(Telefoncu) vekili, 26.12.1988 tarihli satış vaadi sözleşmesinin hile ile temin edilmiş belge olduğunu, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
a ait iken ölümü ile mirasçıları arasında yapılan 21.1.1972 tarihli taksim sonucu, mirasçılarından ....., ve ... hisselerini 25.12.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve ... hisselerini ise 27.12.2004 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yine, .....,'ın 19.6.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi, sahip olduğu hak ve hisseleri aldığını belirterek satış vaadinde bulunanların, kendi hissesi ile tevhidi suretiyle adına tescili isteğinde bulunmuştur. Adlarına usulüne uygun tebligat yapılan bir kısım davalılar duruşmaya gelmedikleri gibi herhangibir yanıtta vermemişlerdir. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu olan payın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve bu mülkiyet biçiminde terekenin tamamında mirasçıların birlikte hareket etmeleri gerektiğinden 3. kişiye yapılan temlikin ancak iştirakin çözülmesinden sonra olanaklı olacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir....
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi davacı ile ..., ..., ..., ... ve nüfus kayıtlarında ismi bulunmayan ... tarafından yapılmıştır. Az yukarıda da açıklandığı üzere satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılarda davanın kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gereklidir. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydı ile satıcı elbirliği ortağın payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mümkün olur....
Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir. Somut olaya gelince; davalılar tarafından ... 1.Noterliğinin 17.07.2000- 03.08.2001-06.08.2001 tarihli vekaletnameleri ile davadışı ...'ın vekil olarak tayin edildiği, vekil tarafından ... 1. Noterliğinin 03.10.2001 tarih, 7415 yev.no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davalıların 137 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamının davadışı ...'a satışının vaad edildiği, satış bedelinin nakden ve tamamen ödendiği ve taşınmazdaki zilyetliğin de devredildiği; ... tarafından ... 1. Noterliğinin 25.04.2005 tarih, 9754 yev.no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davakonusu 137 parseldeki 03.10.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile sahibi bulunduğu hak ve hisselerinin tamamının davadışı ...'...
Öncelikle, satış vaadinden doğan hakların aynı şekilde satış vaadi ile devredilmesinin mümkün olup olmadığının ve bunun hukuki durumunun ne olduğunun ortaya konulması gerekir. Satış vaadi sözleşmelerinin taraflarına kişisel hak verdiği tartışmasızdır. Bu niteliği gereği satış vaadinden doğan hakların da üçüncü kişilere devrinin mümkün olduğu kabul 2011/6889-20207 edilmelidir. Yargıtay da satış vaadinden doğan hakkın üçüncü kişiye temlikini geçerli saymaktadır. (Yargıtay 14. H.D. 30.3.2010 T. 2010/1003-3455 sayılı kararı) Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hakkın BK. 'nun 162. Maddesi uyarınca, borçlunun rızası aranmaksızın üçüncü bir kişiye devri mümkün ve geçerli olduğundan, alacağı temellük eden kişi de bu hakkı satışı vaad eden malike karşı ileri sürme hakkına sahiptir ve bu nedenle borcun yerine getirilmesini bu kişiden talep ve dava edebilir. (... ......
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdendir. Vaad alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen vaad borçlusunun edimini yerine getirmemesi halinde edimin hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işlemlerinin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında satış bedeli satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen; satışı vaad olunan taşınmaz bedeli, vaad alacaklısının da karşı edimidir....
Somut olaya gelince, davalılar tarafından satış bedelinin ödenmediği ve ifa kabiliyetinin de bulunmadığı savunulmuş, mahkemece bu savunmalara değer verilerek davanın reddine karar verilmiştir. Ancak, dosya içerisindeki mirasçılık belgesine göre davacıların murisi olan satış vaadi alacaklısı ...'ın dava konusu taşınmazın maliki kök muris ... mirasçısı olduğu anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarının sadece ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından söz edilebilir. Somut olayda ise davacıların murisi elbirliği mülkiyetine dahil olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mevcuttur....
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuki niteliği bakımından bir ön akit olup bu sözleşme ile; taşınmaz mal mülkiyetinin başkasına geçirilmesi ve başkası adına tescili değil, sadece o taşınmaz malın ileride satışına ilişkin bir sözleşme yapılması borçlanılmaktadır. Bu nedenle, satış vaadine konu taşınmazın sözleşmenin düzenlendiği sırada vaad edenin mülkiyetinde bulunmaması sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurmaz. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin aynen yerine getirilmesi mümkündür ancak, satış vaadinde bulunan, geçerli bir satış vaadi sözleşmesine rağmen akdi yerine getirmez ise, vaad edilen; vaad olunan satış aktinin yerine getirilmesi hususunda dava açabilir. Zira, satış vaadi sözleşmesi, satış sözleşmesinin yapılmasına tarafları icbar eder. Mahkemenin hükmü de bu satış aktinin yapılmasına ilişkindir. Bir başka deyişle mahkeme hükmü satış aktinin yerini tutar ve Türk Medeni Kanunu'nun 716....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.09.2011 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacılar vekili müvekkillerinin murisi ... ile davalılar arasında, vekilleri ... aracılığıyla aktedilen ... Noterliğinin 06.07.2006 tarihli ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davalılara murisleri ...'...
Somut olaya gelince; davacının dayandığı...Noterliğinde düzenlenen 08.07.1999 tarihli, 25706 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesinde dava konusu taşınmazın 34.657.324 Eski Türk Lirası olan satış bedelinin 5.000.000 Eski Türk Lira'lık kısmının nakten ödendiği kalan 29.657.324 kısmının farklı tarihlerde emre muharrer senetlerle ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Taraflar arasında 17.01.2003 tarihli protokolde satış vaadi alacaklısının kalan borç miktarının 18.500 TL olduğu kabul edilmiştir. Uyuşmazlık satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin tamamının ödenip ödenmediği hususundadır. Satış vaadi alacaklısı bedeli ödediğini ileri sürmektedir....
