Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği cezai şart alacağın tahsili ve sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Yanlar arasında ... 1....
Asıl dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile cezai şart tazminatı, yıkım nedeniyle yapılan masraflar, harçlar için yapılan ödemelere ilişkin zarar istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşlarının kabulüne bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası da "önemli tasarruflardan" olduğundan, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahipleri tarafından açılması ya da açılan davaya onay vermeleri zorunludur. Elbirliği ya da müşterek mülkiyet şeklinde mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm ortakların ya da müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunludur....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkin olup, ıslah dilekçesi gözetilerek davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalılar vekilince temyiz olunmuştur. 1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalıların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davalılardan ... İnşaat yönünden yapılan temyiz incelemesinde; Sözleşmelerin nispiliği prensibi gereğince her sözleşme, onu imzalayan taraflar hakkında bağlayıcı olup, hüküm ifade eder. Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de; arsa sahibi ile diğer davalılar arasında yapılmış olup, ... İnşaat ilk sözleşmede taraf değildir....
Davalı vekili, taraflar arasında 13.03.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, sözleşme içeriğinin çıkarlarına uygun olmadığını düşünen müvekkilinin davacı şirketle görüşerek sözleşmenin feshinde mutabık kalındığını, daha sonra da noter aracılığı ile sözleşmenin feshedildiğini savunarak, davanın reddini savunmuştur....
Karşı davada davacı arsa sahibi vekili, davalı yüklenicinin binayı anahtar teslim şeklinde tamamlamayı taahhüt ettiğini, binanın iskân ruhsatının alınmadığını, binada eksiklikler olduğunu, sözleşmeye göre binanın zamanında bitirilmemesi halinde her ay için 5.000 USD ödenmesinin taahhüt edildiğini, 25 aylık gecikmenin olduğunu, cezai şart olarak 125.000 USD ödenmesi gerektiğini, ayrıca eksik imalat bedeli ile cezai şart toplamının 450.000,00 TL olduğunu, şimdilik 25.000,00 TL'nin reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Noterliğince düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ‘nin .... maddesinde “ Bu sözleşme şartlarına uymayan taraf karşı tarafa masrafları harici 50.000,00 Tl şartı ceza ödemeyi kabul etmişlerdir” hükmü getirilerek cezai şart kararlaştırılmıştır. Bu ceza BK’nın 158/.... (TBK 179/...) maddesinde yer alan seçimlik cezai şart niteliğindedir. Gerçekten de hüküm içeriğinden de açıkça anlaşıldığı üzere akdin ... edilmesi veya natamam olarak icrası halinde ödenmek üzere kararlaştırılmıştır. Bu durumda sözleşmede aksi yönde bir anlaşma da olmadığından cezai şart talep eden arsa sahipleri ancak ya akdin icrasını, yani ifayı ya da cezai şartın tahsilini isteyebilirler....
Sözleşmede kararlaştırılan cezai şart asıl borca bağlı olup asıl borcun sonra ermesi veya geçersizliği gibi durumlarda cezai şart da aynı şekilde son bulacak veya geçersiz hâle gelecektir. Bu bağımlılık, şekil şartı anlamında da geçerli olup temel olarak herhangi bir şekil şartına tabi olmayan cezai şart hükümleri, asıl sözleşme için öngörülen bir şekil şartı mevcutsa bu şekle uygun yapılmak zorundadır. Cezai Şartın Türleri Cezai şartın; Seçimlik cezai şart, İfaya ekli cezai şart, Fesih halinde istenebilecek cezai şart olarak üç başlık altında sınıflandırılması mümkündür. İfaya eklenen cezai şart; 6098 s. TBK. m. 179 f. II “Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir” şeklinde düzenlenmiştir....
Noterliğinin 07.01.2020 tarih ve 000704 yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilmiş ve tüm sürelerin dolmuş olmasına rağmen taşınmazların tesliminin sağlanmamış olması sebebiyle sözleşmenin müvekkillerce feshedildiği, fesih nedeniyle inşaat alanının terk edilerek taşınmazların derhal müvekkile teslim edilmesi, ayrıca 1.050,000,00 TL cezai şart bedelinin ödenmesinin ihtar edildiği ancak davalı taraf inşaat alanını terk etmemiş ve müvekkillerin cezai şart bedelini de ödemediğini, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan Kestel 2. Noterliğinin 25.12.2017 tarih 12889 yevmiye nolu Düzenleme Seklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, teslimde yaşanan gecikme nedeniyle her ay işleyen cezai şart bedelinin, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL sinin, her ay gecikme tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
Taraflar arasında taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, arsa üzerinde inşaata başlanmadığı hususunda çekişme yoktur....
- K A R A R - Davacı vekili, yüklenici müvekkili ile davalı bir kısım arsa sahipleri arasında 02.07.2012 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine esas teşkil edecek şekilde protokol imzalandığını, fakat taraflar arasında yapılan bu protokolün davalı vekilince 08.04.2013 tarihli ihtarnameyle feshedildiğini, bu haksız fesih nedeni ile protokolün cezai şart maddesi gereği davalı aleyhine başlatılan takibe davalının haksız ve mesnetsiz itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptalini talep ve dava etmiştir . Davalı vekili, adi bir protokolden davacının hak iddia etmesinin kötü niyetli bir durum olduğunu, taraflar arasında protokol yapılmasının üzerinden ... ay süre geçmesine rağmen davacının hiçbir edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
