Satıldığı bildirilen bir kısım taşınmazlar akdin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı bulunmadığından, kuşkusuz senedin satış vaadi yapılması şeklinde değerlendirilmesi gerekecektir. Esasen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi hükmünce yasanın satış akdi yapmakla görevlendirdiği Tapu Sicil Müdürlüklerinin satış vaadi sözleşmesi yapamayacağı düşünülemez. Doktrinde de hakim olan görüş satış vaadi sözleşmelerinin Noterlerin yanında Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından da yapılabileceği doğrultusundadır....
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde (T.M.K. madde 701 ) bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde ) ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Somut olayda ; Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlar tapu kayıtlarına göre elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olup davacı ... elbirliği ortakları arasında bulunmamaktadır....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazda 5040/40320 oranındaki payın tapu kayıt maliki davalıların murisi ...'dir Adana 5. Noterliğinin 23.05.1989 tarih 13420 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre muris Aydın dava konusu taşınmazdaki payının tamamını davacıya satmayı vaat etmiştir. Muris Aydın'ın tapu kaydındaki payı paylı mülkiyet şeklindedir. Murisin ölümü nedeniyle külli halefiyet gereği davanın mirasçılarına yöneltilmesi zorunlu olduğundan mirasçıların elbirliği paydaşları olmaları satış vaadi borçlusunun mirasçıların kendileri olmaması nedeniyle satış vaadinin ifa edilmesine engel oluşturmamaktadır....
(Telefoncu) vekili, 26.12.1988 tarihli satış vaadi sözleşmesinin hile ile temin edilmiş belge olduğunu, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Noterliği'nin 25.07.1995 tarih ve 18580 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesiyle davacılara sattıklarını beyan ederek dava konusu taşınmazda davalılar adına olan hisselerin tapularının iptal edilerek davacılar adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı ... ve ... vekili beyan dilekçesinde, davaya konu satış vaadi sözleşmesinin 10 yıllık zamanaşımına uğradığını, sözleşmede belirlenen bedelin davalılara ödenmediğini, taşınmaz kadastro parseliyken usul ve yasaya aykırı olan satış vaadi sözleşmesine konu olduğunu, taşınmaz imar görünce satış vaadi sözleşmesinin ortadan kalktığını, taşınmaz cins ve vasıf değiştirdiğini, 3. kişilerin de hissedar olduğunu, davacıların bu yeni durum karşısında tarafı sıfatı olmadığını belirterek davanın husumet ve hukuki yarar yokluğundan reddini savunmuştur....
Her ne kadar 775 sayılı yasanın 34. maddesinin 1. fıkrasında "Bu kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde devir ve temlik olunamaz, rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez..." hükmü yer almış ise de bu düzenleme, takyit süresi içinde satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel teşkil etmez. 10 yıllık takyit süresinin geçmesinden sonra da satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı doğmuştur. Mahkemece davalı TOKİ vekilinin cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazın 775 sayılı yasa uyarınca İstanbul 8. Noterliğinin 15.11.1985 tarihli taahhütnamesi ile Sarı oğlu ...'a tahsis edildiğini kabul etmiş olması ve ...'ın tapu devri için gereken şartların yerine getirilmediğine ilişkin bir itirazda bulunulmamış olması, ......
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi davacı ile ..., ..., ..., ... ve nüfus kayıtlarında ismi bulunmayan ... tarafından yapılmıştır. Az yukarıda da açıklandığı üzere satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılarda davanın kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gereklidir. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydı ile satıcı elbirliği ortağın payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mümkün olur....
Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir. Somut olaya gelince; davalılar tarafından ... 1.Noterliğinin 17.07.2000- 03.08.2001-06.08.2001 tarihli vekaletnameleri ile davadışı ...'ın vekil olarak tayin edildiği, vekil tarafından ... 1. Noterliğinin 03.10.2001 tarih, 7415 yev.no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davalıların 137 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamının davadışı ...'a satışının vaad edildiği, satış bedelinin nakden ve tamamen ödendiği ve taşınmazdaki zilyetliğin de devredildiği; ... tarafından ... 1. Noterliğinin 25.04.2005 tarih, 9754 yev.no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davakonusu 137 parseldeki 03.10.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile sahibi bulunduğu hak ve hisselerinin tamamının davadışı ...'...
a ait iken ölümü ile mirasçıları arasında yapılan 21.1.1972 tarihli taksim sonucu, mirasçılarından ....., ve ... hisselerini 25.12.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve ... hisselerini ise 27.12.2004 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yine, .....,'ın 19.6.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi, sahip olduğu hak ve hisseleri aldığını belirterek satış vaadinde bulunanların, kendi hissesi ile tevhidi suretiyle adına tescili isteğinde bulunmuştur. Adlarına usulüne uygun tebligat yapılan bir kısım davalılar duruşmaya gelmedikleri gibi herhangibir yanıtta vermemişlerdir. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu olan payın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve bu mülkiyet biçiminde terekenin tamamında mirasçıların birlikte hareket etmeleri gerektiğinden 3. kişiye yapılan temlikin ancak iştirakin çözülmesinden sonra olanaklı olacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir....
Öncelikle, satış vaadinden doğan hakların aynı şekilde satış vaadi ile devredilmesinin mümkün olup olmadığının ve bunun hukuki durumunun ne olduğunun ortaya konulması gerekir. Satış vaadi sözleşmelerinin taraflarına kişisel hak verdiği tartışmasızdır. Bu niteliği gereği satış vaadinden doğan hakların da üçüncü kişilere devrinin mümkün olduğu kabul 2011/6889-20207 edilmelidir. Yargıtay da satış vaadinden doğan hakkın üçüncü kişiye temlikini geçerli saymaktadır. (Yargıtay 14. H.D. 30.3.2010 T. 2010/1003-3455 sayılı kararı) Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hakkın BK. 'nun 162. Maddesi uyarınca, borçlunun rızası aranmaksızın üçüncü bir kişiye devri mümkün ve geçerli olduğundan, alacağı temellük eden kişi de bu hakkı satışı vaad eden malike karşı ileri sürme hakkına sahiptir ve bu nedenle borcun yerine getirilmesini bu kişiden talep ve dava edebilir. (... ......
