Taraflar arasında ayrıca, noterde düzenlenen 15/02/2018 tarihli resmi sözleşmeden önce 01/02/2018 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenmiş bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname" başlıklı sözleşme bulunduğu, bu sözleşme içeriğinde de bağımsız bölümlerin aidiyeti ile inşaat süresine ilişkin hükümlerin ve ek olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye 15.000 TL ödeme yapılacağı yönünde hüküm düzenlendiği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, tapuda resmi devir öngören sözleşmeler olması nedeniyle noterde resmi şekilde yapılması gereken sözleşmeler olup, kural olarak adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre, taraflar arasındaki geçerli olan sözleşme daha sonra resmi şekilde yapılan 15/02/2018 tarihli sözleşme olup, uyuşmazlığın çözümünde bu sözleşme hükümlerinden yararlanılmalıdır....
Taraflar arasında ayrıca, noterde düzenlenen 15/02/2018 tarihli resmi sözleşmeden önce 01/02/2018 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenmiş bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname" başlıklı sözleşme bulunduğu, bu sözleşme içeriğinde de bağımsız bölümlerin aidiyeti ile inşaat süresine ilişkin hükümlerin ve ek olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye 15.000 TL ödeme yapılacağı yönünde hüküm düzenlendiği anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri, tapuda resmi devir öngören sözleşmeler olması nedeniyle noterde resmi şekilde yapılması gereken sözleşmeler olup, kural olarak adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre, taraflar arasındaki geçerli olan sözleşme daha sonra resmi şekilde yapılan 15/02/2018 tarihli sözleşme olup, uyuşmazlığın çözümünde bu sözleşme hükümlerinden yararlanılmalıdır....
Davacı arsa sahibi vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine verilmesi gereken dairenin üçüncü kişiye satıldığını ileri sürerek, sözleşme konusu dairenin müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmede belirtilen özelliklerde bir dairenin bedelinin tespiti ile davalıdan tahsiline, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın davalıdan tahsiline, teslim tarihinden bu yana rayiç değerler üzerinden aylık kira bedelinin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik ... TL tazminatın davalıdan teslim tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, bilahare daire için....TL, cezai şart talebi için de .... TL istediklerini bildirmiştir....
- KARAR - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile kararlaştırılan cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, karşı dava ise sözleşmenin feshi ile sözleşme nedeniyle yapılan harcamalar tutarının tazmini ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kabulüne, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. ...-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. ...-Asıl davada, arsa sahibi karşı davada da yüklenici tarafça ....03.2008 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilmiş, böylece tarafların fesih konusunda iradeleri birleşmiştir....
Dosya kapsamından, 17.07.2007 tarihli ''Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçin Ön Protokol ve Taahhütname'' başlıklı protokolde, davacı ...'in 1450 ada 46 ve 33 parselde murisi ve babasından intikal eden hisse karşılığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak için davalı şirketi temsilen ... ile ön protokol imzalandığını belirttiği, anlaşma yapıldıktan sonra arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için diğer hissedarlarla uyuşma ve anlaşmayı sağlamak için yardım yapacağını taahhüt ve kabul ettiği, inşaat yapım aşamasında kira bedellerine mahsuben 5.000,00 TL'yi anlaşma peşinatı olarak aldığını beyan ettiği anlaşılmıştır. Yine, 09.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ön protokolüne göre, davacı ...'...
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı cezai şart talebine ilişkindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türü olduğu için uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın 470. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Davacı kısıtlı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Konya 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 31/01/2018 tarih 2013/1040 Esas 2013/1051 karar sayılı ek kararı ile kısıtlı arsa sahibi T1 adına dava açmak üzere vasi T2'e izin verildiği tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 15/5. maddesine göre arsa sahibine münhasır olmak üzere 5 adet araç kapasiteli kapalı ve münferit otopark yapılacağı, bu maddenin ihlali halinde yüklenicinin 75.000- TL cezai şart ödeyeceği hususlarının düzenlendiği anlaşılmıştır....
Sözleşmenin davacının tazminat ve cezai şart istemlerinin dayanağını oluşturduğu anlaşılan “İnşaat Süresine Dahil Edilecek Süreler ve Cezai Şartlar” başlıklı 4. maddesi de; “Yüklenici tarafından yapılacak olan sözleşmede öngörülen inşaatların inşaat ruhsatı, sözleşmeye konu taşınmazda bulunan kiracı ve diğer kullanıcılar tahliye edildikten sonra en geç 01.01.2006 tarihine kadar alınacaktır. Sözleşmeye konu inşaatlar ise, en geç 15.01.2007 tarihine kadar tamamlanacak ve iskânları alınacaktır. İnşaat yasakları ile ilgili süreler de bu süreye dahildir. Kanunda yazılı mücbir sebeplerin meydana gelmesi halinde inşaat süresi zorunlu gecikme süresi kadar uzatılacaktır. Yüklenicinin nedimini yerine getirdiği halde, arsa sahipleri tarafından kendisine hak etmiş olduğu arsa payları tapudan devredilmez ise; arsa sahipleri yükleniciye, uğradığı zararları ödeyecektir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için mahkeme kararı gerektiği, davacı arsa sahibinin davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ileri sürerek cezai şart ve menfi zarar talep ettiği, açılan davada sözleşmenin feshine yönelik bir istem bulunmadığı, davadan önce tarafların fesih iradeleri birleşmediğinden, sözleşmenin henüz ayakta olduğu, ancak sözleşme konusu taşınmazın davadan önce üçüncü kişiye satılmış olduğundan sözleşmenin ifasının da olanaksız hale geldiği, inşaata yüklenicinin temerrüdü nedeniyle başlanamadığı iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 14.05.2015 tarih ve 2014/4140 E., 2015/3718 K. sayılı ilamıyla, onanmıştır. Bu kez, davacı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur....
“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri” ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır....
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle HUMK'nın 2494 sayılı Kanun ile değişik 438/II. fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü: Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak, birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan geç teslim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir....
