"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Davacılar, 5/10/1999 tarihli kira sözleşmesi ile, ... Mahallesi, ... Caddesinde bulunan işyerlerini, 10 yıl süre ile davalı şirkete kiraya verdiklerini, halen aylık 540,00 TL olarak ödenen kira bedelinin, taşınmazın bulunduğu bölgenin özelliklerine ve çevrede bulunan emsal kira bedellerine göre çok düşük kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin 5/10/2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 1.500,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, uyarlama şartlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir....
Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz....
Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz....
Noterliği'ne ait 27/01/2016 tarih ve 02271 yevmiye numaralı ihtarname ile kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira bedelinin revize edilmesi ve tahliye ihtarında bulunulduğu, davalı tarafça cevabi ihtarname ile kira sözleşmesinin 10 yıl olup 04/08/2024 tarihinde sona ereceğini, kira sözleşmesi sona ermeden tahliye ve revize edilemeyeceğini bildirdiği, kira bedelinin uyarlanması talebi ile açılan eldeki davada, aynı mahiyette istinaf incelemesi yapılan dosyalardan kira başlangıç tarihinden itibaren dava konusu vakfa ait taşınmazların bulunduğu bölgedeki imar ve ticari gelişmeler dikkate alındığında kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek bir değişim olmadığı, vergi oranlarında artış meydana gelmediği tespit edilmiş olup olup, mahkemesince davanın reddine dair verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır....
Noterliği'ne ait 27/01/2016 tarih ve 02271 yevmiye numaralı ihtarname ile kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira bedelinin revize edilmesi ve tahliye ihtarında bulunulduğu, davalı tarafça cevabi ihtarname ile kira sözleşmesinin 10 yıl olup 04/08/2024 tarihinde sona ereceğini, kira sözleşmesi sona ermeden tahliye ve revize edilemeyeceğini bildirdiği, kira bedelinin uyarlanması talebi ile açılan eldeki davada, aynı mahiyette istinaf incelemesi yapılan dosyalardan kira başlangıç tarihinden itibaren dava konusu vakfa ait taşınmazların bulunduğu bölgedeki imar ve ticari gelişmeler dikkate alındığında kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek bir değişim olmadığı, vergi oranlarında artış meydana gelmediği tespit edilmiş olup olup, mahkemesince davanın reddine dair verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır....
Maddelerindeki ilkelerine göre,hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde sözleşmenin özellikle kira bedeli yönünden günün şartlarına uyarlanması gerektiğini, dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedeli, taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüzölçümü ve özellikleri itibarıyla fevkalade az olduğunu, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında “ihtiyati tedbir kararı” verilebildiğini, kira sözleşmesinin devamı sırasında olağanüstü bir halin ortaya çıkması halinde ciddi bir zararın ortaya çıkacağını, bu nedenlerle aylık 4.000 TL olan kira bedelinin 01.07.2023 tarihinden itibaren aylık 15.000 TL ye uyarlanması için bu davanın açılma zorunluluğu doğduğu, aylık kira bedelinin tedbiren aylık 15.000TL olarak belirlenmesini...
Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna müracaat edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacının istinaf kanun yoluna başvurusunun reddine karar verilmiş olup, bu kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, kira bedelinin uyarlanması talebine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna müracaat edilmiş.....Dairesince; inceleme konusu davayla ilgili olarak davacının istinaf kanun yoluna başvuru talebinin reddine karar verilmiştir....
İstinaf dilekçesinde kira miktarına ilişkin istinaf sebepleri bildirilmiş ise de; somut olayda borçlu-kiracı vekili 03/01/2020 tarihli itiraz dilekçesinde davacı alacaklı ile aralarındaki kira ilişkisine ve aylık/yıllık kira miktarına itiraz etmediği gibi dayanak kira sözleşmesindeki müvekkilinin imzasını da açıkça inkar etmemiştir. Davalı borçlu takibe itirazında açıkça ve ayrıca sözleşmeye ve kira miktarına karşı çıkmadığına göre İİK’nin 269/2 maddesi gereğince kira ilişkisi ile kira miktarı kesinleşmiştir. Bu nedenle söz konusu istinaf sebepleri de yerinde değildir. İcra mahkemeleri, önlerine gelen uyuşmazlıkları takip hukuku kurallarına göre çözüme kavuşturur ve kararları maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu nedenle, değişen koşullara göre, kira bedelinin tespit edilerek uyarlanması için genel mahkemede görülen davanın sonucu beklenmeden icra mahkemesince karar verilmesinde usulsüzlük bulunmadığından buna yönelik istinaf sebebi yerinde değildir....
Olayımızda 01.02.2014 başlangıç tarihli, aylık 3000 TL, 10 yıl süreli kira bedelli sözleşmesinde süre bitmeden önce 4.kira yılında 01.02.2017 tarihinden itibaren aylık 10.000 TL kira tespiti talep etmiş, sözleşme her yıl 250 TL artış öngörülmekle uyuşmazlığa konu dönemde artışlı olarak aylık 3.750 TL ödenmesi gerekmektedir. Davacı ise, sözleşmedeki artış şartından fazlasını talep etmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde süre sona ermeden kira bedelinin tespiti istemi kira tespit davası olmayıp kira parasının değişen şartlara göre uyarlanması istemi kabul edilmelidir. Kiraya veren sözleşmede kararlaştırılan artış şartından daha fazla bir artış talep etmekle kira parasının artışına ilişkin sözleşme hükmünün değiştirilmesi niteliğindeki talebiyle kira parasının günün değişen şartlarına uyarlanmasını istemektedir....
Doğu Garajındaki 180 adet dükkan niteliğindeki taşınmaz olduğu, kira başlangıcının 04.04.2017 tarihi olduğu, kira süresinin 10 yıl olduğu, ilk yıl kira bedelinin 720.000,00 TL olduğu, kiranın ne şekilde ödeneceğinin ekli şartnamede belirtildiği görülmüş olup, Kira Mukavalesi başlıklı Ek belgede, ödeme durumuna ilişkin “2. ve 3 yıl kira bedellerinin Devlet İstatistik Enstitüsü ÜFE(Bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında arttırılacaktır. 4. ve müteakip yılların kira bedelleri ise DİE-ÜFE oranından aşağı olmamak üzere günün iktisadi şartları, emsal, rayiç, hak ve nesafet kuralları nazara alınarak Belediyemiz Encümenince belirlenecektir. Yılına tekabül eden kira bedelinin 1/5’i kira başlangıç tarihinde, kalan kısım ise kira başlangıç tarihini takip eden ikişer ay ara ile 4 eşit taksitte ödenecektir” düzenlemesinin mevcut olduğu görülmüştür....
