Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur. Şayet taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanununun 683. maddesinden yararlanarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilecektir. Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma konusu daimi üst hakkı ve geçici irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakların davacı idare adına tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davacı idare vekilince verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü: - K A R A R – Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma konusu daimi üst hakkı ve geçici irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakların davacı idare adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm davacı idare vekilince temyiz edilmiştir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 22/01/2022 NUMARASI : 2020/376 ESAS NOLU ARA KARAR DAVA KONUSU : Geçit Hakkı KARAR : Tarafların İddia ve Savunmalarının Özeti: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Antalya ili Kemer ilçesi Çamyuva Mahallesi 1915 parsel sayılı taşınmaz Maliye Hazinesi adına kayıtlı olup turizm tesisi olarak işletilmek üzere 21.12.2004 tarihinde müvekkili Alfa T1 A.Ş tarafından üst hakkı alındığını, kaldırılmasını talep ettikleri geçit hakkının ise 236 ada 1 parsel lehine kayıtlı olup davalı Ceylan A.Ş.’nin üst hakkı sahibi olduğunu, Kemer ilçesi Çamyuva Mahallesi 265 ada 1 parsel sayılı taşınmazın ise davalı adına kayıtlı olduğunu, davalının üst hakkı sahibi olduğu 236 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın Maliye Hazinesi tarafından Türkiye Varlık Fonuna devredildiğini, müvekkilinin üst hakkı sahibi olduğu 1915 parsel sayılı taşınmaz ile davalının üst hakkı sahibi olduğu 236 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazların komşu iki parsel olduklarını, 265 ada 1 parselde kayıtlı...
Yaylasında bulunan 6197 parsel sayılı taşınmaz için 22 yatak kapasiteli bir yıldız otel-lokanta yapılmak üzere davalı şirket lehine 21.06.1996 tarihinde başlamak üzere 49 yıllığına irtifak hakkı tesis edildiğini, irtifak hakkının tapuda yanlışlıkla intifa hakkı olarak yazılı olduğunu, davalının 22.09.2004 tarihinde çekilen ihtara rağmen irtifak hakkı bedellerini ödemediği gibi tapudaki intifa kaydının irtifak hakkı olarak düzeltilmesi isteklerini de yerine getirmediğini ileri sürerek, tapudaki irtifak hakkı şerhinin terkini ile birikmiş irtifak hakkı bedellerinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, yararlarına irtifak hakkı tesis edilen ve özel 7 numaralı imar parseli olan taşınmaz üzerinde sözleşme gereği inşaat yapmak için başvuruda bulunduklarını, ancak ......
müvekkilinin hakkının kısıtlandığını, bu nedenlerle irtifak hakkının kaldırılması için ödenmesi istenen 82.693.00 TL bedelin iadesini veyahut mahkeme tarafından takdir edilecek bedelden hakkaniyet indirimi yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir....
İLGİLİ MEVZUAT: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun mükellef başlığını taşıyan 3. ve 13. maddesinde, bina veya arazi vergisini, binanın veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bunlara malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği, 12. maddesinde ise aksine hüküm olmadıkça bu Kanun'un diğer maddelerinde yer alan arazi tabirinin arsaları da kapsayacağı kurala bağlanmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 726. maddesinde; bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olduğu, 826. maddesinde ise; bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabileceği, aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hakkın devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği, üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz...
Resmi senedin üst hakkının bedeli başlıklı 7. maddesinde üst hakkı bedelinin ne şekilde belirleneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili idarece dosyasında yapılan inceleme neticesinde; 14/10/2013 vadeli 2013-2014 dönemi için ödenmesi gereken 285.838,37 tutarındaki irtifak hakkı bedelinin, 14/10/2014 vadeli 2014-2015 dönemi için ödenmesi gereken 313.964,87 TL tutarındaki irtifak hakkı bedelinin, 14/10/2015 vadeli 2015-2016 dönemi için ödenmesi gereken 335.691,24 tutarındaki irtifak hakkı bedelinin ve 14/10/2016 vadeli 2016-2017 dönemi için ödenmesi gereken 341.666,54 TL tutarındaki irtifak hakkı bedelinin ödenmediğinin anlaşıldığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 117/ıı. maddesi uyarınca, borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse, bu günün geçmesiyle borçlunun temerrüde düşmüş olacağını, eksik ödendiği tespit edilen miktarların ödenmesi için 12/08/2016 tarihli yazının davalı şirkete 04/11/2016 günü tebliğ edildiğini, yapılan tebligata rağmen belirtilen irtifak (üst) hakkı bedelleri...
Bu sınırlı hakimiyet Türk Medeni Kanunun 718.maddesindeki mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucunu da doğurur. Kanununda irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakları, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlemiştir. Kanunundaki diğer irtifaklar kavramı ve seçilen türdeki irtifakın içeriğini belirlemede geniş bir sözleşme serbestisinin öngörülmesi nedeniyle irtifak haklarının sınırlı sayıda olmadığı anlaşılmaktadır. İrtifakın konusu, içeriği tescil ile ortaya çıkan durumdur. Ancak, tapu kaydına sınırlı kayıt nedeniyle içeriğin tam saptanamaması halinde irtifak sözleşmesi ve tarafların sözleşmedeki amaçları ve nihayet çekişmesiz kullanıla gelen durum ile içerik saptanarak tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenir(Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.628). İrtifak hakkına ilişkin bu açıklamalar davacının tesisini istediği irtifak hakkının niteliğini belirlemek açısından önemlidir....
Ancak; Davacı idarece taşınmaz üzerinde 49 yıllık daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı kurulması talep edildiği halde, daimi irtifak hakkı tesisine ilişkin hüküm kurulması, Doğru değilse de; bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, Gerekçeli kararın hüküm fıkrasının 1 ve 2 nolu bentlerindeki (daimi) kelimesinden sonra gelen (irtifak üst hakkı) ibarelerinin hükümden çıkartılmasına, yerlerine ayrı ayrı (ve müstakil nitelikli üst hakkı) ibaresinin yazılmasına, Hükmün böylece DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 11/05/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bilindiği üzere üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır. Üst hakkına ilişkin hükümlerin Türk Medeni Kanununun 726, 826 ve 836. maddelerinde düzenlendiği görülmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 828 ve 830’uncu maddelerinde üst hakkının sürenin bitmesi ile sona ermesine bağlı sonuçlar düzenlenmekte ise de, üst hakkının sona ermesi sebepleri özel olarak düzenlenmiş değildir. Genel olarak eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkının sona ermesinde de söz konusudur. Bunun dışında, kişiye bağlı kurulmuş üst hakkı, sahibinin ölümü ile sona erer. Taraflar irtifak sözleşmesinde üst hakkı için bir süre kararlaştırmışlarsa, bu süre sonunda üst hakkı sona erer. Ayrıca süre sona ermeden, üst hakkı sahibinin terkin talebinde bulunması suretiyle hakkını sona erdirmesi mümkündür....
