Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği davacılara ait olan taşınmaz üzerine 16 adet villa yapılması, bunların 5 adedinin davacılara verilmesinin kararlaştırıldığı, ana ve ek sözleşmelerle belirlenen sürede inşaatın tamamlanmadığının sabit olduğu, inşaatın %63,30 seviyesinde olduğu, davacıların sözleşmenin feshinde haklı olduğu, davacı, gecikme tazminatı istemişse de sözleşmenin feshi halinde müspet zarar kapsamındaki bu zararın talep edilemeyeceği gerekçesiyle, 07.03.2005, 29.05.2006 ve 03.12.2008 tarihli sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine, davalının yaptığı imalat bedeline ilişkin talepte bulunma hakkının saklı tutulmasına, davacının kira tazminatı talebinin reddine dair verilen karar, Dairemizin 07.02.2012 tarih ve 2012/2683 Esas, 2012/7226 Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Bu kez, davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur....

Yapılacak iş, yerinde yeniden keşif yapılarak binanın yasal hale getirilip getirilmediğinin bilirkişilerden ek rapor alınarak araştırılmasından, iskân alınmasının ve kat mülkiyetine geçilmesinin mümkün olup olmadığının belirlenmesinden, sonucuna göre arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi ve gecikme tazminatı istemlerinin değerlendirilmesinden ibarettir. Kabule göre de, arsa sahiplerinin açtıkları dava sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiğine göre, arsa sahiplerinin müspet zarar kapsamında olan gecikme tazminatı istemlerinin reddine karar verilmesi gerekirken, gecikme tazminatı isteminin kabulüne karar verilmesi de bozma nedenidir. Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir....

- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı akrşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak süresinde inşaatı tamamlamadığını ve yapı kullanma izin belgesini almadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ve eksik işler bedeli ile gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada, davacı yüklenici vekili, sözleşme gereğince müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, B2 ve D2 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile tescilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bozma ilamı, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından,asıl davada, sözleşmenin ileriye etkili feshine, gecikme tazmiantının tahsiline; yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatlar nedeniyle sözleşmeye göre 3 adet bölümü hakettiği, onları da sattığı kalan iki adet bölümü ise haketmediği gerekçesiyle, birleşen davanın reddine karar verilmiştir....

Kuşkusuz sözleşmenin taraflarının iradelerinin birleşmesi başka bir anlatımla ortak iradeleri sonucu, yasal inşaatın tamamlanma oranı gözetilmeksizin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilebilir. ..., davasında kademeli olarak öncelikle kendisine yapılıp teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin değeri ile gecikme tazminatı olarak 100.000,00 TL’nin yükleniciden tahsilini; bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde ise, (10) parseldeki hissesi saklı tutularak yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılan hisselerin bedelinin belirlenerek, ceza şartı alacağı ile birlikte tahsilini istemiştir. Davacı vekilince, 24.01.2007 tarihinde sunulan ıslah dilekçesinde; yine kademeli olarak kendisine yapılması gereken bağımsız bölümler için 90.000,00 TL ve gecikme tazminatı olarak da 10.000,00 TL’nin yükleniciden tahsili; olmadığı takdirde ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile 10.000,00 TL menfi zararın yükleniciden tahsilini istemiştir....

Davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptal tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....

Bu durumda %100 tamamlanmış inşaat dikkate alındığında sözleşmenin feshine karar verilmesi mümkün olmayıp, diğer konularda da bu dosyada herhangi bir istem bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkemece sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilip ondan sonraki tasfiye işlemlerinin ne şekilde yapılacağının tarafların hak ve borçlarının neler olduğunun kararda gösterilmemesi de uyuşmazlığı çözümsüz bıraktığından kabul şekline göre bozma nedenidir. İnşaatın tamamlanma oranı dikkate alınarak fesih davasının reddi gerekirken, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalı ... ile fer'i müdahil ...'e geri verilmesine, 12.12.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Noterliğinin 06/04/2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini, tapu iptal tescil ve ayıplı imalat ile gecikme tazminatı istemli dava açmakla; her ne kadar inşaatın bitim seviyesinin alınan bilirkişi raporuna göre %54,31 olmakla sözleşmenin ileriye etkili feshi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekse de davacı arsa sahibi tarafından bitim seviyesi %54,31 olmasına rağmen sözleşmenin ileriye etkili feshini istemekle geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileri etkili feshini istedİği durumlarda imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları varsa gecikme tazminatının ve cezai şartının istenebilecektir....

Somut olayda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin inşaata devam ettiği anlaşılmakta olup inşaatın durması konusunda bir ihtiyati tedbir kararı da olmadığına göre sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir. Bu durumda mahkemece mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle yeniden keşif yapılıp, tüm bağımsız bölümler ve ortak alanlar görülerek keşif tarihi itibari ile inşaatın hali hazır durumu belirlenip buna göre sözleşmenin ileriye veya geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken, bu hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi doğru görülmemiştir....

Kural olarak,taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK'nın 106-108. Maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu'nun uygulamaları bu doğrultudadır....

. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davacı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescili ile davalı tarafından satılan bağımsız bölümlerin bedelinin tahsilini; karşı davada ise davacı arsa sahibi vekili, sözleşmenin geriye etkili feshi ile gecikme cezası, eksik işler bedeli ve başka bir sözleşme gereğince davacı yükleniciye verilen daire ve arsanın değerinin, yüklenici alacağından mahsubu ile, fazla alacağı çıkması halinde tahsilini talep ve dava etmişlerdir. Mahkemece, bozma ilamı, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı dikkate alındığında, inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin ileriye etkili feshine, asıl davada tapu iptal ve tescil ile tazminat taleplerinin kabulüne; karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı-karşı davacı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 10.11.2016 tarih ve 2015/415 E., 2016/4971 K....