e 16.04.2012 tarihinde satış suretiyle temlik edildiği, ...ile davalı arasında düzenlenen 20.08.2009 tarihli harici satış belgesinde iki katlı evin davalıya satışı konusunda anlaştıkları görülmektedir. Hemen belirtilmelidir ki; tapulu taşınmazların TMK md.706, BK. md. 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu 26. md. gereğince resmi olarak yapılmayan satışlarına hukuken değer verilemez.Bir başka ifadeyle geçersizdir. Ancak harici satın alma, satın alan lehine harici satış bedeli üzerinden kişisel hak sağlar. Ne var ki, davalı yararına kişisel hak sağlayan satış bedeli üzerinden hapis hakkı tanınmak suretiyle çapa değer verilerek bir karar verileceği tartışmasızdır. Öncelikle mahkemece harici satış senedinin keşfen uygulanarak kapsamı tayin edilmelidir. Başka bir ifadeyle, çekişmeli yerin satışa konu edilip edilmediği saptanmamıştır....
Yukarıda açıklanan genel ilkeleri belirleyen 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre, " tapulu taşınmazın harici satışının hüküm ifade etmemesi durumunda, taraflar verdiklerini geri alabilirler. O halde, harici satış sözleşmesindeki satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir." düzenlemesi yer aldığı gibi 07.06.1939 tarihli ve 1936/31, 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanununun 125. maddesine (TBK m.146) göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır....
Ancak taşınmaz malın alıcıya devredilerek zilyetliğine geçmesine rağmen geçerli olmayan harici satış ve taksim sözleşmelerinin varlığı ve yaygınlığı karşısında kanun koyucu fiili durumu hukuki duruma uydurmak için 3402 sayılı kadastro kanunun 13/B-b ve 15/1 maddeleri ile geçersiz ve mutlak butlan ile batıl olan ve resmi şekilden yoksun olarak tapulamadan önce düzenlenen harici satışları ve taksimleri tasfiyeye göre hükümler getirmiş ve şekil yönünden geçersiz olan tapu dışı satış ve taksimlere geçerlilik tanıyarak fiili durumu hukuki duruma uygun hale getirilmek istenmiştir. Böylece TMK'nın ve Tapu Kanunu’na aykırılığı düzeltmeyi amaçlayan başka bir tasfiye kuralı getirilmiştir. Kadastro kanunları TMK'nın ön gördüğü biçimde sicil oluşturulmasını hedefleyen, süresi işleviyle sınırlı geçici, zilyetliğe özel önem ve değer vermek suretiyle tasfiyeyi amaçlayan özel kanunlardır....
KARAR Davacı, davalının maliki olduğu taşınmazını 2.09.2003 tarihli harici sözleşme ile satın aldığını, satış bedelini de ödediğini ancak tapuda devrin yapılmadığını, taşınmazın izale i şuyu davasına konu olup satış aşamasında bulunduğunu, davalıya harici sözleşme gereği ödediği satış bedelinin günümüz şartları ile ulaştığı alım gücü bedeli olarak 10.000 TL nin sözleşme tarihinden faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, yargılamaya katılmadığı gibi davaya karşı herhangi bir cevapda vermemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir (MK.706, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz....
Mahkemece, harici satışın 27.2.1974 tarihinde yapıldığını, murisin 1983 yılında öldüğünü, taşınmazın 6.11.1992 tarihinde mirasçılar adına intikal gördüğünü, ölüm tarihinden intikalin yapıldığı tarihe kadar davacının taşınmaz üzerinde kazanmayı sağlayan 20 yıllık sürenin geçmediğini açıklayarak tapu iptali ve tescil davasının reddine, satış bedeli olarak 1974 yılına ait sözleşmede gösterilen 14000 TL’nin karşılığı olarak 4000 YTL’nin davalılardan tahsiline yönelik terditli isteğin ise HUMK.nun 8. maddesindeki düzenlemeye göre mahkemenin görevsiz olduğu gerekçesiyle bedel yönünden davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, 27.2.1974 tarihli harici satış sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde bedelin tahsili isteğine ilişkindir. Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir....
Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik, 9.1.1958 tarihli “Borç Karşılığında Gayrimenkul Satış Senedidir” başlığını taşıyan harici satış sözleşmesi ve eklemeli zilyetlik nedeniyle TMK. nun 713/1, 996 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde satış sözleşmesinde yazılı değerin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralı gereğince dava tarihine kadar ulaşan değerin saptanması ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 50.000 TL nin tahsili isteğine ilişkindir. Mahkemece, yazılı gerekçeyle her iki davanın reddine karar verilmiştir. Harici satış bedelinin reddine ilişkin gerekçeye katılma olanağı bulunmamaktadır. ... ölmeden önce kardeşi ... ile 9.1.1958 tarihli sözleşmeyi yapmıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava tapulu taşınmazda harici satın alma yolu ile oluşan zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 8.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 26.6.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava tapulu taşınmazda harici satın alma yolu ile oluşan zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 8.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 10.01.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Mahkemece sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların verdiklerini iade ile yükümlü oldukları kabul edilerek davanın kısmen kabulü ile 10.000 TL asıl alacağa takip tarihine kadar işlemiş yasal faiz eklenmek ve takip tarihinden itibaren asıl alacak miktarına yasal faiz işletilmek suretiyle takibin devamına karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre 2010/3778-6554 davalının aşağıdaki 2.bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Taraflar arasında yapılan harici satış sözleşmesine konu taşınmaz tapulu bir taşınmaz olup, MK.nun 706. maddesi, BK.nun 216.maddesi ve Tapu Kanunun 26. maddesi gereğince tapulu taşınmazın satışı resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir....
Davalılar ... ve ... vekilinin 02.03.2009 tarihli cevap dilekçesinde olayda zamanaşımının gerçekleştiğini, bu nedenle öncelikle davanın zamanaşımı yönünden olmadığı taktirde esastan reddedilmesini savunmuştur. Mahkemece, “…tapulu taşınmazın haricen satıldığını, taşınmazın halen muris Salih Baydar adına tapuda kayıtlı bulunduğunu, bu haliyle davada tapu iptali ve tescili gerektirir herhangi bir durumun söz konusu olmadığını, bedel bakımından ise harici satışın yapıldığı 1975 yılından dava tarihine kadar alacağın zamanaşımına uğradığı gerekçe gösterilmek suretiyle her iki istek bakımından davanın reddine” karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava tapulu taşınmazın haricen satın alma ve zilyetlik hukuki sebebine dayalı olarak TMK.nun 713/1. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde bedelin uyarlanması suretiyle istekle bağlı olmak üzere belirlenecek miktarın hüküm altına alınması isteğine ilişkindir....
