GEREKÇE : Dava, tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde ödenen bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline yönelik alacak davasıdır. Taraflar arasında harici taşınmaz alım satım sözleşmesi yapıldığı hususunda davacıdan 15.000,00 TL kapora alındığı ve sözleşme bedelinin taşınmazın davacı adına devri yapılmadan kalan bedelin de davalı taşınmaz malikine ödendiği ancak taşınmazın 3. bir kişiye devredildiği hususunda uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık davacının tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde ödediği bedeli davalılardan talep edip edemeyeceği, davacının talebi için de ödenen bedelin iadesi de olup olmadığı hususundadır....
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacı, simsarlık sözleşmesinden doğan komisyon bedeli ve cezai şartın tahsili için başlattığı takibe vaki itirazın iptali istemi ile eldeki davayı açmıştır. Davacı emlakçı ile davalı arasında imzalanan sözleşmeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520. maddesindeki (Eski BK md 404.) şartlara uygun geçerli bir simsarlık sözleşmesidir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Öyle olunca davalı, şartların gerçekleşmesi halinde, davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur....
Davacının, taşınmazların dava dışı Saban Taşcan’a satışının yapılması ve bu kişiden simsarlık ücretini almasından sonra aynı taşınmazların satışından vazgeçildiği iddiasıyla eldeki davayı açması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup, davacı eldeki davada ayrıca davalıdan simsarlık ücretini talep etmesinde iyiniyetli değildir. (YHGK 08/12/2020 t. 2019/(13)3- 1110 E.-2020/1006 K.) Somut olayda, uyuşmazlık dayanağı protokolde tarafların alıcı ve satıcı olarak yer aldıkları, satışın gerçekleşmediği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşme; TMK 706 ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde öngörülen resmi şekle uygun yapılmadığından TBK 237/2 maddesi uyarınca geçerli olmadığı, gayrimenkul alım-satım sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği; keza davacı ve davalının alıcı-satıcı olarak yer aldığı, sözleşmenin TBK 520 vd. düzenlenen simsarlık sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği, dolayısıyla resmi şekli uygun bir gayrimenkul alım-satım sözleşmesi veya TBK 520....
nedeniyle davalı emlakçıya ödenen kapora bedelinin iadesi istemine ilişkindir ....
Davalı vekili ise müvekkilinin aracılık yaptığını, sözleşme kapsamında 12.400 TL simsarlık ücretine hak kazanılmasına rağmen satım sözleşmesinin gerçekleşmemesi nedeniyle bu miktarın tahsilinin talep edilmediğini ve buna ilişkin dava hakkının saklı tutulduğunu, müvekkilinin sadece 50.250 TL kaparo bedeli tahsil ettiğini, bunun dışındaki paranın müvekkiline verilmediğini ve bu miktarın da satıcı ile müvekkilinin cari hesabında mahsup edildiğini, davacının haksız şekilde satımdan caydığını, müvekkilinden habersiz şekilde satıcı ile cayma sözleşmesi düzenlenerek ödenen bedelin %10 eksiğinin davalı tarafından iade alındığını ve davacının müvekkilinden alacağı bulunmadığı savunduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasında simsarlık sözleşmesi ilişkisi bulunduğu ve davalı simsarın, aracılık hizmeti verdiği sabittir. Ancak davalı simsarın, simsarlık ücreti bakımından bir talebi ve mahsup savunması bulunmadığından, simsarlık ücretinin hak edilip edilmediği tartışılmamıştır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; emlak alım satım sözleşmesi kapsamında ödenen kapora alacağının tahsiline yönelik başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasına ilişkindir. Davacı taraf davalı şirketin kendisinin taşınmaz alım satım görüşmesinde satın alma iradesini hileli davranışlarla iradesini sakatlamış olduğunu iddia ettiğinden alım satım esnasında davalının hileli davranışlarla davacının iradesini sakata uğrayıp uğramadığını tespiti ile kapora olarak ödemiş olduğu alacağın açmış olmuş itirazın iptali davası ile talep edip edemeyeceğinin tespitine ilişkindir. Emsal olan Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 20.09.2017 tarihli, 2016/2288Esas, 2017/122263 Karar sayılı ilamında: " Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini içeren icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir....
Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere; Davacı yanca taraflar arasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşme gereğince simsarlık ücretine hak kazanıldığı iddia edildiği, TBK. m. 520/f. 1’de simsarlık sözleşmesi; “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmış; f. 2’de; “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygula…”nacağı açıklanmış ve f. 3’te ise; “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” hükmüne yer verilmiştir....
Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere; Davacı yanca taraflar arasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşme gereğince simsarlık ücretine hak kazanıldığı iddia edildiği, TBK. m. 520/f. 1’de simsarlık sözleşmesi; “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmış; f. 2’de; “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygula…”nacağı açıklanmış ve f. 3’te ise; “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” hükmüne yer verilmiştir....
Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan ve dosyaya delil olarak sunulan 14.05.2015 tarihli, 0349 Sıra no'lu Satılık/Kiralık Yer Gösterme Ve Hizmet Bedeli Formu başlıklı belge ile davalıya ... parsel, ... ada, ... parselde kayıtlı, 4242,09 m2 arsa üzerinde 6823,70 m2 bina olan taşınmazın satışı için gösterildiğini, satış bedelinin 3.800.000 USD olduğunu, sözleşmenin davacı ve davalı tarafından imzalandığını, buna göre taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunduğunu, ancak davacının taşınmazı kendisini devreden çıkararak ortağı olduğu şirket adına satın alındığını ileri sürerek, sözleşme uyarınca 50.000 USD + KDV= 59.000 USD simsarlık ücretine hak kazandığını ileri sürmüştür. Simsarlık ücret alacağının doğması için öncelikle geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü, TBK'nın 520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik şartıdır....
HMK.nun 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda; dava, harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen kapora ve cezai şart bedelinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre; davacı ile davalılar arasında adi şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptıkları, bu sözleşmeye istinaden davalıların kendilerine ait 6 adet tarlaların satışı hususunda davacılarla anlaştıkları, cayma halinde 100.000,00 TL cayma bedelinin ödeneceğinin belirlendiği, davacıların bu sözleşmeye istinaden 20.000,00 TL kapora verdikleri anlaşılmaktadır. Tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı takdirde TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunun 26. ve Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olup ,geçerli bir sözleşme bulunmadığından tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçları da söz konusu olmayacaktır....
