Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla simsarlık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521- 525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır. 20. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir....

Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere; Davacı yanca taraflar arasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşme gereğince simsarlık ücretine hak kazanıldığı iddia edildiği, TBK. m. 520/f. 1’de simsarlık sözleşmesi; “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmış; f. 2’de; “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygula…”nacağı açıklanmış ve f. 3’te ise; “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” hükmüne yer verilmiştir....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; emlak alım satım sözleşmesi kapsamında ödenen kapora alacağının tahsiline yönelik başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasına ilişkindir. Davacı taraf davalı şirketin kendisinin taşınmaz alım satım görüşmesinde satın alma iradesini hileli davranışlarla iradesini sakatlamış olduğunu iddia ettiğinden alım satım esnasında davalının hileli davranışlarla davacının iradesini sakata uğrayıp uğramadığını tespiti ile kapora olarak ödemiş olduğu alacağın açmış olmuş itirazın iptali davası ile talep edip edemeyeceğinin tespitine ilişkindir. Emsal olan Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 20.09.2017 tarihli, 2016/2288Esas, 2017/122263 Karar sayılı ilamında: " Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini içeren icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir....

GEREKÇE : Dava, tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde ödenen bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline yönelik alacak davasıdır. Taraflar arasında harici taşınmaz alım satım sözleşmesi yapıldığı hususunda davacıdan 15.000,00 TL kapora alındığı ve sözleşme bedelinin taşınmazın davacı adına devri yapılmadan kalan bedelin de davalı taşınmaz malikine ödendiği ancak taşınmazın 3. bir kişiye devredildiği hususunda uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık davacının tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde ödediği bedeli davalılardan talep edip edemeyeceği, davacının talebi için de ödenen bedelin iadesi de olup olmadığı hususundadır....

Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan ve dosyaya delil olarak sunulan 14.05.2015 tarihli, 0349 Sıra no'lu Satılık/Kiralık Yer Gösterme Ve Hizmet Bedeli Formu başlıklı belge ile davalıya ... parsel, ... ada, ... parselde kayıtlı, 4242,09 m2 arsa üzerinde 6823,70 m2 bina olan taşınmazın satışı için gösterildiğini, satış bedelinin 3.800.000 USD olduğunu, sözleşmenin davacı ve davalı tarafından imzalandığını, buna göre taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunduğunu, ancak davacının taşınmazı kendisini devreden çıkararak ortağı olduğu şirket adına satın alındığını ileri sürerek, sözleşme uyarınca 50.000 USD + KDV= 59.000 USD simsarlık ücretine hak kazandığını ileri sürmüştür. Simsarlık ücret alacağının doğması için öncelikle geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü, TBK'nın 520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik şartıdır....

ticaret mahkemesinde görülecek diğer dava ve işlere asliye ticaret mahkemesinin bakmakla görevli olduğu, bir davaya asliye ticaret mahkemesinin bakmakla görevli olabilmesi için görülecek dava veya işin; 1-Ya her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davası olması, 2-Ya da TTK nda düzenlenen bir konudan doğan hukuk davası olması, 3-Veyahut TTK 4/1. maddenin (b), (c), (d), (e), (f) bentlerinde sayılan konulardan doğan hukuk davası olması, 4-Yahut da diğer özel kanunlardan doğan hukuk davası olması gerektiği, Davaya konu uyuşmazlığın kira sözleşmesi ilişkisinin kurulması için ödenen kapora parasının iadesi istemine ilişkin olduğu, davanın dayanağının kira sözleşmesi ilişkisi olduğu, kira ilişkisinden kaynaklı davalarda HMK 4 maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerin görevli olduğu, görevin resen mahkemece değerlendirilmesi gerektiği, tarafların şirket olmasının özel düzenleme uyarınca Mahkememizi görevli kılmayacağı, Mahkememizce yapılan değerlendirmede Bakırköy...

Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istirdatı istemine ilişkindir. Temyize konu uyuşmazlık; harici gayrimenkul sözleşmesi gereğince satıcıya ödenen kaporanın tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür. Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir....

HMK.nun 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda; dava, harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen kapora ve cezai şart bedelinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre; davacı ile davalılar arasında adi şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptıkları, bu sözleşmeye istinaden davalıların kendilerine ait 6 adet tarlaların satışı hususunda davacılarla anlaştıkları, cayma halinde 100.000,00 TL cayma bedelinin ödeneceğinin belirlendiği, davacıların bu sözleşmeye istinaden 20.000,00 TL kapora verdikleri anlaşılmaktadır. Tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı takdirde TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunun 26. ve Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olup ,geçerli bir sözleşme bulunmadığından tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçları da söz konusu olmayacaktır....

ye ait hisse ve işletme devri işlemlerinin gerçekleştirilemediğini, aynı protokolün 4. maddesinde devir işlemlerinin yapılmaması halinde yatırılan kaporanın iki iş günü içerisinde iade edileceğinin, aksi halde kapora bedelinin iki katı cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalılara kaporanın iadesi için ihtarname gönderildiğini, buna rağmen iade işleminin yapılmaması nedeniyle davalılar aleyhine kaporanın davacı tarafından ödenen 75.000 USD' luk bölümü ile cezai şartı olmak üzere toplamı tutarında icra takibi başlatıldığını, davalıların itirazı üzerine takibin durdurulduğunu iddia ederek, cezai şart bakımından talep hakları saklı tutulmak kaydıyla, şimdilik 75.000 USD kapora bedeli ve işlemiş faizi 1.280,14 USD bakımından itirazın iptaline, takibin devamına, % 20 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar vekili, dava dilekçesi ekinde sureti sunulan protokol üzerinde vekil edenlerine ait imza bulunmadığını, imzanın diğer davalı ...'...

Davalılara usulüne uygun dava dilekçesi, tensip zaptı , duruşma gün ve saati tebliğ edilmiş olup, davalılar vekili sunmuş olduğu 17/01/2020 tarihli cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında sözleşmenin karma nitelikle bir sözleşme olup, davacının iddiası aksine satış vadi sözleşmesi olmadığını, müvekkilinin sözleşme ile kendisine düşen edimleri yerine getirdiğini, sözleşmede kararlaştırılan tarih olan 01/03/2019 -30/08/2019 tarihleri arasında oteli davacıya teslim ettiğini, davacı tarafından ödenen kaparonun iadesinin şarta bağlandığını, sözleşmeye konu otelin satışının bugüne kadar gerçekleşmediğini, otelin satışının gerçekleşmemesi sebebiyle sözleşmenin 6.maddesi uyarınca taraflar arasındaki ilişkinin kiracı-kiralayan ilişkisine dönüştüğünü, davacının bu süre zarfında 6 ay boyunda müvekkiline 5.000 Usd kira bedeli ve otelin işletmesinden kaynaklanan masrafları ödemesi gerektiğini, kaparonun iadesinin şarta bağlandığını, sözleşmenin 5.maddesinde taraflar arasında alım satım...