"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, tapulu taşınmazın harici satın alınması yoluyla oluşan zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14/son maddesi gereğince 01.02.2014 tarihinde yürürlüğe giren Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin iş bölümünü düzenleyen 24.01.2014 tarihli ve 2014/1 sayılı Kararı uyarınca ve davanın açıklanan niteliği itibariyle temyiz inceleme görevi Yargıtay 8. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 11.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi _K A R A R_ Dava, tapulu taşınmazın harici satışına ve buna bağlı zilyetliğe dayalı tapu iptali, tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece de bu yönde değerlendirme yapılarak hüküm kurulmuş olup, davanın açıklanan bu niteliğine göre Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 12.05.2011 tarihli ve 1 sayılı Kararı ile kabul edilen Hukuk Dairelerine ilişkin işbölümü uyarınca temyiz incelemesi Yargıtay 8.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden Yargıtay 8.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 18.01.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
davayı aydınlatma görevi çerçevesinde davacı tarafa zilyetliğe mi, yoksa taşınmaz satış vaadi sözleşmesine mi dayandığı hususu açıklanmadan yargılamaya devam edilerek karar verilmesi isabetsiz görülmüştür....
Dava, tapulu taşınmaz üzerindeki taşınmaza yönelik müdahalenin meni ve muarazanın giderilmesi istemine ilişkin olup dava konusu parselin beyanlar hanesindeki yazılı hakka ve harici satın alma hakkına dayalı olarak kendisine ait olduğu iddia edilen alana yönelik müdahalenin meni ve muarazanın önlenmesi istenildiğine göre tarafların tapu maliki olmasına gerek yoktur. Mahkemece tapunun beyanlar hanesindeki hak ve harici satın alma hakkına dayalı zilyetliğe dayanıldığına göre; uyuşmazlığın toplanmış ve toplanacak delillere göre çözülmesi gerekirken, mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilip uyuşmazlığın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi doğru görülmemiştir....
Açıklanan tüm bu olgular tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Uyuşmazlık tapulu taşınmazın haricen satışının geçerli olup olmadığında ve tapu kayıt maliklerinin ölüm tarihlerine göre TMK.nun 713/2.maddesindeki ölüm koşulunun davacı yararına gerçekleşip gerçekleşmediğinde toplanmaktadır. Somut olayda,dava konusu 2944 parsel sayılı taşınmazın tapulama tespiti 18.04.1963 tarihinde itirazsız kesinleşmiştir. Harici satış senetleri 28.10.1963 tarihli ve 08.12.1978 tarihlidir. Bu durumda, tapulama tespitinin kesinleşmesinden sonra tapulu (çaplı) taşınmaz haricen satılmıştır. Bilindiği üzere ve kural olarak; TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26.maddesi uyarınca tapulu (çaplı) taşınmazın haricen satışı geçerli değildir. Bu nedenle, harici satış senetlerine dayanılarak paydaşlardan Doğan Kurt ve Şenel Kurt’un üzerine kayıtlı olan payların iptal ve tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır....
Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Somut olaya gelince; dava konusu 78 parsel sayılı taşınmazın tapulama tespiti 1940 yılında davalıların murisi ... adına yapılmış, Hazine tarafından 1982 yılında kadastro tespitine itiraz edilmesi sonucu 2002 yılında kadastro tespiti kesinleşmiştir. Dava konusu harici satıma ilişkin senetler ise tapulama tespitinden sonra düzenlenmiş olup tapulu taşınmazların satımı adi yazılı şekilde değil resmi şekilde yapılması gerektiğinden mahkemece tapulu taşınmazların harici satımla davacılara devri istemli davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur. Ancak davacı ve aynı zamanda tereke temsilcisi ...'nün murisi ... ile ... arasında düzenlenen 04.09.1975 tarihli noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalı ..., murisi...'...
Mahkemece davacının açmış olduğu alacak davası zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle reddedilmiş ise de, 07.06.1939 tarih ,1936/31 Esas ve 1939/47 karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesine konu edilerek ödenen satış bedelinin,sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle geri iadesine ilişkin B.K. 125. maddesine göre 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi,satış bedeline ilişkin paranın verildiği tarih değil, sözleşme geçersiz olsa da satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü her zaman yerine getirebileceği göz önüne alınarak bunun ifasını beklemek durumunda bulunan alıcı için ancak davaya konu taşınmazın tapuda ferağ ümidinin ortadan kalktığı veya ifanın imkansız hale geldiği tarihtir.Ayrıca satışa konu taşınmazın zilyetliği devredilmişse zamanaşımı süresi de,zilyetlik devam ettiği sürece işlemez,mahkemece değinilen bu hususlar araştırılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekir iken yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak...
İlk dereceli mahkemece yapılan yargılama sırasında taraflar delillerinin toplandığı, mahallinde keşif icra edildiği ve bilirkişi raporlarının dosyada mevcut olduğu anlaşılmıştır. Davacı taraf dava dilekçesi ve aşamalardaki beyanlarında; satış vaadi sözleşmesine ve zilyetliğe dayanarak eldeki davayı açmış ve tapu iptal tescil talebinde bulunmuştur. Mahkemece de taşınmazın zilyetlikle edinme yasal şartları oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. Hemen belirtmek gereklidir ki öncelikle davada çözümlenmesi gereken husus; dava konusu edilen taşınmazın kadastro öncesinde tapu kaydının olup olmadığı hususudur. Gerek zilyetlikle kazanım koşullarında, gerekse harici satış sözleşmesine dayalı taleplerde bir yerin tapulu olup olmadığı hususu önem arzettiğinden mahkemece bu hususun tereddütsüz şekilde ortaya konulması gerekmektedir....
KARAR Davacı, davalıya ait tapulu taşınmazı 27.12.1993 tarihli harici düzenlenen satış sözleşmesi ile satın alarak, bedelini peşin ödediğini, taşınmazın tapusunun verilmediğini ileri sürerek taşınmazın rayiç bedelinin tahsilini istemiştir. Davalı, davanın reddine dilemiştir. Mahkemece, davacının ödediği paranın dava tarihinde ulaştığı değer olan 8.413,26 YTL’nin tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, 27.12.1993 tarihli harici düzenlenen satış sözleşmesi ile davalıya ait tapulu taşınmazın 300 m2’sini 60.000.000 TL.ye satın aldığını ferağı verilmediğinden zararın tazminini istemiştir. Davalı imar uygulaması neticesinde taşınmazdan yol geçtiğini, tapuyu vermek istediğini, davacının yeni oluşan fiili durum nedeni ile tapuyu almak istemediğini savunmuştur. Taraflar arasındaki harici düzenlenen sözleşme tapulu bir taşınmazın satışına ilişkin olduğu için eski MK.nun 634, TMK.nun 706, BK.nun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddelerine göre geçersizdir....
Davalının müteahhit olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapılacak 4 nolu parselin 20.10.2009 tarihinde tapusunu devir aldığı ve bu inşaattan yapacağı M blok 16. kat dairenin davacıya 5.11.2011 tarihinde harici sözleşme ile satışının yapıldığı dosyadaki bilgi ve belgelerle tüm dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın davalı adına tapusu mevcutken davacıya harici sözleşme ile satış yapıldığı gözetildiğinde, tapulu taşınmazın satışına ilişkin yapılan bu sözleşmenin resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersiz olduğunun kabulü gerekir. (MK.634, BK.237, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Açıklanan nedenle davacının ödediği satış bedelinin davalıdan tahsiline talep hakkı vardır....
