Dosya kapsamı itibariyle dava konusu satış sözleşmesinin konusu olan taşınmazın tapulu taşınmaz olup olmadığına dair tapu kaydının tüm tedavülleri içerir şekilde dosya içinde bulunmadığı görülmüştür. Tapusuz taşınmazların harici satışı menkul satışı hükmünde olması itibariyle taşınmazın zilyetliğinin de devri halinde harici satış sözleşmeleri geçerli ise de, tapulu bir taşınmaz malın mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması, Borçlar Kanunu 213, Tapu Kanunu 26, Noterlik Kanunu 60 ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur. O halde harici satış sözleşmesinin konusu olan taşınmazın satış tarihi olan 26.10.2003 tarihi itibariyle tapulu olup olmadığı kesin olarak anlaşılamadığından, mahkemece öncelikle bu hususta araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir....

Dava, harici satış sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Mahkemece harici satış sözleşmesinin yapıldığı 10/10/1998 tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak Sinop İli Boyabat İlçesi Çorak Köyü 199 ada 3 parsel sayılı taşınmazın öncesi olan 280 parsel sayılı taşınmazın tapuya tescil edildiği ilk tarihten itibaren tüm tedavül kayıtlarının getirtilerek harici satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı belirlenmelidir. Harici satış sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle taşınmaz tapuya kayıtlı ise taşınmaza ilişkin sözleşme resmi şekle uyulmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmede sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle taşınmaz tapuya kayıtlı değil ise harici satış sözleşmesi geçerli hale gelecektir. Bilindiği üzere; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar menkul mal hükmünde olup, zilyetliğin devri suretiyle satış gerçekleşmiş olur....

Bu ilkeler çerçevesinde somut olaya bakıldığında, davalı-karşı davacılarca her ne kadar dava konusu taşınmazın harici harici satım sözleşmesine dayalı olarak kullandığı iddia edilmiş ise de, yukarıda açıklandığı üzere 02.12.2003 tarihli harici satış sözleşmesinde ada ve parsel bilgileri yer almayan 1250 m2 lik taşınmaz bölümünün sözleşme konusu edildiği, davacı-karşı davalı tarafça toplam 17.315,20 m2 yüz ölçümündeki dava konusu taşınmazın, bilirkişi raporlarında C harfi ile gösterilen 2264.58 m2 lik kısmının satılmasına rağmen, davalılarca A harfi ile gösterilen 13.224,02 m2 lik kısmına da elatıldığının beyan edilmesi karşısında, A harfi ile gösterilen kısmın harici satışa konu edilmediğinin, davalılarca haklı bir sebebe dayalı olamaksızın kötüniyetli olarak kullanıldığının kabulü ile, pay oranında ecrimisil ile sorumlu tutulmaları gerekirken, yazılı olduğu şekilde taşınmazın A harfi ile gösterilen kısmı yönünden de ecrimisil isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. 3...

Şöyle ki, hükme dayanak alınan fen bilirkişi raporunda çekişmeli taşınmazın 1984 yılında yapılan kadastro sırasında tescil harici bırakılan alanda kaldığı belirtilmiş olmasına rağmen Dairenin noksan ikmali kararı üzerine düzenlenen ek raporda ise çekişmeli taşınmazın 2005 yılında idari yoldan ... niteliğiyle tespit edilen 1317 parsel sayılı taşınmaz içinde kaldığı bildirilmiş olması nedeniyle çekişmeli taşınmazın tescil harici bırakılan alanda kalıp kalmadığı konusunda tereddüt oluşmuştur. Hükme dayanak ... bilirkişi raporu ise uygulanan 1954 tarihli memleket haritasının elde edildiği hava fotoğrafı ile uygulanan 1984 tarihli hava fotoğrafının elde edildiği memleket haritası uygulanmadığı için hükme yeterli değildir......

Bu durumda; uyuşmazlığın yanlar arasındaki temel ilişkiye göre çözümlenmesi gerekmekte olup, temel ilişkinin harici nitelikteki araç alım-satım sözleşmesinden kaynaklandığı yukarıda açıklandığı üzere tarafların kabulündedir. Hemen belirtmek gerekir ki; trafik siciline kayıtlı araçların mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin geçerliliği 2918 sayılı kanunun 20/d maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır. Burada sözü edilen resmi şekil, sözleşmenin noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Bu şekil şartı geçerlilik şartı olup, bu şekle uygun yapılmayan sözleşmeler baştan itibaren geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler ise taraflar için hak ve borç doğurmazlar. Taraflar sadece ve ancak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hukuksal nedenine dayalı olarak geri isteyebilirler....

Bilindiği üzere, mülga 1580 sayılı Belediye Kanununun 70 ve 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanununun 18/e maddesinde Belediye Meclisi’nin "…Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisi…" konularında karar vereceği düzenlenmiştir....

Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 sayılı BK’nun 213.m.) 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Kural bu olmakla birlikte davalı kayıt maliki Hüseyin Köksal 02.03.2011 tarihli oturumda açılan davayı 212 m2'lik yer için kabul ettiğini bildirmiştir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, davalıların murisi ...’... 9 nolu parseldeki dükkanı 5.1.2001 tarihinde harici sözleşme ile satın aldığını ancak tapu devrinin verilmediğini ileri sürerek, ödediği satış bedeli 18.500 DM karşılığı 15.030 YTL.nın 5.1.2001 tarihinden itibaren yasal faizi ile ödetilmesini istemiştir. Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir....

Teknik bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz bölümlerinin “tepe” olarak tespit harici bırakıldığı belirtilmiş olmasına ve davacı vekilinin 17/04/2014 havale tarihli dilekçesinde, taşınmazların geçici taşkın alanında kaldığından dolayı tespit harici bırakıldığı beyan edilmiş olmasına rağmen Mahkemece, yörede kadastro tespitinin ne zaman yapıldığı, taşınmazların hangi sebeple tespit harici bırakıldığı sorulmamış, taşınmaz bölümlerine komşu başka taşınmazların olup olmadığı belirlenmemiş, 3 kişilik ziraat bilirkişi kurulundan taşınmazların öncesinin ne olduğunu, taşınmazlarda imar-ihya işlemi yapılıp yapılmadığını, yapılmış ise imar-ihyanın hangi tarihte tamamlandığını ve kullanım durumunu kesin olarak belirleyen bilimsel verilere dayalı gerekçeli rapor alınmamış, bu hususta hava fotoğraflarından da yararlanılmamıştır....

Hal böyle olunca, doğru sonuca ulaşabilmek için, öncelikle çekişmeli taşınmazın tapusuz yerlerden olduğu tartışmasız olup; tapusuz taşınmazların, menkul mal niteliğinde olduğu ve zilyetliğin devredilmesiyle mülkiyetin karşı tarafa geçeceği düşünülmeli, davacının dayandığı 21.04.2002 tarihli ev satış senedi başlıklı harici satış senedinin aslı getirtilerek dosya ikmal edilmeli; bundan sonra davada yararı bulunmayan elverdiğince yaşlı kişiler arasından seçilecek üç kişilik yerel bilirkişi kurulu, aynı yöntemle belirlenecek taraf tanıkları, tüm tespit bilirkişileri, harici satış senedinde imzaları bulunan aza, muhtar ya da diğer kişiler ile fen bilirkişisi hazır olduğu halde mahallinde yeniden keşif yapılmalıdır. Yapılacak keşifte; harici satış senedi tarihinden itibaren çekişmeli taşınmaz üzerinde kimin ve hangi sıfatla, ne şekilde zilyet olduğu, satış tarihinden itibaren taşınmazın zilyetliğinin davacı ...'...