Davacılar dahil, sözleşme konusu 8 numaralı parselin paydaşlarıyla davalı şirket arasında yapılan 14.04.1998 tarih ve 7486 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Çorlu 1. Noterliği'nce doğrudan düzenlenmiştir. Davacılar vekili, davacılara verilmesi yüklenici davalı şirket tarafından yüklenilen altı adet dairenin, haklı sebep olmaksızın teslimi gereken 14.02.2004 tarihinde teslim olunmadığını ileri sürerek; 14.02.2004 tarihli ila 01.04.2006 tarihleri arasındaki süre için, altı daire için gecikme tazminatı kapsamında, 8.000,00 TL kira tazminatının tahsili istenmiş; 02.06.2008 tarihi itibariyle ıslah yoluyla toplam 65.800,00 TL maddi tazminat tahsili talep edilmiştir. Dava dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacılara ait olduğu bildirilen altı dairenin Nisan 2006 tarihinde, davacılar tarafından fiilen teslim alındığı açıklanmıştır....

Davacılar dahil, sözleşme konusu 8 numaralı parselin paydaşlarıyla davalı şirket arasında yapılan 14.04.1998 tarih ve 7486 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Çorlu 1. Noterliği'nce doğrudan düzenlenmiştir. Davacılar vekili, davacılara verilmesi yüklenici davalı şirket tarafından yüklenilen altı adet dairenin, haklı sebep olmaksızın teslimi gereken 14.02.2004 tarihinde teslim olunmadığını ileri sürerek; 14.02.2004 tarihli ila 01.04.2006 tarihleri arasındaki süre için, altı daire için gecikme tazminatı kapsamında, 8.000,00 TL kira tazminatının tahsili istenmiş; 02.06.2008 tarihi itibariyle ıslah yoluyla toplam 65.800,00 TL maddi tazminat tahsili talep edilmiştir. Dava dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacılara ait olduğu bildirilen altı dairenin Nisan 2006 tarihinde, davacılar tarafından fiilen teslim alındığı açıklanmıştır....

Sözleşmenin tarafı olan arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki payını yüklenici olan davalılar dışında kalan dava dışı .... kişilere tapuda devretmiş olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları ayrıca yazılı olarak temlik etmedikçe, anılan sözleşmeye dayalı hakların da devri anlamına gelmez. (YHGK'nın ....03.2008 tarih ...-279 E., 2008/277 K. sayılı ilamı ile Dairemizin ....03.2013 tarih ve 327 E, 1732 K sayılı ilamı bu yöndedir.) BK'nın 163. maddesi gereğince, alacağın temliki kapsamında sözleşmeden doğan şahsi hakların temliki yazılı biçimde yapılmadıkça geçerli olmaz. Davacı arsa sahibi yüklenici ile arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını bağımsız bölümü sattığı dava dışı .... ile....'e temlik etmemiş ise sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunma hakkının bulunduğunun kabulü gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan hakların temlik edilmiş olması halinde, arsa sahibinin sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunma hakkı olmayacaktır....

Davacı yüklenici, davadan sonraki 04.....2011 tarihli “alacağın temliki sözleşmesi” ile dava konusu ....01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan doğmuş ve doğacak tüm hak ve alacaklarını dava dışı Soysal Müh. İnş. Taah. Tic ve San. Ltd. Şti.'ne temlik etmiş, temlik alan da, arsa maliklerine keşide ettiği ....04.2012 tarihli ihtarla arsa sahiplerinden sözleşmeye dayalı taleplerde bulunmuştur. 6100 sayılı HMK'nın 125/.... maddesi hükmüne göre, davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder hükmü bulunmaktadır. Mahkemece, anılan yön üzerinde durulmadan, sözleşmeden kaynaklanan tüm haklarını temlik eden davacının davasının esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir. ......

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; HMK'nın 31. maddesindeki hakimin davayı aydınlatma görevi gereği, davacıya dava ve ıslah dilekçesindeki taleplerinin açıklattırılıp eksik ve ayıplı iş bedeli ile haksız kullanım bedeline yönelik talebinin ne kadar olduğu, ıslah dilekçesinde bu talebi hangi miktara arttırdığı belirlenerek, kapıcı dairesinin haksız olarak kullanıldığı ispatlanamadığından talebin reddine, ek rapor alınarak yukarıda anlatılan bilgiler çerçevesinde eksik ve ayıplı işlere yönelik olarak giderim bedelleri talep edilen işlerin eksik mi, ayıplı iş mi olduğu, ayıplı iş ise açık ayıp mı, gizli ayıp mı olduğu, davacının giderim bedeli talep edip edemeyeceği ve edecekse, ortak alandakileri arsa payı oranında isteyebileceği de dikkate alınarak, eksik ve ayıplı işlerin ortaya çıktıktan makul süre sonraki piyasa fiyatları ile giderim bedeli tespit edilip belirlenen talebe göre infazda tereddüt yaratmayacak şekilde hüküm altına almaktan ve bu bedele göre yargılama giderlerini belirlemekten...

Bu sebeplerle sözleşmeye aykırı olarak eksik m2 li teslim edilen dairelerin eksik imalat bedeli kadar arsa payı sebebiyle de davacı arsa sahibinin zararının bulunduğu, sadece eksik imalatın malzeme bedeline hükmedilmesinin arsa payı kaybı sebebiyle eksik ve hatalı olacağı, eksik dairenin değer düşüklüğünün eksik malzeme değerinden çok daha fazla olacağının akıl, sağduyu ve piyasa şartlarıyla açıkça meydanda olduğu gibi hakkaniyet ve nefaset kuralları çerçevesinde başka bir karar vermenin de doğru ve adil olamayacağı açıktır. Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmeye aykırı eksik yüzölçümlü bağımsız bölüm teslimi nedeniyle zararın malzeme ve arsa payı eksikliği toplamı kadar olduğunun kabulünün gerekmektedir....

Dava, kat maliklerinin, arsa sahibi ile davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak açılan eksik imalat bedeline ilişkindir. Sözleşmeden kaynaklanan bir talep ancak sözleşmenin taraflarınca karşılıklı ileri sürülebilir. Davacılar, dava konusu taşınmazı arsa sahiplerinden almış iseler de eseri meydana getirenden karşı talepte bulunabilmeleri için arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını temlik almaları gerekir. Yükleniciden bağımsız bölüm alanlar ise yüklenici ile yaptıkları gayrimenkul alım satım sözleşmesine istinaden yükleniciden talepte bulunabilirler. Somut olayda davacıların malik oldukları taşınmazları yükleniciden mi yoksa arsa sahiplerinden mi aldıkları konusu araştırılmamıştır....

İmar mevzuatına uygun bir bina yapılmasını öngören ve şeklen de geçerli bir sözleşme ve onaylı proje üzerine alınan yapım ruhsatına dayalı olarak başlanılan inşaatın, sözleşmeye ve projeye, dolayısıyla imar mevzuatına aykırı yapılması nedeniyle oturma ruhsatı alınamıyorsa, arsa sahibi, teslime ve kabule zorlanamaz. İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi, tescil, teslim ile eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemez ise de, sözleşmeden dönmediği sürece gecikme tazminatı isteyebilir. Yargıtay 15. HD'nin 02.07.2001 tarih ve 1601 E., 3598 K; 15.04.2002 tarih ve 5904 E., 1828 K; 21.10.2002 tarih ve 4195 E., 4758 K. sayılı ilamları ile Dairemizin 06.11.2014 tarih 6691 E., 7009 K. ve 26.01.2016 tarih ve 2014/5352 E., 2016/382 K. sayılı ilamları bu yöndedir....

-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan ....04.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkillerine teslimi gereken dört adet dairede ve ortak alanlarda eksik ve ayıplı imalatlar ve projeye aykırılıklar bulunduğunu ve dairelerin süresinde teslim edilmediğini, sözleşmeye aykırılık durumunda cezai şart kararlaştırıldığını ileri sürerek, ortak alanlardaki projeye aykırılık bedelini saklı tutmak kaydıyla, müvekkillerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı imalat nedeniyle ....000,00 TL, teslimde gecikme nedeniyle ....110,00 TL ve cezai şart bedeli olarak 46.890,00 TL olmak üzere toplam 70.000,00 TL tazminatın her bir müvekkili için ayrı ayrı 35.000,00 TL olarak davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, yargılama aşamasında davasını ıslah ederek her iki müvekkili için kira tazminatı olarak talep ettiği tazminat miktarını ....800,00 TL 'ye yükseltmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....

Bilirkişi raporunda gecikme tazminatı fiili teslim tarihine ve ihtarname tebliğ tarihine göre seçenekli olarak hazırlanmış olup, mahkemece ihtarname tebliğinden sonra eseri teslim almayan davacının gecikme tazminatına hak kazanamayacağı kabul edilerek tazminata hükmedilmiş ise de; yüklenicinin inşaat meydana getirme ve arsa sahibine teslim etme borcunun sona ermesi için inşaatın eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim edilmiş olması gereklidir. İnşaat yüklenici tarafından eksik ve ayıplı olarak teslim edilmek istendiğinde arsa sahibi kural olarak bu inşaatı bu haliyle teslim almaktan kaçınma hakkına sahiptir. Arsa sahibi kural olarak ayıplı ve eksik ifayı kabul etmek zorunda değildir. Eksik ve ayıplı şekilde teslim edilmek istenen inşaatı teslim almaktan kaçınan arsa sahibi alacak temerrüdüne düşmemektedir....