SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen menfi tespit davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine davacının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın ve davacının kötüniyet tazminatı talebinin kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalılar ile 06/09/2016 tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, kira sözleşmesinde öngörülen ihbar süresine uyarak kiralananı tahliye edeceğini davalılara noter ihtarı ile bildirdiğini ve 06/03/2017 tarihli teslim tutanağı ile kiralananı boş ve temiz olarak tahliye ettiğini, buna rağmen davalı kiraya verenlerin erken...
Ancak böyle olmakla birlikte davacı kiracı kiralananı ilk yıl kira dönemi bitmeden 1-2 ay önce tahliye ettiğini savunmuş, davalı kiralayanda tahliyenin ve anahtar tesliminin yenilenen dönemin bitmesinde yaklaşık 3 ay önce gerçekleştiğini savunmuştur. Bu durumda davacı kiracı yenilenen kira dönemi (dava konusu) bitmeden önce kiralananı tek taraflı olarak tahliye etmiştir. O nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranması sonucu BK.98.maddesine göre sorumluluğu doğmuştur. Ancak bu durumda davalı kiralayanında kiralananı tahliye ettiğini öğrendiği tarihten itibaren BK.98.maddesi ile 44.maddesi gereğince zararın artmaması için gerekli çabayı göstermek zorundadır. Bu durumda davalı kiralayanın kira alacağı, tahliyeye kadar olan dönem ve tahliyenin olduğu tarihten sonraki dönemde de taşınmazın (kiralananın) makul olarak ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin ehil bilirkişilerce belirlenecek miktarı kadardır....
Sözleşmenin özel koşullar 6.maddesinde; “kiracı kendi isteğiyle kiralananı tahliye için yıl sonu bitiminden 30 gün öncesine kadar kiraya verene yazılı olarak ihbar etmekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır. Davacı kiracı 10.03.2010 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile kiralananı tahliye edeceğini davalıya ihbar etmiş ve kiralanan bu doğrultuda 11.05.2010 tarihinde davalılara teslim edilmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hükümlerine uygun davranmakla yükümlüdürler. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlıdır. Sözleşmenin kiracı tarafından süresinden önce ve haksız olarak feshi sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda kiracının feshinin sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun olması zorunludur. Ancak böyle bir durumda kiracının tazminat yükümlülüğü ortadan kalkar....
Taraflar arasında daha önceden 01.06.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yapılmış olduğu, davalı kiracının kiralananı 01.06.2013 tarihinde tahliye ettiği anlaşılmıştır. Kira sözleşmesinde kiralananın kira süresinin bitiminden önce tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle feshedilebileceğinin kararlaştırılması halinde, bu bildirimin sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun olarak yapılması zorunludur. Kiracının bu ihbar şartına uymadan taşınmazı 01.06.2013 tarihinde tahliye ettiği anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder....
Kiracı, kiralananı sözleşme süresi içinde erken tahliye etmek isterse bu durumu kiralayana iki ay önceden yazılı bildirecektir. Kiracı herhangi bir nedenden ötürü kiralananı iş bu dönemler içinde tahliye eder ise kiracıya erken tahliyeden dolayı kira iadesi yapılmayacaktır. Ancak kiracı ve kiralayanın aynı şartlarda başka birine kiraya verilmesi halinde kiracının kalan alacakları kiralayan tarafından hemen iade edilecektir. Ancak, kiralayan aynı şartlarda başka bir kiracı bulunması durumunda kiralananı kiralamaktan imtina edemez" hükmüne yer verilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırılan bu koşullar geçerlidir ve tarafları bağlar. Davalı kiracı, davacı kiraya verenin sözleşmede belirtilen adresine 24.07.2014 keşide 26.08.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 2 ay sonra feshedeceğini bildirmiş, ve taşınmazın anahtarları 28.10.2013 tarihinde notere tevdi edilerek, anahtarların notere tevdi edildiğine ait ihtar davacıya 30.10.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı vekili, davacı ... ile davalılardan ..... arasında 23.06.2010 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının bir süre sonra sözleşmenin özel şartlar 6. maddesindeki "kiracı kiralananı kısmen veya tamamen mal sahibinin yazılı veya sözlü onayını almadan veya haber vermeden başkasına devir ve ciro edebilir" hükmüne dayanarak kiralananı ve kiraya dayalı tüm haklarını ve kiracılık sıfatını ...'a 01.11.2013 tarihinde devrettiğini, müvekkilinin 01.11.2013 tarihinden itibaren artık kiracı olarak ...'...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, kiralayan ile kiracı arasında, kiracının sözleşmeye aykırılıklarından kaynaklanan kiralananı eski hale getirme bedelinin tahsiline yöneliktir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 6.Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yüksek 6.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 15.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Olayımıza gelince; davacılardan A… … S… …, kiralananı iktisab ettiğini iddia ederek tahliye davası açmıştır. Ancak yeni malik davacı A… … S… … yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda öncelikle kira bedellerinin mülkiyet hakkına dayanarak, kendisine ödenmesi ihbarı göndermeden, yasal içerikli ihtarname ile ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini istemiş ve tahliye davasını da bu ihtarnameye dayalı olarak açmıştır. Bu durumda, mahkemece davacının temerrüt sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye davasının kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur....
Kiracı adi kirada kiralananı kullanmak hakkına sahiptir. Hâsılat kirasında ise kullanma yanında kiralananı işletmek ve ondan semereler almak yetkisi vardır. Adi kiradan farklı olarak kullanmak ve işletmek yetkisi kiracı için aynı zamanda onun yükümlülüğüdür. Bu konudaki BK. m.278 f.1 hükmü “ Kiracı, kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeye bilhassa hâsılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya mecburdur” şeklindedir. Bunun nedeni hâsılat kirasının özelliğine dayandırılmaktadır. Bir işletmenin itibarı, şöhreti, verim kabiliyetinin idamesi, müşterilerinin muhafazası gibi hayatiyetini temin eden maddi ve gayrı maddi unsurlar, kira akdi ile kiracıya terk edilmektedir. Bu bakımdan kiracının işletme ... daha ziyade bir-mükellefiyet-şeklinde tezahür etmektedir. Çünkü işletme borcu ifa edilmezse kiracı belki yalnız semere elde edemez, fakat işletme bir iktisadi ve hukuki vahdet olarak bu vasfını devam ettiremezse uğranılacak zarar kiracınınkinden çok daha fazladır....
./.. 2011/6416 - 2011/9205 -2- Borçlar Kanununun hasılat kirasına ilişkin hükümlerine göre, hasılat kirasında kiralayanın, birlikte kiralanmış menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde kiralananı sözleşmenin öngördüğü şekilde kullanma ve işletmeye elverişli durumda teslim (BK m. 272 f. 1) ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak (BK m.273 göndermesiyle), ayıba karşı tekeffül borcu (BK. m. 251), zapta karşı tekeffül borcu (BK m. 275,276), mükellefiyet ve vergileri yüklenme borcu (BK m.283), teminat verme mükellefiyeti, esaslı tamiratları yerine getirme borcu (BK m. 273) gibi borçları vardır. BK m.272 hükmüne göre “kiralayan, birlikte kiralanmış menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde, kiralananı akitten maksut olan kullanma ve işletmeye salih bir halde kiracıya teslim etmekle mükelleftir. Bu borcun ifa edilmemesi halinde, adi kira hakkındaki hükümler tatbik olunur.”...
