Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belli edilmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesi; satış vaadi sözleşmesindeki satış bedelinin 1.000.000.000.- TL. olduğu gerekçesiyle, Sulh Hukuk Mahkemesi de; taşınmazın dava tarihi itibarı ile değerinin esas alınacağını gerekçe göstererek görevsizlik kararı vermişlerdir. Dosya kapsamından, dava dayanağı 06.11.1996 günlü ... Noterliğince düzenlenmiş, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz satış bedelinin 1.000.000.000.-TL. olarak gösterildiği anlaşılmaktadır. Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.Y.'...
a, ... da 15.02.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davacı ...'a satmayı vaat etmiştir. Davacı ...'in dayandığı satış vaadi sözleşmesi ise 10.05.2005 günü düzenlenmiştir. Her iki davacının dayandığı sözleşmeler geçerli olup, geçerliliklerini de yitirmemişlerdir. Bu nedenle, birden çok kişilere satış vaadinde bulunulması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilmelidir. Davacı ...'ın dayandığı satış vaadi sözleşmesinin önceki tarihi taşıması nedeniyle üstünlük tanınarak tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir. Mahkemece, davacı ...'ın tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle ikinci kademedeki isteminin hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.350,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılar ... ve ...'den alınarak davacı ...'...
den gelen ve satış vaadi sözleşmesine konu edilen payı dışında tapulama ile 09.11.1968 tarihinde adına tescil edilen 3 /27 payının mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece sadece satış vaadi sözleşmesine konu olan murisi ........'den kendisine intikal eden pay belirlenerek bu payın değeri üzerinden hesaplanacak tazminatın tahsiline karar vermekle yetinilmesi gerekirken satış vaadi borçlusu ............'in satış vaadi sözleşmesine konu olmayan payının bedelini de içerir şekilde tazminatın tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir....
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davacının da kabulünde olduğu şekilde, ... kaydındaki satış vaadi şerhi, 5 yıllık süre geçtikten sonra satış vaadi borçlusu ve taşınmaz maliki davalı ...’nin talebi üzerine 12.04.2010 tarihinde terkin edilmiştir. Satış vaadi şerhinin terkininden sonra ise, davalı ... vekili ... tarafından sözleşmeye konu payla birlikte taşınmazın toplam 1/2 hissesi 14.04.2010 tarihinde davalı ...’a satılmıştır. Davalı ... satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhi ile yükümlü olarak almamış ve bu kişinin kötüniyetli olduğu, taşınmazı muvaazalı olarak devraldığı da ispat edilemediğinden bu davalı hakkındaki mülkiyet aktarımına ilişkin isteminin reddi yerine, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir. Davacı, davada ikinci kademedeki istek olarak bedel ödetilmesini de dava konusu yaptığından, davacının bu talebi; incelenip olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmalıdır. Karar açıklanan bu nedenlerle bozulmalıdır....
Elbirliği maliklerinin payları, muhtelif tarihli satış vaadi sözleşmeleri yapılarak paydaşlardan ve davalılardan olan ... ...’e satış vaadinde bulunulmuştur. Tüm elbirliği maliklerinin paylarının, paydaşlardan ... ...’e satışının vaadi hüküm ve sonuç meydana getirir. Çünkü satış, taşınmazların elbirliği malikleri arasında yapılmıştır. 11.11.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle paydaşlardan ... ...’in kendi payını ve diğer elbirliği maliklerinin payını, birleşen davanın davacılarına satışının vaadi de hüküm ve sonuç meydana getirecektir. Dolayısı ile mahkemenin, birleşen davanın davacılarının dayandığı 11.11.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesine değer tanıması yasaya uygundur. Davalıların zamanaşımına ilişkin temyizlerine gelince; Bir tanımlama yapmak gerekirse zamanaşımı, kanunda belirtilmiş olan süresi içinde talep ve dava edilmemiş olan alacakların özüne dokunmamakla beraber “dava edilebilme vasfını kaybetmesi” sonucunu doğuran bir süre geçimidir....
kayden malik olup bu davalı satış vaadinde bulunmadığından ayırca davacı tarafından sözleşmedeki hakları müdahil ...ile dava dışı ....’e haricen satıldığından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı davanın reddine, müdahil ...mülkiyet haklarını ... bıraktığını bildirdiğinden açtığı davanın ... terkine karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir. Dayanılan 20.05.1985 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiştir. Sözleşmenin satış vaadinde bulunan tarafı ... ...,..., ... ... ve ...’dır vaad alacaklılarının ise davacı ... ile dava dışı ... ve ...olduğu görülmektedir. Davacı hasım olarak satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunanların tümünü göstermiştir. Gerçekten davalılardan ... ...’ın davacıya satış vaadi sözleşmesine dayalı yerine getirmesi gereken bir borcu bulunmadığından davalılardan ... ... aleyhine açılan davanın husumet noktasından reddi gerekmektedir....
Taraflar arasında düzenlene 15.05.1971 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunanlar tarafından gayrimenkulün satış vaadi alacaklısına teslim edildiği belirtildiğinden ayrıca satış vaadinde bulunanlar satış vaadi sözleşmesinde “…tapunun 149 pafta, 1039 ada, 24 parsel numarasında kayıtlı arsanın 2/6000 hissesine tekabül eden 39 no’lu mağazamızı satmayı vaat ettik” şeklinde beyanda bulunduklarından ve kat mülkiyetine esas teşkil eden yönetim planı ve eklerindeki sözleşmenin düzenlendiği tarihteki mülkiyet durumunu gösteren belgelere göre de davalının murisleri Yervant Kaplanyanoğlu ile ...’nun 34 bağımsız bölüm no’lu mağazada 2/12000’er pay sahibi oldukları, 39 bağımsız bölüm no’lu mağazanın ise dava dışı ... ve ... isimli kişiler adına kayıtlı bulunduğu, kat irtifakı kurulduğunda pay durumuna göre satış vaadine konu mağazanın 1039 ada 24 sayılı parseldeki 34 no'lu bağımsız bölüm olarak 05.07.2006 tarihinde davalı ... kızı ... adına intikalen tescil edildiği anlaşıldığından...
Noterliğince düzenlenmiş, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz satış bedelinin 2.000.000 lira olarak gösterildiği anlaşılmıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerdendir. (T.M.K.’nun 706.m.) Sözleşmede belirtilen miktar ve değer hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla, sözleşmede belirtilen değerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin, dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. 2010/1753 2010/10550 Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki şufa ve tenkis davalarında dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Bu nedenle, taşınmaz satış vadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de sözleşme sırasında satış vaadi borçlusunun taşınmazın maliki olması gerekmez. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Taşınmaz mülkiyeti satış vaadi borçlusunda ise ferağa icbar davası kabul edilmelidir. Somut olayda davalı ... tarafından, ... 2....
