CEVAP: Davalılar özetle; davacının satış iddiasının kabul etmediklerini, ne resmi ne gayri resmi şekilde taraflar arasında satış sözleşmesinin olmadığını, gayrimenkül satış sözleşmelerinin resmi şekil şartına bağlı olduğu için resmi şekilde yapılmayan harici satış sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, taşınmaz satışının resmi şekilde yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ: İlk derece Mahkemesi tarafından; "Davacının asıl talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE, Davacının terditli talebi olan davacının davalılara yaptığı satış bedelinin iadesi talebinin REDDİNE, " karar verilmiştir....

Mahkemece, davacının sözleşmenin feshi ile birlikte müspet zarar niteliğinde olan kira kaybı tazminatını talep edemeyeceği belirtilerek, menfi zarar kapsamında bulunan, 3.100.000.000 TL ödenen satış bedelinin faiziyle birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin istemin ise reddine karar verilmişse de, 2008/2929-8015 davacının dava dilekçesindeki talebi, bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin 9. maddesinde öngörülen rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanacak gecikme tazminatı olup davacının, “sözleşmenin feshi ve ödenen satış bedelinin iadesi” ile ilgili dava dilekçesinde herhangi bir talebi olmadığı gibi, bu hususta yapılmış usulüne uygun bir “ıslah” da bulunmamaktadır. Davacı vekili tarafından bilirkişi raporuna itiraz amacıyla verilmiş olan ve “bilirkişi raporunda hesaplanan miktara, ödenen bedelin de ilave edilmesi gerektiğine” ilişkin 14.7.2004 tarihli dilekçeyi de, bir ıslah dilekçesi olarak kabul etmek mümkün değildir....

Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Davacı vekili 25.11.2013 tarihli dilekçesi ile davacıya ait 8546 ada 3 parsel sayılı 1408 m2 betonarme işyeri cinsli taşınmazın davalıların eşleri olan dava dışı Fatma Fijen Güney ve Şule Gürel'e satışına ilişkin 03.06.2008 tarihli, yazılı ipotekli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını (bu sözleşmede davalılar Hamdi ve Sedat'ın eşleri Fatma ve Şule'nin vekili olarak), sözleşmenin 4. maddesi gereğince yapılan ödemelere teminat olması için 500.000,00 TL bedel ile 2. dereceden serbest yararlanmak kaydıyla teminat ipoteği verilmesinin kararlaştırıldığını, satış vaadine 8546 ada, 3 parsel üzerindeki taşınmaz üzerine davalılar lehine 04.06.2008 tarihinde 500.000,00 TL bedel ile ipotek tesis edildiğini, ancak satış vaadi sözleşmesinin 4. maddesindeki hükme aykırı olarak, mevcut olmayan bir borç nedeniyle davalılar lehine tesis edilen ipoteğin iptali ile tapu sicilinden terkinine karar verilmesini...

Hukuk Dairesinin 23.02.2023 tarihli ve 2021/1559 E. 2023/297 K. sayılı kararıyla;davanın, gabin hukuki nedenine dayalı taşınmaz satış sözleşmesinin iptali, taşınmazın iadesi ile ödenen bedelin ve emlak komisyonu, tapu masrafı, hediye olarak verildiği belirtilen bedellerin davalılardan tahsili ile tapu iptal talebinin kabul edilmemesi halinde bedelde indirim isteğine ilişkin olduğu, resmi senede göre davaya konusu taşınmazın 06/09/2016 tarihinde davacı tarafından 160.000,00 TL bedelle davalılardan ...'...

gösterilen ve üzerine ipotek konulan taşınmaz olduğundan, cebri icra yolu ile satışının KDV'ye tabi olmadığını, buna rağmen satış ilanı ve şartnamesinde KDV'ye tabi olacağının belirtilmesinin talep ve talibi menfi yönde etkileyeceğinden ihalenin feshi gerektiğini, gerekçeli kararın "deliller ve gerekçe" kısmının son cümlesinde; "kaldı ki ipotek resmi senedinin incelenmesinde ipoteğin sadece konut kredisi için gösterilmediği anlaşıldığından şikayetin reddine karar verilmesi gerekmiş" şeklindeki cümlenin gerekçesinin kararda belirtilmediğini ve taraflarınca anlaşılamadığını, konut finansman kredisi sözleşmesi banka tarafından tek tip olarak hazırlanan matbu standart sözleşmelerden olup, sözleşmede yer alan, ipoteğin doğmuş ve doğacak tüm kredilerin teminatı olduğu yönündeki maddenin müzakere edilmeden sözleşmeye konulması nedeniyle müvekkili aleyhine dengesizliğe neden olacak şekilde geniş yorumlanamayacağını, ipoteğin konut kredisi için gösterildiğinin taraflar arasında ihtilaf konusu olmadığını...

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin sözleşme kapsamında iadesi ve senetlerin iptali istemine ilişkindir. TMK'nun 706/1., TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. Maddeleri uyarınca, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazların satışına dair sözleşme resmi biçimde yapılmadığında hukuken geçersizdir. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Görüleceği üzere, taşınmaz satış sözleşmesi yapılması resmi şekle tabidir ve buradaki resmi şekil, geçerlilik şartıdır. Bu geçerlilik şartına uyulmadan; yazılı veya sözlü olarak imzalanan satış sözleşmeleri geçerli olmayacak ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca aldıklarını iadeye yükümlü olacaklardır. MK'nun 706/1....

HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLER VE GEREKÇE; Dava,gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde dayalı tapu iptali ve tescil ve taşınmaz kaydında yer alan ipotek nedeniyle sebepsiz zenginleşmeden doğan alacak taleplerine ilişkindir. Davacı vekili tarafından başlangıçta gösterilen 60.000,00 TL dava değeri üzerinden eksik değer dosya içerisine ibraz edilen 13.01.2020 tarihli harç makbuzu ile dava değeri olarak gösterilen 601.000,00 TL üzerinden 10.272,32 TL tamamlama harcı yatırılmak suretiyle eksik peşin nisbi harç yatırılmış, mahkememizce de dava değeri olarak taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinde yer alan 600.000,00 TL satış değeri taşınmazın değeri olarak kabul edilmiştir....

İcra Hukuk Mahkemesi'nin 06/10/2020 tarih, 2019/872 Esas- 2020/412 Karar sayılı kararı ile kabul edilerek davalı taşınmazın kıymeti hakkında kesin olarak karar verilmiş ve taşınmaz icra müdürlüğünce belirlenen ve bu şekilde kesinleşen değeri üzerinden satışa çıkarılmıştır. Satış ilanı, satış kararına uygun şekilde mahalli bir gazetede yayınlanmak suretiyle yapılmıştır. Satış ilanının tirajı 50.000'in üzerinde ulusal bir gazetede yayınlanması zorunluluğu, fabrika otel gibi her yerden alıcısı çıkabilecek nitelik ve değerdeki taşınmazlar için geçerli olup, dava konusu taşınmazın niteliği ve muhammen değeri itibari ile bu zorunluluktan bahsedilemeyeceği, ihaleye alıcı dışında da katılım bulunmakta olup, taşınmazın muhammen değerinden çok da düşük olmayan bir bedel ile (651.000 TL) ihalesinin gerçekleştirilmesi karşısında, ilanın usulüne uygun yapıldığı ve ilandan beklenen amacın gerçekleştiğinin kabulü gerekir....

Öte yandan resmi şekilde düzenlenen sözleşmelerin değiştirilmesi için resmi şekilde sözleşme düzenlenmesi gerekli ise de, Yasada söz konusu sözleşmelerin feshinin de aynı geçerlilik koşuluna bağlı kalınarak düzenlenecek sözleşme ile yapılması gerektiği hususunda bir düzenlemeye yer verilmemiş olmakla, resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin feshe ilişkin yasal koşulların mevcut olması halinde tek taraflı irade beyanı ile feshedilebileceğinin kabulü gerekir. Somut olaya döndüğümüzde iş bu dava öncesinde davacı tarafça açıkça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshedildiği yönünde bir ihtarnameye rastlanılmamış olmakla birlikte, davacı borç kabul ve teminat sözleşmesi düzenlenmesinden sonra asıl borçlu ile ipotekli taşınmazların eski ve yeni maliklerine Beyoğlu ...Noterliği’nin 12/04/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesini keşide ederek TTK 887. uyarınca ödeme ihtarı göndermiş, akabinde davalı ......

Dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde taşınmaz üzerinde Yapı ve T4 lehine 240.000,00 TL borç için 27/09/2012 tarih 25117 yevmiye nolu ipotek kaydının bulunduğu, ipotek akit tablosunun tetkikinde ipoteğin 6555 parsel 1.kat C3 blok 8 nolu bağımsız bölüm için 240.000,00 TL bedelle fekki bildirilinceye kadar geçerli 1. Derecede değişken faizle 27/09/2012 tarihinde 25117 yevmiye numarası ile tesis edildiği, resmi senette Abdurrahman Çiftçi ile Yapı ve Kredi Bankası arasındaki anlaşmaya göre bankanın gerek yurt içinde gerekse yurt dışındaki tüm şubeleri tarafından Abdurrahman Çiftçi lehine açılmış ve açılacak konut, finansman kredileri, tüketici kredileri ve her türlü krediler nedeni ile bankaya doğmuş ve doğacak tüm borçlarından 240.000,00 TL'ye kadar olan kısmı ile tesis edildiğinin yazıldığı, dava konusu taşınmazın 10/02/2014 tarihinde 4367 yevmiye nolu işlemle ipotekle yükümlü olarak davacı tarafça satın alındığı, davalı banka tarafından İstanbul 10....