Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.K.’nun 706.m.) olup, sözleşmede belirtilen miktar ve değer hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla sözleşmede belirtilen de- ğerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki tenkis davalarında da dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir....

Tapu Kanunu'nun ve Türk Medeni Kanunu’nun yukarıda açıklanan hükmü uyarınca; kişisel hak mahiyetinde olan satış vaadi sözleşmesine dayalı hak, tapu kaydına işlenmekle kuvvetlendirilmiş nisbi hak niteliğini kazanır. Bu nedenledir ki, aynı yasa hükümlerine göre, sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süre ile 3. kişilere karşı ileri sürülebilme imkanı bulur. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3.kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz. Bodrum 2....

Somut olayda; dosya içerisinde bulunan 22.02.1978 tarihli satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde satış bedelinin 200.000 TL olduğu 50.000TL kısmının peşin ödendiği, kalan 150.000 TL'nin ise 10.000TL'lik taksitlerle ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Satış vaadinde bulunan ... mirasçıları davalılar satış bedelinin tamamının ödenmediğini savunmuşlar, satış vaadi alacaklısı ... mirasçıları davacılar ise dosyaya ibraz ettikleri bono niteliğindeki belge fotokopileri ile satış bedelinin tamamının ödenerek senetlerin geri alındığını ifade etmişlerdir. Bu durumda davacıların satış bedeline ilişkin ödemelerini dosyaya ibraz ettikleri senetler karşılığında yapıldığını ispat etmeleri gerekir. Davacılar bu hususu kanıtlayamadıkları takdirde dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri hesaplanarak davalılar tarafından ödendiği kabul edilen 70.000TL, taşınmazın değerine oranlanıp hesaplanmalı, ödenmeyen kısım davacılar tarafından depo edildiğinde dava kabul edilmelidir....

Hukuk Dairesi'nin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı) Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. (Bknz. Yargıtay 14....

Satış vaadi sözleşmelerine bir ayni hak olarak tapu siciline kayıtlı taşınmazlar ile kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde mevcut zabıt defteri veya kayıt defterinde kayıtlı eski tapulu taşınmazlar konu olabilir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki(Devir) İşleminden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Ankara 2021, sf. 97 vd). Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de satış vaadi borçlusunun tapulu taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmazın tapuda bir üçüncü kişi adına kayıtlı olması sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borç doğuran akit olduğundan borç altına girenin malik olması koşulunu aramaya gerek yoktur....

KARAR Davacı, dava konusu parselleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı üçüncü kişiden 05/02/1992 de satın aldığını, parseller hakkında 24/07/2009 tarihinde davalı şirket ile gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, sözleşmeye göre 325.000 m2 taşınmazın yarısını davalıya adına tapu alınması ve taşınmazlar üzerindeki işgalcilere satış vaadi sözleşmesi ile satılması işlemlerinin yapılması karşılığında devretmiş olduğunu ayrıca 09/12/2010 tarihinde işgalcilere satış yapabilsin diye bedelsiz olarak yarı hissesini davalıya temlik ettiğini, temliknamenin gerçekte bedelsiz olup geçerli olmadığını ve davalının hiç bir edimi yerine getirmemiş olduğunu ileri sürerek gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesinin ve buna bağlı bedelsiz temliknamenin iptaline karar verilmesini istemiştir....

Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; Taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 25.8.1994 tarihinde tapu maliki Hasan mirasçılarının tamamı, tapuda murisleri adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazdaki miras hak ve hisselerinin tümünü davacıya sattıkları anlaşılmaktadır. Satış vaadinde bulunanlardan Türkan dışındakiler sonradan öldüklerinden davacı, Türkan ile birlikte bunun haricindeki satıcıların mirasçılarını da dava ederek satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil talebinde bulunmuştur. Kendilerine dava dilekçesi tebliğ edilen davalılardan duruşmaya gelenler davayı kabul etmişlerdir....

Gerçekten, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle taşınmaz satım akdi icrası kararlaştırıldığından, satış vaadi sözleşmesinin de ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesindeki esaslı unsurlarını taşıması gerekir. Örneğin; satış vaadinin konusu yapılan bir binadaki bağımsız bölüm ise, satış vaadi sözleşmesinde bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu ada parsel, kurulmuşsa kat irtifakında aldığı numara, arsa payı ve bağımsız bölümü diğerlerinden ayıracak unsurlar gösterilmelidir. Zira satış vaadi sözleşmesinin konusunun sözleşmeye yazılmış olması sözleşmenin esaslı unsurları arasındadır. Aksi halde belirlilik unsurunun yokluğu sözleşmeyi geçersiz hale getirir. Ancak Yargıtay uygulamasında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde sözleşme konusunun belirlenebilir olması yeterli ve geçerli kabul edilmektedir. Değişik bir ifadeyle söylemek gerekirse sözleşme konusunun belirlenebilir olması kafidir....

Mahkemece, murisin 1994 tarihinde ölümü ile davalı ...’e verdiği vekaletnamenin hükmü kalmadığı, murisin ölümünden sonra bu vekaletnameye dayanılarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin bağlayıcı olmadığı, bu nedenle davalı ... tarafından açılan 2012/14074-29013 tapu iptal tescil davasının da reddedildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmiş; hüküm, davalı ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davalı ...’in eşi ve bu itibarla tarafların ortak murisi olan ... ...’ın taşınmazları satması için davalı ...’i vekil tayin ettiği, ...’inde murisin ölümünden sonra bu vekalete dayanarak taşımazları davalı ...’e sattığına dair satış vaadi sözleşmesini vekil sıfatıyla düzenleyip, imzaladığı tarafların ve mahkemenin kabulündedir. İhtilaf satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı hususundadır. Davalı ...’in eldeki davaya konu olan satış vaadi sözleşmesine dayanarak ... 2....

Davacılar vekili, davacılar miras bırakanı ... ile davalılar miras bırakanı ... arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi ile, davalılar miras bırakanının 2247 parsel sayılı taşınmazdaki 1/6 payını ve 2047 parsel sayılı taşınmazdaki 1/12 payını, davacıların miras bırakanına satmayı vadettiğini, taşınmazların fiili olarak davacı tarafın tasarrufunda olduğunu ileri sürerek davaya konu taşınmazlardaki davalı taraf adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir. Davalılar vekili, zamanaşımı savunmasında bulunmuş, öte yandan davaya konu Eskişehir 4. Noterliği'nin, 25.04.1974 tarih ve 5234 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinden hemen önce yapılan 5233 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile de davacılar miras bırakanı ...'ın, 2328 parseldeki 1/6 payını aynı bedelle davalılar miras bırakanına satmayı vadettiğini, taraf mirasçıları arasında yapılan her iki sözleşmenin, satış amaçlı olarak yapılmayıp takas amaçlı yapıldığını, belirterek davanın reddini savunmuştur....