"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalının 01/01/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince dava konusu kiralananda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinde yıllık artış oranının düzenlenmediğini ve kira bedelinin 10.000 Euro olarak belirlendiğini, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu ile birlikte aradan geçen yıllar dikkate alındığında kira bedelinin günün ekonomik koşulları ve emsal kira bedelleri karşısında düşük kaldığını ileri sürerek; kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcı olan 01/01/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 72.000 TL olarak tespitini talep etmiştir....
DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2023/1264 E. sayılı dosyası üzerinden istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan 15/12/2022 tarihli Kira Sözleşmesi ile; Antalya/Manavgat Eski Hisar Mahallesi Gülveren Caddesi Uluca 11 Apartmanı No:78/4'de kaim taşınmazın mesken olarak kullanılması adına kira sözleşmesi akdedildiğini, yağan yağmur neticesinde söz konusu mecuru su bastığını, söz konusu yağışlar ve su basmasının, mecurda ciddi şekilde hasar ve zarara sebep olduğunu, mevcut ev eşyalarının da yağmur suyunun taşınmaz içerisine akması nedeniyle zarara uğradığını, taşınmazda mevcut gizli ayıpların 7 gün içerisinde giderilmesini ve ayıp oranında kira bedelinden indirim yapılmasını Manavgat 6.Noterliği'nin 01/02/2023 tarih ve 02695 yevmiye nolu ihtarnamesi ile derhal davalıya bildirildiğini, söz konusu su alma probleminin...
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Somut olayda; davacı aylık kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunu belirtmeden aylık 10.000 Tl kira bedeli tespitini istemiş, bilirkişi ve mahkeme tarafından da kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğu açıklanmamış ve taşınmazın konumu, emsal durumu yeterince karşılaştırılmadan yetersiz bilirkişi raporu ile karar verildiği anlaşılmıştır. Bilirkişiler kira alacağı veya ecrimisil alacağı davası varmış gibi inceleme yapmış olup bu raporlar hükme esas alınamaz....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Somut olayda; davacı aylık kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunu belirtmeden aylık 10.000 Tl kira bedeli tespitini istemiş, bilirkişi ve mahkeme tarafından da kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğu açıklanmamış ve taşınmazın konumu, emsal durumu yeterince karşılaştırılmadan yetersiz bilirkişi raporu ile karar verildiği anlaşılmıştır. Bilirkişiler kira alacağı veya ecrimisil alacağı davası varmış gibi inceleme yapmış olup bu raporlar hükme esas alınamaz....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 09/03/2022 NUMARASI : 2020/648 E 2022/484 K DAVA KONUSU : Kira (Kira Parasının Tesbiti İstemli) KARAR : DAVA DİLEKÇESİNİN ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "Davalı 17/04/2018 tarihli kira sözleşmesi (EK-1) gereği müvekkilin maliki bulunduğu taşınmazda aylık 3.00TL kira karşılığı oturmaktadır. Söz konusu kira bedeli müşterek malik olma aşamasında geçici olarak bir yıllık belirlenmiş olup ,2019 ve 2020 yılı için kira bedeli ihtarname ile talep edilmesine karşın kiralayan söz konusu kira bedeline itiraz ederek karşı ihtarname yollamış olduğundan ,iş bu huzurdaki kira tespit davsının açılması zarureti hasıl olmuştur. Davalının ödemekte bulunduğu kira bedeli emsallerinin çok altında olduğundan müvekkil davalı kiracıya 24/01/2020 tarihindeki ihtarname ile ( EK-2) başlayan yeni kira dönemi için kira bedeli artırımı hakkındaki isteğini bildirmiş olmasına rağmen davalı buna yanaşmamıştır....
Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik yapılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre temyiz eden davalı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davalı vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazlarına gelince, Davacı vekili, davalının 1.1.2008 başlangıç tarihli sözleşme gereğince kiracı olduğunu, kira borcunu ödememesi nedeniyle, davalı hakkında tahliye istemli icra takibi başlatıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiği gibi yasal sürede borcunu da ödemediğini belirterek, itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, takibe konu kira borcunun elden ödendiğini, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur....
İcra takibine dayanak 01/04/2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde, davacı kiraya veren, davalı kiracı olarak yer almaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 6.000,00 TL olduğu, TEFE TÜFE oranlarına göre yıllık artış yapılacağı ve taraflardan birinin kira sözleşmesinin bitiminden 30 gün önce fesih ihbarında bulunmazsa, kira sözleşmesinin (kira bedeli ayrıca kararlaştırılmak kaydıyla) aynı şartlarla bir yıl için yenilenmiş sayılacağı kararlaştırılmıştır. Davalı, icra takibine itirazında, pandemi nedeniyle AVM yönetiminin kira artışı yapmadığını, kiralayanın pandemi ve AVM yönetiminin koşullarını kabul ettiğini, talep edilen tutarlarda hesap hataları olduğunu, borcunun bulunmadığını belirterek, borca ve fer'ilerine itiraz etmiş, takibe konu kira sözleşmesindeki imzasına ve talep edilen kira bedeline açıkça itiraz etmediğinden, kiracılık ilişkisi ve icra takibine konu aylık kira bedeli kesinleşmiştir....
Davacı alacaklı 24/06/2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak 50.000,00 TL kira alacağının tahsili için takibe başlamıştır. Davalı kiracının takipte sözleşmeye ve kira bedeline ilişkin itirazı yoktur. Davacının kiralayan olarak tahliye talep etmekte aktif husumeti vardır. Davalının süresi içerisinde ödeme emrine ve kira sözleşmesine karşı itirazda bulunulmadığı, ödeme süresi içerisinde takip konusu alacağın ödenmediği, davacı tarafça da 30 günlük ödeme süresi bitiminden sonra tahliye istemli davanın açıldığı, davalının kira bedelinin ödeme süresi içerisinde ödendiğini iddia ve ispat etmediği anlaşılmakla davacının tahliye talebinin kabulüne karar verilmesinde hukuka aykırı yön bulunmamaktadır....
İcra Müdürlüğünün 2020/1995 esas sayılı dosyasının incelenmesinde, alacaklı tarafından bir kısım kira bedelinin tahsili ve tahliye istemli başlatılan takip olduğu, ödeme emrinin 22/07/2020 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu vekilinin 28/07/2020 tarihinde davacının böyle borca ve ferilerine itiraz ettiği görülmüştür. Davalı tarafından itirazında kira akdine ve talep edilen aylık kira bedellerine açıkça bir itiraz bulunmadığından kiracılık ilişkisinin ve talep edilen aylık kira bedellerinin kesinleştiği anlaşılmaktadır....
Mahkemece hükme esas alınan 28/12/2018 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası hak ve nesafete uygun olarak net 13.750TL /yıl olarak belirlenmiştir. Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10 indirim yapılarak kira bedeli brüt 12.375 TL olarak tespit edilmiştir. Bilirkişi heyeti raporunda belirlenen yıllık kira bedeli net 13.750TL /yıl olup, brütü 17.187,5 TL 'dir. Buna göre Mahkemece, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek brüt 17.187,5 TL/yıl kira bedeli esas alınarak bu bedelden %5 - % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir....
