nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (BK.'nın 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir.Ancak kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur....
Mahkemece; asıl davanın kabulüne ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı-karşı davacının asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacının ayıplar nedeniyle kiralanana yapılan masraflara ilişkin temyiz itirazlarına gelince; 6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir....
Dava ve karar tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 252/1 maddesinde; "Kiracı, kendi kusurundan yahut şahsından hadis olan mücbir bir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde, kiralayan kiralananı akit dairesinde kullanmaya hazır bulundurmuş oldukça, kiracı, kiranın tamamını vermekle mükellef olur. " hükmü öngörüldüğünden; kira sözleşmesinin feshi haklı nedenle fesih olarak kabul edilemez. Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesih ederek, kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadar kiraya verenin uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, Borçlar Kanununun 98/2. maddesi göndermesi ile, aynı Kanunun 44.maddesi uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir....
Olayımızdaki uyuşmazlık; Davalı kiraya verenin taşınmazın ilk kiraya verildiği tarihde kiralananın riskli yapı olduğundan haberdar olup olmadığı ve kiralananı mevcut haliyle bilerek kiralayıp kiralamadığı noktasında toplanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 301. Maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK'un 308 maddesine göre de kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Öte yandan davacı kiracınında basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu araştırdıktan sonra kiralaması gerekir....
(B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir. Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz tespit bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi hatalı olmuştur....
TBK’nın 351. maddesi “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez....
Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslime hazır olduğu halde, davalı kiracı tarafından teslim alınmadığını kanıtlamadıkça, kira parası ve ortak gider talep edemez. Kira sözleşmesinde, davacı kira sözleşmesinde kiralananın kiracıya tutanakla teslim edileceğini ve Alışveriş Merkezinin açılışından üç ay önce açılış tarihini davalıya yazılı olarak bildireceğini taahhüt etmiştir. Davacı taraf kiralananı teslim ettiğini veya teslime hazır olduğunu yazılı belge ile kanıtlayamadığı gibi Alışveriş Merkezinin açıldığını da yazılı belge ile kanıtlayamamıştır. Kaldı ki, taşınmazın hali hazırda kiracının kullanımında bulunmadığına ilişkin bir uyuşmazlık yoktur. Kiracının B.K'nun 249. maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshine yönelik dava açmaması yahut ihtarda bulunmamış olması, aleyhine yorumlanamaz....
Mahkemece, alınan bilirkişi raporları doğrultusunda tespit edilen hasarların giderilmesi için gereken tutarın dava tarihi itibariyle 15.721,24 TL, tadilat süresinin ise 30 gün olduğu gerekçesiyle, 15.721,24 TL hasar bedeli ile 30 günlük kira bedeli 17.500 TL’nin haksız fiil tarihi net olarak tespit edilemediğinden tespit tarihi 04/02/2013'ten itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça temyiz edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nın (TBK) 316. maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanma borcu altındadır. Aynı Kanun'un 334. maddesi gereğince; kiracı, sözleşme sonunda kiralananı aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlü olup kiralananda sözleşmeye uygun olmayan, kötü kullanımı dolayısıyla oluşan zarardan sorumludur. Fakat, kiracının sorumluluğu kiraya verenin kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirimde bulunması koşuluna bağlanmıştır....
Borçlar Kanununun 272. maddesi uyarınca kiralayan, kiralananı sözleşme süresince işletmeye elverişli durumda bulundurmalıdır. Kiralayanın bu yükümlülüğü öncelikle üçüncü kişiler haricinde bizzat kendisinin kiralanana tecavüz etmemesini gerektirir. Taraflar arasındaki sözleşmeden kiralanan “tam” ve “çay bahçesi” niteliği ile kullanılmak üzere kiralandığı, ayrıca, çay bahçesinde bulunan tesislerin 3 yıllık kira süresi dolmadan Şubat 2005 tarihinde kiralayan davalı tarafından yıkıldığı anlaşılmıştır. Bu nedenle, kira sözleşmesi sona ermeden kiralayanın kiralanana tecavüz ederek tesisleri yıkması Borçlar Kanununun 272. maddesine aykırılık oluşturur ve davacı kiracının kiralananı kullanmadığı 4 ay 15 günlük süre nedeni ile tazminattan sorumludur....
Noterliği'nin 16.06.2008 tarihli ihtarnamesi ile ihtar ettiğini, kiralanan ... yerinde 23.08.2008 tarihinde yapılan haciz işlemi sırasında davacının kiralananı, bilgisi dışında boşaltıp terk ettiğinin anlaşıldığını, kiralananı kilitleyerek terk ettiğinin tespit edildiğini, kira sözleşmesinin iki taraflı sözleşme olduğunu, davacının tek taraflı iradesi ile sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini, sözleşme gereği davacının dönem sonuna kadar olan kira bedelini ödemek zorunda olduğunu, böyle olunca davacı aleyhine yapılan takip ile 2008 yılı temmuz – 2009 yılı mayıs ayları arası kira bedellerinin tahsili yoluna 2010/6541-14827 Gittiğini, mecurun 2009 yılı nisan ayı sonuna kadar boş kaldığını, kiraya verilemediğini, buna göre davacının ancak 2009 yılı mayıs ayı için talebinin kabul edilebileceğini savunarak davanın reddini dilemiştir....
