Taraflar arasındaki kadastro tesbitinden sonra, tesbitin kesinleşmesinden önceki satın alma ve eklemeli zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 12/11/2018 gün ve 2018/9332 Esas, 2018/18478 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Bozma kararına uyulmasına karar veren mahkemece verilen kararın süresi içinde davacı ve bir kısım davalılar vekili tarafından düzeltilmesi istenilmiş olmakla; dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: KARAR Dava; kadastro tesbitinden sonra, tesbitin kesinleşmesinden önceki satın alma ve eklemeli zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Birleşen davada davacılar 24.09.1979 tarihli harici satış sözleşmesi ve daha sonra düzenlenen ikinci bir harici satış sözleşmesine dayandığına, dava konusu taşınmaz 1950 tarihinden önce tapuya kayıtlı bulunduğuna, tapulu taşınmazın haricen satışı geçersiz olup taşınmaz üzerinde sürdürülen zilyetliğin hukuki bir değeri bulunmadığına ve asıl davada tapu kaydına dayalı olarak meni müdahaleye hükmedildiğine göre birleşen tapu iptali ve tescil davasının davacıları vekilinin yerinde olmayan tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan hükmün, tapu iptali ve tescil ile müdahalenin önlenmesine ilişkin kısmının ONANMASINA, Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince, dava konusu taşınmazın 564/1373 hissesi davacı ... adına ve 81/ 1373 hissesi ... adına kayıtlıdır....
Her ne kadar Mahkemece, davacının harici satım sözleşmesine dayalı talebi yönünden kadastrodan önceki hukuki sebep olması nedeniyle hak düşürücü sürenin geçtiğinden bahisle ret kararı verilmiş ise de, davacının satın aldığını iddia ettiği 26.9.1979 tarihi, kadastro tespit tarihinden sonra ancak kesinleşme tarihinden önce olup 3402 sayılı Kanunun 12/3 maddesi gereğince hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak dava konusu taşınmaz öncesi ititbariyle tapulu olduğu ve tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hak düşürücü süre nedeniyle reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş ise de, sonuç itibari ile ret kararı doğru olduğundan bu husus bozma nedeni yapılmamıştır....
Mahkemece, Davacının davasının kısmen kabulü ile 6.000,00 YTL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine, Davalı-Karşı davacıların davasının reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre Davalı-Karşı davacıların tüm, davacı-karşı davalıların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde 2008/12915-2009/3172 yapılmadığından hukuken geçersizdir (MK.706, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz....
Davacı, taşınmazı 1980 yılında davalıdan haricen satınaldığını iddia ettiğine göre, harici satış, taşınmazın tapulu olması nedeniyle TMK'nun 706, BK'nun 213 (TBK 237), TK'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi gereğince geçersizdir. Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının bu nedenle reddine, terditli bedel iadesi yönünden iddia ve savunma çevrevesinde tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi, geçersiz sözleşmeden kaynaklanan satış bedelinin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları, tefe-tüfe endeksleri, altın, döviz fiyatlarındaki artış oranları, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar ile 10.07.1940 tarih, ......
Mahkemece, tapulu taşınmazın harici satımının geçersiz olduğu, 1968 yılındaki kadastro çalışmalarında taşınmaz üzerindeki evin ...’a ait olduğunun tapuya şerh edildiği, 10 yıllık süre içinde ...’nin şahsi hakkını kullanmadığı, taşınmaz malikinin belli olduğu, taşınmazın zilyetlikle edinimi mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, TMK'nin 713/2. maddesinde yazılı "ölüm" hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde harici satış nedeniyle önceki zilyedin zilyetliğine dayanan tapu iptal tescil davasıdır. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir....
Öte yandan; Türk Borçlar Kanununun 237. maddesinde taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesinin şart olduğu, aynı yasanın 283. maddesinde de, satış sözleşmesine ilişkin hükümlerin, mal değişim sözleşmesine de uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. O halde, taşınmazlara ilişkin trampa sözleşmelerinin resmi şekle tabi olduğu ve resmi şekilde yapılmayan trampa sözleşmelerinin geçersiz olduğu, geçersiz olan harici trampa sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamayacağı, geçersiz sözleşmelerde tarafların ancak verdiklerini geri isteyebilecekleri kuşkusuzdur. Somut olayda da, taraflar arasında imzalanan ve taşınmaz devrini öngören sözleşme, haricen düzenlenmiş trampa sözleşmesi niteliğinde olup, şekil şartlarına uymadığından geçersizdir ve bu nedenle tarafların karşılıklı olarak aldıklarını geri vermeleri gerekir....
Davacılar vekili, dava konusu parselin 31.03.1975 tarihinde satın ve devralındığını, "ölüm sebebi" nedeniyle tapu kaydının hukuki değerini yitirdiğini belirterek iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur. 31.03.1975 tarihinde 435 ada 18 parsel tapuda kayıtlı bulunan bir yerdir. Tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmazın resmi memur önünde yapılmayan tapu dışı satış ve devri hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Diğer yönden kayıt malikinin ölüm tarihine göre, terekesi elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olup, mirasçılarından bir bölümünün tek başına davayı kabulleri de sonuç doğurmaz. Ancak, tüm mirasçılar birlikte böyle bir beyanda bulundukları takdirde kabul beyanı karşısında tapulu taşınmazın harici satışına değer verilebilir....
maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir. Yukarıda açılanan ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında, duruşma açılmaksızın işin esası hakkında hüküm kurulması doğru olmadığı gibi, eldeki davada ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmaması da doğru değildir. Taraflar arasındaki davanın konusu harici satım niteliğindeki sözleşmeye dayalı taşınmazın devrini içeren tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talebidir....
Maddesine göre de "İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz." Dava harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde ödenen satış bedelinin tahsili isteminden ibarettir. Davacı yanca tutunulan harici satış senedi resmi nitelikte olmadığından ve taşınmaz mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşmelerin geçerliliği için resmi şekilde yapılmış olmaları şart olduğundan tapu iptali ve tescil isteğinin reddedilmesinde yasaya aykırılık yoktur. Davaya konu 1339 (yenileme kadastrosu ile 188 ada 119 parsel) parsel sayılı taşınmazın 1/4 payı davalı adına kayıtlı olup davacı tarafından örneği sunulan ve davalı yanın da kabulünde olan 09.09.2008 tarihli harici satış sözleşmesi ile bu taşınmazdaki 1/4 davalı payının davacıya 6.000,00 TL bedel karşılığında satıldığı ve bedelinin alındığı kararlaştırılmıştır....
