"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen eksik ve ayıplı işler nedeniyle tazminat davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 03.04.2015 gün ve 2014/5611 Esas, 2015/2242 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı ... Yöneticiliği adına ... vekili, kat maliklerinin 08.01.2012 tarihli kararı ile davalı yüklenicinin ayıplı yaptığı imalatı nedeniyle tazminat davası açılması kararı alındığını, davalı imalatlarının ayıplı olduğunu ileri sürerek, şimdilik 10.000,00 TL'nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiş, 17.02.2014 tarihli dilekçeyle, davanın kat mülkiyeti ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgisinin olmadığını, davanın gizli ayıplar nedeniyle tazminata ilişkin olduğunu belirtmiştir. Davalı vekili, davanın aktif husumet ve esastan reddine karar verilmesini istemiştir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Mahkemece, eksik ve ayıplı işler bedelinin, arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davacı ve davalı ... vekili temyiz etmiştir. Arsa payı inşaat sözleşmeleri yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....
Eldeki dosyada davacı arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan maddi tazminat (cezai şart alacağı) talep edilmekte olup, aynı sözleşmeden dolayı davacı yükleniciye davacı yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesine sözleşmesine göre davacı yükleniciye satışı vaadedilmiş olan taşınmazın %50 hissesinin davalı adına olan kaydının iptâli ve davacı adına tescili talebine ilişkin olarak yüklenici tarafından arsa sahibi aleyhine ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/324 Esas sayısında açılan dava bulunduğu, her iki davanın temeline taraflar arasında imzalanan ... 2. Noterliği’nin 31.01.2006 tarih 680 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi oluşturmaktadır. Bir başka deyişle her iki dava aynı sözleşmeden kaynaklandığından bu iki dosyada verilecek kararlar birbirlerine etki edecek niteliktedir. Özetle; her iki dosya arasında sıkı bir fiili ve hukuki irtibat bulunmaktadır....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasında dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkin olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi niteliğinde olup, uyuşmazlığın bu hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği açıktır. Eser sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir iş görme akdîdir. Yüklenicinin edimi, eseri meydana getirmek ve iş sahibine teslim etmek, iş sahibinin karşı edimi ise teslim edilen eserin bedelini ödemektir. Eser yüklenicinin sermayesi, sanat ve becerisini kullanarak gerçekleştirdiği sonuçtur. İş sahibi ısmarladığı eserin belli nitelikler taşımasını, amacını karşılamasını arzu eder. Şayet ısmarlanan eser iş sahibinin beklentisini karşılamıyorsa sözleşmenin yararlar dengesi iş sahibi aleyhine bozulur. Bu bakımdan eser, fen ve sanat kurallarına uygun ve iş sahibinin amacını karşılar nitelikte imâl edilmelidir....
Bu kural gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebiyle açtığı davada, arsa sahibinin mahsup yoluyla ileri sürdüğü ya da karşı dava veya birleşen dava yoluyla talep ettiği aynı sözleşmeden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı vb gibi alacak talepleri de incelenip, birlikte ifa kuralı da gözetilmek suretiyle karar verilmelidir. Birlikte ifa kuralı gereğince arsa sahibinin saptanan alacakları depo ettirilip birlikte ifa suretiyle yüklenici adına sözleşme gereğince alması gereken taşınmaza ilişkin tescil kararı verilebilecektir. (Yargıtay 15.HD 2018/1780 esas ve 2018/2176 karar sayılı kararı) 3.8. Somut olayda arsa sahibi şirket yükleniciye karşı eksik ve ayıplı imlat giderleri, gecikme tazminatı alacağı ve KDV alacağından kaynaklanan alacakların tahsili için birleşen davayı açmıştır....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında düzenlenen ....06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait bağımsız bölümlerin sözleşme tarihinden ... ay içinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini ve yapılan imalatın sözleşmede belirlenen şekilde olmadığını ileri sürerek, eksik ve ayıplı ... bedeli için ....000,00 TL ile geç teslim nedeniyle ....000,00TL kira alacağının faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla eksik ve ayıplı ... nedeniyle istenen alacağını ....880,00TL'sına yükseltmiştir. Davalı vekili, gecikmenin yetkili mercilerce yapılan imar işleminden kaynaklandığını, sözleşmede de mücbir nedenle kaynaklanan gecikmelerin sözleşme süresine ekleneceğinin öngörüldüğünü savunarak, davanın reddini istemiştir....
Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davacı tarafça, kendisine ait dairelerde ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinin tespit ettirildiği, tespit dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda eksik ve ayıplı işler giderim bedelinden müvekkilinin hissesine 11.166,00 TL isabet ettiği iddia edilerek bu miktar eksik ve ayıplı işler bedeli olarak dava edilmiş olmasına rağmen, mahkemece, bu miktar aşılarak, İstanbul 15....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı (818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355 ve devamı) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak amacıyla konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin, bu sözleşmenin kurulması konusundaki amaç ve beklentilerinin, 6502 sayılı Yasa’da tanımlanan tüketici işlemlerinden farklı olduğu izahtan varestedir. O halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır....
düzenlenen satış vaadi sözleşmesi gereğince eksik ve ayıplı iş nedeniyle alacak talebinde bulunmuştur....
