-K A R A R- Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı kooperatif arasında 16.10.1997 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, müvekkiline iki adet dubleks binanın verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmede belirtilen sürelere göre teslimin 23.05.2001 tarihinde gerçekleşmesi gerektiğini, oysaki binaların henüz tamamlanmadığını, eksik işler ile kalitesi düşük malzeme ve kötü işçilik nedeniyle ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 5.000,00 TL gecikme tazminatı ve 5.000,00 TL eksik iş bedelinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla gecikme tazminatına ilişkin talebini 64.575,34 TL'ye yükseltmiştir....

Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması veya arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki veya kat maliki - temlik alan ya da kat maliki- yükleniciden bağımsız bölüm satın alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, davacı ...'...

Davalı arsa malikleri, yüklenicinin eksik ve ayıplı işleri gidermediğini, Kaya ve Hüseyin’in eser sözleşmesine dayanarak açtığı kira alacak davasının derdest bulunduğunu, iskan ruhsatının alınması ile tapunun devredileceğini savunarak davanın reddini istemişler; davalı yüklenici ise, yanıt vermemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa malikleri vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir....

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; 03.01.2008 tarihli sözleşmenin, arsa payı karşılığı inşaat yapılması amacıyla düzenlendiğini, sözleşmenin aynı zamanda taşınmaz devir vaadi de içermesi nedeniyle resmi şekilde yapılması gerektiği, resmi yazılı şekilde yapılmayan sözleşmenin geçersiz olduğu ve tarafları bağlamayacağı gerekçesiyle,davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak ileriye etkili fesih ve tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213, MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun ... ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur....

"İçtihat Metni"Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan eksik imalât sebebiyle tapu iptâli ve tescil, olmadığı takdirde tazminat, eksik ve kusurlu işler bedeli ile gecikme tazminatı taleplerine, karşı dava ise, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan değer azlığı sebebiyle maddi tazminat talebine ilişkindir. Asıl davada davacı-karşı davalılar arsa sahibi, davalı-karşı davacı yüklenici konumundadır....

Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edilnmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedeli olup, davacı dava dilekçesinde açıklamalar kısmında eksik ve ayıplı iş bedellerini talep edip, yine istinaf dilekçesinde eksik ve ayıplı iş ibarelerini kullanarak alacak talep etmiş, fakat dava dilekçesinin sonuç kısmında sadece eksik iş talep etmekle, mahkemece de eksik işler yönünden araştırma yapılarak sonuca varıldığı görülmüştür....

- K A R A R - Davacı vekili asıl davada, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca müvekkiline isabet eden B bloktaki 8 adet bağımsız bölümün 27.03.2010 tarihinde teslim edilmediği gibi eksik ve ayıplı imalat bulunduğunu, ayıplı imalat ve eksik işler nedeniyle müvekkilinin 4 dairesinin rayiç değerinin altında satıldığını ve gönderilen ihtarnamenin de sonuçsuz kaldığını ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 26.000,00 TL eksik ve ayıplı imalat bedeli ile toplam 20.000,00 TL rayicin altında daire satmak zorunda kalması nedeni ile kâr kaybı ve zararı bedeli ile 44.000,00 TL yoksun kalınan kira tazminatının 27.03.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, iskân ruhsatının alınması yönünde müvekkiline nama ifaya izin verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında eksik ve ayıplı iş alacağına yönelik talebini ıslahla 62.152,44 TL'ye yükseltmiştir....

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp, istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.Somut olayda davacı, davalı yüklenici ile davalı ... ve diğer davalılar arsa sahipleri murisi Muharrem Direkçi arasında 12/07/1988 günü imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 05/04/1994 tarihinde düzenlenen ek sözleşme uyarınca 5763 ada 7 parsel üzerinde inşa edilecek dairelerden, yükleniciye isabet eden 8 numaralı daireyi temlik aldığını, bedelini ödeyip kullanmaya başladığını davalı arsa sahiplerinin...

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 17/07/2020 NUMARASI : 2019/970 ESAS-2020/211 KARAR DAVA KONUSU : Alacak (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tazminat alacağı istemli davasında mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı süresi içinde davalı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalının, diğer arsa sahipleri ve davalının Ufuktepe Mahallesi 31137 Ada 8 Parselde bulunan taşınmaz üzerine sözleşmede belirlendiği şekilde bir inşaat yapılması konusunda anlaştıklarını, sözleşmede 3....