ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 21/01/2022 NUMARASI : 2019/277 ESAS, 2022/10 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : K A R A R TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalıların murisi Mediha Çorlu'nun Uzunköprü 1.Noterliği'nin 22.08.1995 tarih 6507 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Uzunköprü Bıldır köyü 319,91,106 ve 284 parsel sayılı taşınmazlardaki murislerinden intikalen gelen ve intikal edecek dahil tüm hak ve hisselerini müvekkillerin murisi Osman Özlen'e sattığını ve satış bedelinin tamamını da aldığını, yine satış vaadi sözleşmesi tarihinde, taşınmazların müvekkillerin murisi Osman Özlen'in kullanımına bırakıldığını, devir ve teslim edildiğini, nitekim satış vaadi sözleşmesinde tüm bunların yazılı olduğunu, satış tarihi ve sonrasında taşınmazların müvekkillerin...
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 20.11.2001 günlü biçimine uygun düzenlenen ve 23.11.2001 tarihinde tapuya şerh verilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak A bloktaki 3, 4, 12, 28 ve 36 numaralı bağımsız bölümlerin davacılardan ..., aynı bloktaki 7, 15, 19, 20 ve 25 numaralı bağımsız bölümlerin davacı ..., aynı bloktaki 11, 23, 24 ve 27 numaralı bağımsız bölümlerin de davacı ... adlarına tescili istemleri ile açılmıştır. Davalı, dayanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 19.11.2001 günlü protokole dayanılarak yapıldığını, protokol hükümlerinin yerine getirilmediğini, dolayısı ile satış vaadi sözleşmesinin hükümsüz kaldığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, savunma doğrultusunda dava reddedilmiştir. Hükmü, davacılar temyiz etmiştir. 20.11.2001 günlü satış vaadi sözleşmesinin tarafları, davalı ... (satış vaadi borçlusu) ve davacılar ..., ... ve ... vekilleri ...’dir....
Davalı satış vaadi sözleşmesinin davacıdan aldığı borcun teminatı olarak tanzim edildiğini, gerçek amacın taşınmaz satışı olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 02.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.10.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, davalı adına tapu tahsis belgeli 2240 ada 15 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının davalı tarafından 29.03.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ....'na satışının vaat edildiğini, onun da 18.03.1991 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ....'ya satış vaadinde bulunduğunu, ....'...
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle taşınmaz satım akti icrası kararlaştırıldığından satış vaadi sözleşmesinin de ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesindeki esaslı unsurlarını taşıması gerekir. Satış vaadinin konusu bir bağımsız bölüm ise satış vaadi sözleşmesinde bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu ada ve parsel, kurulmuşsa kat irtifakında aldığı numara, arsa payı ve bağımsız bölümü diğerlerinden ayıracak unsurlar gösterilmelidir. Zira satış vaadi sözleşmesinin konusunun sözleşmeye yazılmış olması sözleşmenin esaslı unsurları arasındadır. Aksi halde belirlilik unsurunun yokluğu sözleşmeyi geçersiz hale getirir....
KARŞI OY Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil istemine ilişkindir. Davalı vaat borçlusu satış bedelinin ödenmediğini, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında satış bedeli satış sözleşmesinin asgari objektif unsurları arasındadır. Vaat alacaklısı ferağ suretiyle tescil talep etmiş; ancak, vaat borçlusu kararlaştırılan satış bedelinin ödenmediğini savunmuşsa, ödemenin yapıldığını ispat yükü vaat alacaklısına düşer. Davada davacının dayandığı 15.03.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin 18.04.1996, 23.04.1996, 25.04.1996 keşide tarihli üç ayrı çekle ödeneceği yazılıdır. Davalı ise satış bedelinin ödenmediğini savunmuştur. Ayrıca davacının ödeme yaptığını belirttiği çeklere yönelik olarak (...’ı devralan) ......
Noterliğinin 24.10.1991 tarih ve 43038 yevmiye nolu ve aynı noterliğin 08.11.1990 tarih ve 44381 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ferağı havi vekaletname ile kendilerine satış bedeli peşin alınmak sureti ile satıldığını, satılan gayrimenkulün satış tarihinden itibaren kendilerine teslim edildiğini ve halen zilyetliklerinde olduğunu, satış vaadi sözleşmeleri ile satılan gayrimenkullerin tapusunun adlarına tescili için ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/255 Esas sayılı dosyasıyla açılan ferağı icbar davasında gayrimenkullerin iştirak halinde mülkiyet durumunda bulunmasından dolayı davanın reddine karar verildiğini, satış vaadi sözleşmeleri ile satılan gayrimenkulün ... Büyükşehir Belediyesi tarafından kamulaştırıldığını ve bahsedilen satış vaadi sözleşmelerini yapan kötü niyetli ... ve diğer davalıların ......
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 10.10.2005 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalılardan ..., taşınmaza hükmen mirasbırakanı Salih Arifoğlu’nun malik olduğunu, davada dayanılan sözleşmenin muvazaalı düzenlendiğini, davanın reddini savunmuştur. Diğer davalılar, savunmada bulunmamışlardır. Birleşen davada davalı ve davacı ..., satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı yapıldığını, 07.06.2001 ve 10.10.2005 günlü satış vaadi sözleşmelerinin iptalini istemiştir. Mahkemece, asıl dava reddedilmiş, birleşen dava kabul edilerek dava konusu sözleşmelerine iptaline karar verilmiştir....
Kaldı ki, davacının dayandığı 25.03.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinde hisse devri (pay belirtilmek suretiyle) yapılmamış, satış vaadi ilerde yapılacak binadaki 9 numaralı bağımsız bölüm için kurulmuştur. Diğer taraftan her ne kadar sözleşmede, sözleşmenin yapıldığı tarihteki yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve yeni bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde sözleşmenin yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümü de kapsayacağı hükme bağlanmış ise de, sözleşmenin bu hükmünün de uygulanma olanağı yoktur. Zira, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla ilerde yapılması taahhüt edilen akit taşınmaz mal satımıdır. O nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de ilerde yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmeli, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde objektif bakımından esaslı nokta olarak satım konusu taşınmazın ve niteliklerinin gösterilmesi gerekir....
Davada dayanılan 14.07.2003 tarihli biçimine uygun düzenlenen sözleşmede ise, satış vaadi alacaklısı davacı ...’in aynen “… 1315 sayılı parseldeki 32644 m2’lik gayrimenkuldeki 2750 m2’lik gayrimenkulü bugünkü tarih itibariyle beşyüzmilyon lira bedel mukabilinde almayı vaat ediyorum. Satış bedeli olan beşyüzmilyon liranın satıcı beyanında olduğu gibi kendisine ödeyeceğime …” beyanında bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı, satış vaadi alacaklısının ödemeyi vaat ettiği beşyüzmilyon lirayı ödemediğini savunmuştur. Bu durumda, ödemenin gerçekleştiğini ispat yükü davacı vaat alacaklısına düşer....
