ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 28/02/2020 NUMARASI : 2018/302 ESAS- 2020/68KARAR DAVA KONUSU : Üst Hakkına Dayalı Kira Süresinin Tespiti KARAR : Yukarıda esas ve karar numarası yazılı ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dosya incelendi: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 2000 yılında üniversite rektörlüğünden gelen şifahi talep üzerine 20 adet ev yapılmasına karar verildiğini, üniversitenin 19/10/2000 tarih ve 2000/24- 10 sayılı üniversite yönetim kurulu kararıyla davacı vakfa izin verildiğini, 2001 yılı 7. Ayından itibaren kiraya verileceğini ve kiranın vakıf tarafından alınıp daha sonra üniversite tüzel kişiliğine devri yapılacağını, ancak üniversitenin söz konusu evleri 2018 yılının 6....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 19.01.2006 gününde verilen dilekçe ile taşınmazın teslimi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; dava dilekçesinin reddi ile mahkememizin görevsizliğine dair verilen 17.10.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, üst hakkına dayalı elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, yanlar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu kabul edilmek suretiyle, tahliye istemini içeren davayı Sulh Mahkemesinin görmesi gerektiğinden bahisle görevsizlik kararı verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir....
Dava, taşınmazda alt kiracı olan davalının, üst kira ilişkisinin ortadan kalkmasına bağlı olarak tahliyesi talebine ilişkindir. Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi yada ortadan kalkması ile ikinci kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur. Alt kiracının belirtilen gerekçeyle kiralanandan çıkarılmasına yönelik olarak açılan bir davada mahkemece öncelikle üst kira ilişkisinin varlığını koruyup korumadığının değerlendirilmesinde zorunluluk bulunmaktadır....
Şti'ne kiraya verildiğini, kira sözleşmesinde kiralananın devrinin yasaklandığını, davalının herhangi bir yazılı kira sözleşmesine dayalı olmaksızın taşınmazı işgal ettiğini belirterek elatmasının önlenmesini ve ecrimisil tazminatının tahsilini talep etmiştir. Davalı, alt kiracı olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacı ile üst kiracı arasında düzenlenmiş bir kira sözleşmesi olduğu, alt kiracı ile yapılan kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, davalının geçerli bir kira sözleşmesine göre taşınmazı kullanıp kullanmadığı hususularının değerlendirilip tartışılmasının görevli mahkemeye ait olduğu, davada Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Dava, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. Dava, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası olduğuna göre uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkeme 6100 sayılı HMK’nun 2. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesidir....
Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: -K A R A R- Dava, fazla ödenen üst hakkı bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesi, uyuşmazlığın temelinin kira sözleşmesinden kaynaklandığını belirterek görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur Sulh Hukuk Mahkemesi ise, temel ilişkideki kira sözleşmesinin üst hakkına dönüştürüldüğü ve uyuşmazlığın üst hakkı sözleşmesinden kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. 6100 Sayılı HMK.'...
3. maddesinde sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda bu üst hakkı sözleşmesi hükümlerinin öncelikle geçerli olduğunu, 24.07.2007 Tarihli Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşme hükümlerinden; davalı şirket tarafından müvekkil şirkete ödenmesi gereken bedelin bağımsız ve daimi üst hakkı sözleşmesi ile işletme süresi boyunca irtifak hakkı bedeline dönüştürülmesi yönünde taraflarca ortak irade ortaya konduğu, dolayısıyla davalının bağımsız ve daimi üst hakkı bedelini ödeme yükümlülüğü olduğunun açıkça anlaşıldığı, davalı borçlu tarafından müvekkile gönderilen 23.01.2015 tarihli yazıda “... ile İDTM arasındaki münasebet kira ilişkisi olmayıp, daimi ve müstakil üst hakkına dayalı Yap-İşlet-Devret modelidir.” denilmek suretiyle aradaki ilişkinin kira ilişkisi olmadığı bizzat davalı borçlu tarafından ikrar edilmiş ve yine davalı şirket tarafından ikame edilen İstanbul 11 Vergi Mahkemesi’ nin 2013/2777 Vergi sayılı dava dosyasında da; ... ile İDTM arasındaki hukuki ilişkinin...
Zira alt kiracı kira parasını kendi kiralayanı olan birinci kiracıya ödemek zorundadır. Alt kiracı asıl kiracıya tabi olduğundan kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir nedenle sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Mahkemece davalı ile dava dışı muris Y. T. arasındaki 15.07.2011 tarihli 30 yıl süreli üst kira sözleşmesinin muvazaa nedeniyle geçersizliği tespit edilmiş olup bu belirlemeye göre davalı ile dava dışı C. C. ve H. C. arasındaki aylık 300 TL’ye düzenlenen alt kira sözleşmesi de geçersiz hale gelmiştir. Alt kira sözleşmesi tarafları bakımından bağlayıcı olup davacı, tarafı olmadığı alt kira sözleşmesi nedeniyle alacak isteminde bulunamaz. Davacının, alt kira ilişkisine dayalı olarak yaptığı kira alacağı istemi yönünden açıklanan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
A.Ş’ye gönderilen 23.01.2015 tarihli yazıda “... ile ... arasındaki münasebet kira ilişkisi olmayıp, daimi ve müstakil üst hakkına dayalı Yap-İşlet-Devret modelidir.” denilmek suretiyle aradaki ilişkinin kira ilişkisi olmadığının bizzat davalı borçlu tarafından vurgulandığını, yine ... tarafından ikame edilen İstanbul ... Vergi Mahkemesi’ nin ......
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, yanlar arasında imzalanan 01.09.2005 tarihli işletme kira sözleşmesi başlıklı sözleşmenin haksız feshedildiği iddiasına dayalı olarak açılmış olup uğranılan zararın giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece görevsizliğe ve dosyanın sulh hukuk mahkemesine gönderilmesine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Sözleşmenin .... maddesinde konusunun davalı arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde alt ve üst yapıdaki inşaatların her türlü tasarruf ve üst kullanım hakkına sahip olarak ihalede kabul edilen projeye uygun olarak yapılması, işletilmesi ve süre sonunda yeni bir süre uzatımı anlaşması yapılmadığı takdirde bedelsiz devri olduğu kabul edilmiştir....
Davacı vekili, dava dilekçesinde; müvekkiline ait taşınmazın 01/09/2007 tarihli, 6 yıl süreli sözleşme ile davalıya kiralandığını, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin 19/07/2013 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiğini belirterek müvekkilinin işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili; dava konusu taşınmazın 6 yıl ve bu altı yılın bitiminde 6 yıl da kiracının opsiyonunda olmak kaydı ile toplam 12 yıllığına kiralandığını beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davaya konu yere ait kira sözleşmesinden kira süresinin 6+6 yıl olduğu, söz konusu kira sözleşmesinin devam ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir....
