Noterliğince re'sen düzenlenen 29/03/1983 tarih ve 6183 yevmiye nolu satış vaadi senedi ile kocası Mehmet Sadık Keskiner'den kendisine intikal edecek olan hissesinin tamamını oğlu Bekir Yaşar Keskiner'e satış vaadi bedelinin tamamını almak suret ile satış vaadinde bulunduğunu, bu satiş vaadi senedinin; annesi Fatma Keskiner ile oğlu Bekir Yaşar Keskiner arasında diğer mirasçılardan mal kaçırmak maksadı ile yapıldığını, gerçekte böyle bir yer satılmadığını ve satış bedelinin annesine ödenmediğini, bu nedenle yapılan bu sözleşmenin muris muvazaası ile malül bulunduğundan; bu satış vaadi sözleşmesinin iptali için Osmaniye Mahkemelerinde iptal davasının ikame edeceğini, Osmaniye 1....
Dayanılan 13.11.2006 ve 26.07.2006 tarihli satış vaadi sözleşmeleri 5578 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce olduğundan bölünemez miktar uygulaması mümkün değildir. Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi ile imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak şekilde satış vaadi yapılamayacağı hükme bağlanmış ise de; satış vaadi borçluları davalılar 868 parsel sayılı taşınmazda 1/4, 869 parsel sayılı taşınmazda 3/32 paya elbirliği halinde malik olup tümü satış vaadinde bulunmuştur. Satış vaadi sözleşmesinin ifası halinde malik oldukları payın bütünlüğünün bozulması söz konusu olmadığından olayda 3194 sayılı Yasanın 18/son maddesine aykırılıktan da söz edilemez....
Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili, davalı ile müvekkili ... arasında 15.01.1999 tarihinde noterde yapılan 1343 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca, davalıya ait 105 ada 74 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan zemin kat 15 No’lu dükkanın; aynı tarihte ayrı ayrı müvekkili ... ile yapılan 1345 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 26 No’lu dükkanın; müvekkili... ile yapılan 1348 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile zemin kat 30 No’lu dükkanın; 08.02.1999 tarihinde müvekkili ... ile yapılan 3041 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 7 No’lu dükkanın ve müvekkili ...ile 14.01.1999 tarihinde yapılan 1099 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi uyarınca zemin kat 5 No’lu dükkanın davalı tarafından müvekkillerine satışının vadedildiğini, ancak davalının satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan edimini yerine getirmediğini belirterek, dava konusu taşınmazda kain 5, 7, 15, 26 ve 30 bağımsız bölüm numaralı dükkanların tapu...
yapmak suretiyle menfaat temin ettiklerini, bu hususun kesinleşin Antalya Kadastro Mahkemesinin 1998/164 E 2004/20 K sayılı dosya kapsamı ile sabit olduğunu, davalıların dayanılan satış vaadi sözleşmesinin gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını, satış bedeli ödenmediğini, alıcının asıl yükümlülüğünün davalılara ait orman dışına çıkarılan taşınmazların davalılar adına tescil ettirmek olduğunu, satış vaadi alacaklısı T24 ve Baki Bodur'un yükümlülüklerinin yerine getirmediklerinden davanın reddini, talep etmiştir....
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.K.’nun 706.m.) olup, sözleşmede belirtilen miktar ve değer hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla sözleşmede belirtilen de- ğerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki tenkis davalarında da dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89.maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Davanın dayanağını oluşturan 19.04.2004 tarihli ve 16.12.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve devir ve temlik sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiş geçerli sözleşmelerdir. Satış vaadi sözleşmelerinde imar parselleri de satışa konu edilebilir....
Tüm bu işlemlerden sonra ...’den, davalı ... tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhinin kaldırılması ve satış yetkisini içerir 08.10.2007 tarihli vekaletname almış ve 10.10.2007 tarihinde tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhini terkin ettirerek aynı gün dava konusu taşınmazı davalı annesi ...’a vekaleten devretmiştir. Açıkça görüldüğü gibi, davalı ... tapu kaydındaki 24.02.1988 tarihli satış vaadi sözleşmesi şerhi nedeniyle taşınmazın üçüncü kişiye satışının vaad edildiğini bilmektedir. Tüm bu açıklamalardan anlaşıldığı gibi, dava konusu taşınmazı vekaleten satan davalı ...’ın ve taşınmazı satın alan annesi ...’ın tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhini bilmeleri nedeniyle Türk Medeni Kanunun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince iyiniyetli olduklarının kabulüne olanak yoktur. Belirtilen nedenlerle, mahkemece davalı ... ve annesi ...’ın iyiniyetli olmadıkları kabul edilmeli ve davacının ayın isteminin kabulüne karar verilmelidir....
Noterliği'nin 04.09.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinde özetle, “…satış vaadi borçlusu ...’nun 680 ada 28 parselde kayıtlı 189,5 m2 yüzölçümlü taşınmazdaki 2/4 hak ve hissesini 30.000 TL bedel karşılığında alıcısı ...’ye satmayı vaat ettiği, satış bedelinden 25.000 TL’sinin peşin ödendiği ve akit tarihinden 1 yıl içinde satış vaadi konusu hak ve hissenin kat’i ferağının verileceği, ferağ anında da bakiye kalan 5.000 TL’nin ödeneceği….” yazılıdır....
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez....
