Davalılar arasında yapılan -----.Noterliği'nin 26/03/2018 tarihli ve-----yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi, Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin düzenlendiği, davalılar arasındaki bu sözleşmeye istinaden davalı ----- Adi Ortaklığı tarafından ise davacı ile arasında -----Noterliği'nin 30/10/2020 tarihli ve----- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Satış Vaadi Sözleşmesinin yapıldığı, davacı tarafça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhinin talep edildiği,Somut olayda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlendiği, TMK 1009. Maddesi'nin "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir." şeklinde olduğu, Tapu Kanunu 26....
Birleştirilen davada davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde, davaya konu satış vaadi sözleşmesinde satış vaat edenlerden ... öldüğünden terekesine temsilci atanması ve temsilci aracılığıyla davaya devam edilmesi gerektiğini, husumetin hatalı yöneltildiğini, satış vaadi sözleşmesinin bedelsiz olup özünde bağış niteliğinde olduğunu, satış vaadi sözleşmesinden sonra bu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle pay devrinin yapılması karşısında sözleşmenin hükümsüz hale geldiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Yerel mahkemece, asıl davada davacı- karşı davalı ... tarafından açılan davanın kabulüyle, 2830 ada 94 parsel sayılı taşınmazdaki davalı ... adına olan 126/516 paydan 33/516 payın, ... adına olan 126/516 paydan 33/516 payın tapularının iptali ile iptal edilen 66/516 payın davacı ... adına tapuya tesciline, davalı- karşı davacılar ......
Dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir....
Hükmü taraflar temyiz etmiştir. 1-Davada 07.11.1988 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılmıştır. Satış vaadi sözleşmesinin borçlusu olan davalı Ummuhan diğer davalı ...’in annesidir. Dosyadaki bilgilerden satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kamulaştırmadan önce 1130 sayılı parsel olan taşınmazın 2956, 2957 ve 2958 sayılı parsellere ifraz edildiği, bunlardan 2956 ve 2958 sayılı parsellerin tapuda maliki olan davalı Ummuhan tarafından diğer davalı oğluna devredildiği görülmektedir. Türk Medeni Kanununun 3. maddesine göre vakıa ve karinelerden iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumda olan bir kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesi gerekmez. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesinin vaat borçlusu olan davalı Ummuhan’ın oğlu kayıt maliki Halil’in kural olarak kötü niyetli malik olduğunun kabulü gerekir....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Ancak, satış vaadi sözleşmesine dayanan tarafın (davacının), satış vaadinde bulunan kişiye (... ... ) ve sonrasında davalıya taşınmazı temlik eden kişiye karşı da satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini kanıtlaması gerekeceğinden ... ve ... da davada yer alması gerekmektedir....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak elbirliği ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Somut uyuşmazlıkta, davacı, dava konusu taşınmazın maliki Nazlı Göçmer'in mirasçıları arasında yer aldığından, satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır....
e satmaya çalıştığını belirterek, 14.03.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesinin muvazaa sebebiyle iptaline karar verilmesini istemiştir. Davalılar, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kabulü ile ... 10.noterliğinin 14.03.2003 tarih ve 4284 yevmiye numaralı ''Düzenleme Şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ve ferağı vekaletnamesi''nin muvazaa nedeniyle iptaline karar verilmiş; hüküm, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar, ortak murisleri olan ... tarafından düzenlenen 14.03.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesinin muvazaa nedeniyle iptalini istemişler, mahkemece, yapılan yargılama sonucunda muvazaa iddiası gerçek kabul edilerek, bahsi geçen satış vaadi sözleşmesi ve ferağı vekaletnamesinin tamamen iptaline karar verilmiştir....
Somut olay incelendiğinde; 10.03.1995 tarihli ve 2511 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak 30.000.000TL kararlaştırılmış olup davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak taşınmazın adına tescilini talep edebilmesi için kendi edimini yerine getirdiğini kanıtlaması gerekmektedir. Mahkemece, sözleşme içeriğinden satış vaadi alacaklısının bedeli ödediği kabul edilmiş ise de, ... 1. Noterliğinin 10.03.1995 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin içeriğine bakıldığında satım bedeli 30.000.000TL olarak kararlaştırıldığı ancak bu bedelin sözleşmenin vaat borçlularına ödendiğine ilişkin bir ibarenin bulunmadığı görülmüştür. Nitekim davalılar vekili de temyiz dilekçesinde, davacı tarafın taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davalıların satış bedelini aldıklarını söylemişse de bu hususu kanıtlayamadıklarını belirtmiştir....
Mahkemece 23.8.2002 günlü biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında kalan 195 ada 7 ve 8 numaralı parseller ile 196 ada 2 parsel sayılı taşınmazların davacı adına tesciline, davalıların satış bedelinden kalanının tahsilini teminen giriştikleri icra takibinden ötürü davacının borçlu olmadığının tesbitine karar verilmiştir. Hükmü, davalılar temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir satım akdi değil, alacaklısına ileride satış akdi yapmak üzere satış vaadi borçlusunu ifaya zorlama yetkisi sağlayan bir ön akit (akit yapma vaadi) dir. Gerçekten; satış vaadi borçlusu iradi olarak ön aktin konusunu teşkil eden borcunu yerine getirmezse vaad alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716. maddesinden yararlanarak ifanın hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Eldeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı ferağa icbar yoluyla tescil isteminin dayanağı Türk Medeni Kanununun 716. maddesidir....
Noterliği’nde 08.01.1997 günü resen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... 25. Noterliği’nde 22.04.2005 günü resen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Dosya içerisinde bulunan 08.01.1997 tahli satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde davalılar murisi ...'nın ... 1.Noterliği'nin 02.01.1997 tarih 224 yevmiye numaralı vekaletnemesi ile tayin ettiği vekili aracılığıyla satış vaadi sözleşmenin yapıldığı görülmektedir. Davalılar ise 02.01.1997 tarihli vekaletname düzenlenirken murisleri ...'ın sağlık raporu alınmadığını, bu tarihte murislerinin ehliyetsiz olduğunu, dolayısıyla 08.01.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu savunmuşlardır. Mahkemece bu hususlarda araştırma yapılmamıştır. Bu durumda mahkemece ... 1.Noterliği'nde düzenlenen 02.01.1997 tarih 224 yevmiye numaralı vekaletname ve varsa buna ilişkin sağlık raporu ilgili noterlikten getirtilmeli, davacılar murisi ...'...
