KARAR Davacı, 1.7.2005 tarihli sözleşme ile davalıların taşınmazlarını 5.yıl süreyle kendisine kiraya verdiklerini, banka şubesi olarak kullanılacak kiralanandan tadilat çalışmalarına başladığını,kiralananın depreme dayanıksız olduğunu tespit ettirdiğini,davalıya 29.9.2005 gününde ihtarname gönderip,binanın güçlendirilmesi ve iskan ruhsatını ibraz etmesini, aksi taktirde sözleşmeyi fesh edeceğini bildirdiğini,bu arada tadilat ruhsatı için dava dışı Eminönü Belediyesi’ne başvurusunun anılan belediyenin 19.10.2005 tarihli yazısı ile inşaatın ruhsatsız olması nedeniyle izin verilemeyeceği gerekçesiyle reddedildiğini,30.10.2005 günü kiralananda noter aracılığıyla tespit yaptırıp,tahliye olduğunu,kiralananın anahtarını da 8.12.2005 gününde aynı notere tevdi ettiğini ileri sürerek aktin feshine,peşinen ödenen 6 aylık kira bedeli olan 138.970.40 YTL nın tahsilini ve kiralanana yapılan 18.495 YTL nın ödetilmesine karar verilmesini istemiştir....

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bahsi geçen sözleşmelerin 16. maddelerinde "......, kiralanan yeri idareden izin almadan kullandıramaz veya yerin bir kısmını veya tamamını başkasına devredemez, hiç bir nedenle kiralananı kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez, iş ortağı veya kar ortağı alamaz." düzenlemesi mevcut olduğu halde davaya konu ......ların davalı şirket tarafından kullanıldığı davalı ......ların da kabulündedir. Akde aykırılık nedenine dayalı açılan kiralananın tahliyesi davalarında ihtarın yazılı yapılması yeterlidir....

Maddesinde ' Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü olduğu, aynı maddenin üçüncü fıkrasında ' Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorunda olduğu hükmüne yer verilmiştir. Yasal düzenlemeden anlaşılacağı üzere kiralayanın taşınmazını satmak istemesi halinde kiracının üçüncü kişinin kiralanını gezmesine izin vermesi yükümlülüğü altındadır. Ancak, yükümlülüğün yerine getirilmesini talep eden kiralayanın da kiracının yararını dikkate alması gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta, davacı kiralayan, kiralananın satılması için alıcıya gösterilmediği iddiasında bulunmuş, davalı kiracı iddiaları reddetmiştir....

Mahkemenin, kiralananın bulunduğu kısımdan parselin diğer tarafına geçiş hakkı tanınmasına yönelik ihtiyati tedbir isteminin reddi kararı davacı vekilince istinaf edilmekle dosya dairemize gönderilmiştir. İstinaf incelemesi HMK 355....

Mahkemece; davanın reddine yönelik olarak verilen karar Dairemizin 07/12/2017 tarih ve 2017/7373 -17221 E/K sayılı ilamı ile; kiralananın okul/kreş olarak eğitim amaçlı ve sürekli kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın dönemsel olarak kapalı tutulmasının ve bu hususta kiraya verenden izin alınmamasının kiralama amacına ve akde aykırı olduğu, davacı tarafından davalıya 30 gün süreli ihtarname gönderildiği ve akde aykırılığın düzeltilmediği belirtilerek Mahkemece, bu husus gözetilerek karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın kısmen kabulü ile, davacının tahliye talebi açısından dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davanın alacak talebi açısından kabulü ile 108.750,00-USD cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; söz konusu karar davalı tarafça temyiz edilmiştir....

Olayımıza gelince; Davacı, davalı kiracının tasdikli mimari projeye ve imara aykırı olarak 3 bağımsız bölümden oluşan kiralananın ara duvarları yıkılarak birleştirildiği, ilave duvar ve yapılar yapıldığı gerekçesiyle tahliye isteminde bulunmuş, davalı kiracı ise kiralanan yeri kiralama anındaki şekli ile, kendisine nasıl teslim edildi ise o şekilde kullandığını, kendisinin hiçbir eklenti ve imalat yapmadığını savunmuştur. Bu durumda dava konusu kiralananın kiralama anında ne durumda olduğunun, akde aykırılık olarak ileri sürülen tadilat ve değişikliklerin kiracıya teslim anında var olup olmadığının tespiti önem kazanmaktadır....

Maddesi ile kiracının kiralanan şeyin içinde veya dışında yaptıracağı iyileştirme giderlerinden tamamen kiracının sorumlu olacağı ve sözleşme sona erdiğinde kiracının hiçbir bedel ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere kiralananın tamamının kiraya verene ait olacağı kararlaştırılmıştır....

Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK'un 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.'un 308. maddesinde de kiralananın ayıplı olmasından doğan zararının giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 29/11/2011 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır....

tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir....

Mahkemenin sözleşmenin 8. maddesinde belirtilen bir kısım yükümlülüklere uyulmaması kiralananın kullanımı ile ilgili olmadığı ve akte aykırılığı oluşturmayacağına ilişkin kararı doğrudur. Ancak davacı davalının kantin içinde satış reyonunun yanına sözleşmenin 7. maddesi gereğince yönetimden izin almadan pide fırını yaptığını belirterek süreli ihtar göndermiştir. Mahallinde yapılan keşifte de bilirkişiler pide fırının yapıldığını ve halen mevcut olduğu raporlarında belirtmişlerdir. Bu durum kiralananın kullanımı ile ilgili olduğundan bu konuda akte aykırılığın oluşup oluşmadığı konusunda taraflara delilerini bildirmesi için mehil verilmesi, delil bildirdikleri takdirde toplanması ve delilerin birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir....