-K A R A R- Davacılar vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin sözleşme konusu 567 sayılı parselde hiç inşaata başlamadığını, diğer inşaatları da eksik yaptığını ileri sürerek, eksik imalat bedelinin tahsilini, 567 parsel için sözleşmenin ileriye etkili feshi ile menfi zararın tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bozma ilamı ve tüm dosya kapsamından, ileriye etkili fesih için arsada imalat yapılmış olması gerektiği gerekçesiyle, eksik işler bedelinin kısmen kabulüne, 567 parsel için sözleşmenin ileriye etkili fesih ve menfi zarar talebinin reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
- KARAR - Davacılar vekili, asıl davada, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile değer kaybının tahsilini, aksi kanaatte ise, gecikme tazminatı, eksik ve kusurlu işler bedeli ile değer kaybının tahsilini talep ve dava etmiş; birleşen davada, davacı vekili, davacı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, asıl davada, eksik ve ayıplı iş bulunmadığını, davalı dışında kaynaklanan sebeplerle yapı kullanma izin belgesinin geciktiğini savunarak, davanın reddini istemiş; birleşen davada, davalılar vekili,davacının edimlerini yerine getirmediğinden davanın reddini istemiştir....
tazminatı taleplerin saklı kalmak kaydıyla TBK 125-126 maddeleri ve TBK 473 maddeleri ve ana sözleşmenin ilgili maddeleri uyarınca sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğini, 16/08/2019 tarihli ihtarname, 05/12/2019 tarihli ihtarname ve diğer ihtarlarda belirtildiği üzere sözleşmenin maddeleri uyarınca ifaya ekli gecikme tazminatı taleplerinin sözleşme fesih tarihine kadar tazmininin talep edildiğini, Sözleşmenizin 9....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391-472 Esas ve Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacısının arsa sahibi ..., davalısının yüklenici ... olduğu, davanın taraflar arasında yapılmış olan 12.11.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle açıldığı, mahkemece sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine karar verildiği ve kararın tarafların temyiz etmemesi üzerine 03.01.2012 tarihinde, eldeki davanın yargılaması sırasında kesinleşmiş olduğu görülmüştür. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, fesih nedenleri ve feshin sonucu, tasfiyenin ileri veya geri etkili olup olmayacağının sonuçları, arsa sahibinden veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan veya kendisine satış vaadinde bulunulan üçüncü kişiyi doğrudan etkiler....
Bu maddeye göre alacaklının seçimlik hakları a)aynen ifa ve gecikme tazminatı, b)gecikmiş ifayı red ve müspet zararın tazmini ve c)sözleşmeden dönme ve menfi zararların tazmini olup, bu seçimlik haklardan yalnızca birisi kullanılabilir. Dava dilekçesinde sözleşmenin feshi ile verilen tapuların iptâl-tescili ve gecikme tazminatı istenmiş, aynı anda seçimlik haklardan ikisi birlikte kullanılmıştır. Mahkemece fesih şartlarının oluşmadığı belirtilerek seçimlik haklardan aynen ifa ve gecikme tazminatı seçeneğinin kullanıldığı kabul edilmiş, bunun sonucu olarak sözleşmenin feshi ile tapu iptâli-tescil istemlerinin reddine, gecikme tazminatının kabulüne karar verilmiştir. Karar yalnızca davacı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmiş, davalılar tarafından temyiz yoluna başvurulmamıştır....
Kural bu olmakla beraber Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı içtihadı birleştirme kararında istisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuru ile işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından bozulması halinde uyuşmazlığın kural olarak BK’nın 106-108 maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümleneceği, ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda MK’nın 2.maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin bozulmasının ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmiş ve ayrıca bu durumda arsa sahibinin gecikmeden doğan her türlü zararlarının da karşılanacağı kararlaştırılmıştır....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....
Taraflar arasındaki asıl davaya ilişkin tapu iptali ve tescil, karşı davaya ilişkin sözleşmenin feshi, eksik işler ve diğer giderlerin tazmini davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı-karşı davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescili ile davalı tarafından satılan bağımsız bölümlerin bedelinin tahsilini; karşı davada ise davacı vekili, sözleşmenin geriye etkili feshi ile gecikme cezası, eksik işler bedeli ve başka bir sözleşme gereğince davacı yükleniciye verilen daire ve arsanın değerinin, yüklenici alacağından mahsubu ile, fazla alacağı çıkması halinde tahsilini talep ve dava etmişlerdir....
Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararları'nda, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi % 90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Mahkemece ileriye etkili feshin sonuçlarının da hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir....
Bu sözleşmelerde, yüklenicinin, kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek, temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106 ve 108. maddeleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceği, ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı, ... gün ve 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında öngörülmüştür. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir....
