Dava, TMK'nın 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14 ve 17. maddelerine dayalı tescil isteğine ilişkindir. Dava konusu taşınmaza ait hava fotoğrafları jeodezi ve fotogrametri mühendisleri tarafından incelenmediği, fen bilirkişisi ve harita mühendisi bilirkişisinin ortak hazırladığı rapor ile incelendiği gibi, hava fotoğraflarının incelenmesi sonucu dosyaya sunulan raporda (A) ile gösterilen yerin imar-ihyasına 1985 yılında başlandığı; ancak imar-ihyanın ne zaman tamamlandığı belirtilmediği gibi bu husus dinlenen tanık ve mahalli bilirkişiler tarafından da açıklığa kavuşturulamamıştır. Dava konusu taşınmaz, tespit harici bırakılan yerlerdendir. Mahkemece, taşınmazın vasfının belirlenmesinde esaslı unsur olan hava fotoğrafları getirtilerek zilyetlik durumu denetlenmemiş, tespit harici bırakılma nedeni araştırılmamıştır. Eksik araştırma, inceleme ve uygulamaya dayalı olarak karar verilemez....

Kanunu'nun 14. maddesi gereğince zilyetliğin 20 yıla ulaşıp ulaşmadığı etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, taşınmazın kadim yol olup olmadığı, yol ile dava konusu edilen taşınmaz arasında tel veya çit çekilmiş veya başka bir şekilde yapay yollardan oluşturulmuş ayırıcı unsur varsa kim tarafından oluşturulduğu araştırılmalı, dinlenen bilirkişi ve tanık beyanlarında çelişki doğduğu takdirde gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle giderilmeye çalışılmalı, ziraat bilirkişisinden çekişmeli taşınmaz bölümlerinin eğimini, niteliğini, toprak yapısını ve bitki örtüsünü kesin olarak belirleyen bilimsel verilere dayalı, sınırındaki taşınmazlarla mukayeseli, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, taşınmazın tüm sınırlarını gösterir ve çekişmeli taşınmaz bölümünün tespit harici bırakılan parselin hangi kısmında bulunduğuna ilişkin gerekli açıklamanın yapıldığı ve zeminde tel veya çit bulunması halinde bunları da gösterir fotoğraflar raporlara eklenmeli, fen bilirkişisinden...

, imar-ihyaya konu edilmişse imar-ihyanın tamamlandığı tarihi bildirir, önceki tarihli ziraatçi bilirkişi raporunu da irdeler şekilde ve komşu parsellerle karşılaştırmalı değerlendirmeyi ve taşınmaz bölümünün değişik yönlerden çekilmiş fotoğraflarını da içerir, önceki bilirkişi raporlarında sözü edilen yapı ve ağaçların dava konusu tescil harici taşınmaz bölümü üzerinde mi yoksa, komşu taşınmaz üzerinde mi olduğu hususunda oluşan tereddütü giderir mahiyette, bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; fen bilirkişisinden, yapılan keşif ve uygulamaları izleyip denetlemeye olanak verir ayrıntılı rapor ve kroki alınmalı ve bundan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki menfi tespit-alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün taraf vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vek.Av.... ile davalı ... ... ve vek.Av.... Orta'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Dava, adi yazılı belgeye dayalı olarak yapılan ve geçersiz olan taşınmaz alım satımına ilişkin olarak peşin ödenen bedelin istirdadı, bakiye kısım için verilen çekle borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir. Verilen hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu 10.02.2001 ve 29.02.2001 tarihli, toplam 2.500.000.000....

Davalı ... vekili, müvekkilinin ... takibine dayanak teşkil eden bononun taşınmaz satımına dayalı olduğunu, müvekkilinin kayınbiraderinin takip borçlusu şirketten iki daire satın almak için adi şekilde satış vaadi sözleşmesi yaptığını, bedellerinin ödenmesine rağmen dairelerden birinin teslim edilmemesi üzerine söz konusu bononun müvekkilinin kayınbiraderine verildiğini, müvekkilinin ve borçlunun ...’te bulunmaları nedeniyle bononun müvekkiline ciro edildiğini, senedin protesto edilerek takibe konulduğunu, davacının soyut muvazaa iddiasının doğru olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Diğer davalılar vekilleri, davacının feragat beyanı kabul ettiklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, davalı ... yönünden davanın kabulüne, diğer davalılar yönünden feragat nedeniyle reddine dair verilen karar, davalı ... vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin ....01.2013 gün ve 2012/4940 Esas, 2013/......

Şöyle ki, hükme dayanak alınan fen bilirkişi raporunda çekişmeli taşınmazın 1984 yılında yapılan kadastro sırasında tescil harici bırakılan alanda kaldığı belirtilmiş olmasına rağmen Dairenin noksan ikmali kararı üzerine düzenlenen ek raporda ise çekişmeli taşınmazın 2005 yılında idari yoldan ... niteliğiyle tespit edilen 1317 parsel sayılı taşınmaz içinde kaldığı bildirilmiş olması nedeniyle çekişmeli taşınmazın tescil harici bırakılan alanda kalıp kalmadığı konusunda tereddüt oluşmuştur. Hükme dayanak ... bilirkişi raporu ise uygulanan 1954 tarihli memleket haritasının elde edildiği hava fotoğrafı ile uygulanan 1984 tarihli hava fotoğrafının elde edildiği memleket haritası uygulanmadığı için hükme yeterli değildir......

Bu ilkeler çerçevesinde somut olaya bakıldığında, davalı-karşı davacılarca her ne kadar dava konusu taşınmazın harici harici satım sözleşmesine dayalı olarak kullandığı iddia edilmiş ise de, yukarıda açıklandığı üzere 02.12.2003 tarihli harici satış sözleşmesinde ada ve parsel bilgileri yer almayan 1250 m2 lik taşınmaz bölümünün sözleşme konusu edildiği, davacı-karşı davalı tarafça toplam 17.315,20 m2 yüz ölçümündeki dava konusu taşınmazın, bilirkişi raporlarında C harfi ile gösterilen 2264.58 m2 lik kısmının satılmasına rağmen, davalılarca A harfi ile gösterilen 13.224,02 m2 lik kısmına da elatıldığının beyan edilmesi karşısında, A harfi ile gösterilen kısmın harici satışa konu edilmediğinin, davalılarca haklı bir sebebe dayalı olamaksızın kötüniyetli olarak kullanıldığının kabulü ile, pay oranında ecrimisil ile sorumlu tutulmaları gerekirken, yazılı olduğu şekilde taşınmazın A harfi ile gösterilen kısmı yönünden de ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. 3...

Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 sayılı BK’nun 213.m.) 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Kural bu olmakla birlikte davalı kayıt maliki Hüseyin Köksal 02.03.2011 tarihli oturumda açılan davayı 212 m2'lik yer için kabul ettiğini bildirmiştir....

Bilindiği üzere, mülga 1580 sayılı Belediye Kanununun 70 ve 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanununun 18/e maddesinde Belediye Meclisi’nin "…Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisi…" konularında karar vereceği düzenlenmiştir....

Mahkemece 02.04.2014 tarihinde keşif yapılmış, tedavüllü tapu kayıtları, tanık beyanları, keşif rapor ve krokileri ile 22.07.2978 tarihli satış senedi değerlendirilmiş, tarafların murisleri arasında yapılan anlaşmaya göre tapulu taşınmazın harici sözleşme ile satıldığı, satışının geçerli olmadığı, buna göre dosyanın neticelendirileceği düşünüldüğünde adilane ve hakkaniyete uygun karar çıkmayacağı; harici satıma değer verilmesi gerektiği sonucuna varılmış, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı ve karşı davalı ... ve vekili temyiz etmiştir Asıl dava çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, karşı dava harici satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil olmaz ise TMK 724 maddesine dayalı temliken tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın reddine harici satın almaya dayalı karşı davanın kabulüne karar verilmiştir....