Her ne kadar mahkemece,''...tapulu taşınmazların devri şekle bağlı ise de görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir; ancak, ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır. Buna göre davacı tarafın, resmi satış senedindeki bedelde muvazaa yapıldığı ve bedelin daha düşük olduğu iddiasını ancak yazılı delille kanıtlaması mümkündür. Taraflar arasındaki 08/05/2012 tarihli harici yazılı satış sözleşmesine göre taşınmazın 180.000,00-TL bedelle satıldığı, resmi senette satış bedelinin 196.000,00-TL olarak gösterildiği muvazaa iddiasının davalı tarafından yazılı delille kanıtlandığı, bu sebeple davacının alacak isteminin yerinde olmadığı anlaşılmakla davanın reddine...'' gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; dava konusu taşınmazın satışına ilişkin resmi tapu senedinde taşınmazın 1/2'sinin 98.000,00 TL bedelle ...'e, diğer 1/2'sinin 98.000,00 TL bedelle ...'...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesi ile satın aldığı iddiası ile açılmış tapu iptali tescil istemine ilişkin bulunduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 8.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 09.10.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Dava, haricen satın almaya ve TMK’nin 713/2. maddesindeki ölüm nedeniyle kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği hukuki sebebine dayalı tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olmayıp, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı da TMK'nin 706, 6098 sayılı TBK'nin 237, (818 sayılı BK'nin 213), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı TBK'nin 237.maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık tapulu taşınmazın harici satışından kaynaklanmaktadır. Sözleşme, BK 213, TMK 706, Tapu Kanunu 26.maddeleri hükmü gereğince resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Ancak, geçersiz sözleşmeden kaynaklansa dahi, sözleşmeden ... uyuşmazlıkta BK. 125.maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı uygulanır. Harici satışın yapıldığı 15.05.2000 tarihinden davanın açıldığı 14.05.2010 tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır. Mahkemece, zamanaşımı definin reddi ile işin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir....
un 07.12.1979 tarihinde 500/22992 payını satış yoluyla edindiği, yapılan imar uygulaması sonucunda taşınmazın 337 ada 20 numaralı parsel olarak 11.11.2010 tarihinde tarafların ortak mirasbırakanı... ve müşterekleri adına arsa vasfıyla tapuya tescil edildiği görülmektedir. Bilindiği üzere ve kural olarak tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı BK'nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmazlar ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil şartı bir ispat şekli olmayıp bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenlerle, davacı tarafın dayandığı resmi memur önünde yapılmayan harici satış senedine değer verilemez ve buna dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinin dinlenme olanağı yoktur....
Ancak, davada; 07.11.1999 tarihli, daire satışını konu edinen harici satış sözleşmesine dayanılarak, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat talep edilmektedir. Sözü edilen sözleşme incelendiğinde; Alan'ın ..., Satan'ın ... vekili... olduğu görülmektedir. Sözleşmede satan olarak geçen şahısların Baba-Oğul oldukları da dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Tapulu taşınmaz satışı resmi şekle tabi olup, resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Bu hususda taraflar arasında bir uyuşmazlık olmayıp, davacının açtığı tapu iptali-tescil davası da bu nedenle reddedilmiştir. Ne var ki, harici satış sözleşmesinde; dava dışı...(davalı ...'in babası) oğlu davalı adına vekili olduğunu belirterek sözleşmeyi imzalamış bulunmaktadır. Gerek taraflar arasındaki ceza dosyasından(özellikle...'...
Davacı asıl davada, davalılar ile 8 parsel sayılı taşınmazdaki 2.kat dairenin satışı konusunda 05.09.2009 tarihli harici satış sözleşmesi düzenlendiğini ve satış bedelinin bir kısmının ödendiğini, ayrıca daireye faydalı ve zorunlu giderler yaptığını, ancak; taşınmazın daha sonra davalı ...’nin kızı ...’a devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin haksız feshi ve başka kişiye satış nedeniyle uğradığı zararın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar, asıl davanın reddini savunmuşlar, birleştirilen davada ise; taraflar arasında 05.10.2009 tarihli harici satış sözleşmesi düzenlendiğini, taşınmazın asıl davanın davacısı ...’e teslim edildiğini, ancak kararlaştırılan satış bedelinin ödenmediğini, taşınmaz malikinin ... olduğunu ileri sürülerek elatmanın önlenmesine, ... ... ve ... için de ayrı ayrı ecrimisile karar verilmesi isteminde bulunmuşlardır....
Somut olayda; dava konusu taşınmazlarla ilgili olarak, Alanya Kadastro Mahkemesinin 23.07. 2009 tarih, 1989/ 439 esas ve 1999/122 karar sayılı ilamı ile davacı (söz konusu dosyada müdahil olan) ... yönünden davanın görev yönünden reddine karar verildiği, görevsizlik kararı nedeni ile de ,davacı tarafca Asliye Hukuk Mahkemesinde harici gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı olarak , taşınmazın bir bölümüne yönelik tapu iptali ve tescil davasının açıldığı anlaşılmaktadır. Dosya kapsamından,asliye hukuk mahkemesinde 26.08.1999 tarihinde,15.01.1996 tarihli harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığı, dava konusu taşınmazların 20.08.1981 tarihinde tespitlerinin yapıldığı, eldeki davanında tespit tarihten sonra düzenlenen 15.01.1996 günlü, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açıldığı anlaşılmaktadır....
Mahkemece, davacının ıslah edilen davasının kabulü ile denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri olan 251.178,83TL alacağın dava tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir. TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunu 26. ve Noterlik Kanununun 89. madde uyarınca tapuya kayıtlı bir taşınmazın devrinin geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Tapulu taşınmazın devrini amaçlayan sözleşme haricen düzenlenmiş ise, resmi şekil şartına uygun olmadığından mülkiyetin nakli sonucunu doğurmaz. Somut olaya gelince; davacı ile davalı arasında hukuken geçerli bir satış sözleşmesi bulunmadığından tapu iptal ve tescil talebinin reddi doğru olmakla birlikte davacının tapu iptal tescil talebi yanında ikinci kademede tazminat isteği de bulunmaktadır....
Ancak bu yüklenici firma tüzel kişiliği ile davacılar arasında inşaa edilen bağımsız bölümlerin satışına ilişkin bir sözleşme olmayıp , yüklenici firma temsilcisi olan davalı Hüseyinin imzaladığı harici satış sözleşmesi bulunmakta olup bu sözleşme ile ancak daire karşılığı sözleşme kapsamında yüklenici firmaya bırakılan 6 nolu dairenin haricen satışından bu satışa ilişkin arsa malikleri tarafından bir yetkilendirme veya temsil yetkisi bulunmadığından davalı arsa malikleri sorumlu olmayacaklarından bu işlemden işlemi yapan davalı ... ( yüklenici firma temsilcisi) şahsen sorumlu olacaktır. Bu yetkisiz temsille yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesine göre satış bedeli olan 44.000 ... sterilini davalı ... tarafından alınmış, ancak yine harici satışa konu olan taşınmaz arsa maliklerinden alınan vekaletname ile dava dışı 3. kişiye tapuda satış ve devri davalı ... tarafından yapılmıştır.Arsa maliklerinden ......
