"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin uyarlanması Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiş ve davacı vekili tarafından gerekçeli temyiz dilekçesi verilmiş ise de, davacı vekili Av. ..., vekaletnamedeki yetkisine dayalı olarak 19/10/2016 tarihli dilekçe ile bu defa temyiz talebinden feragat etmiştir. Vaki feragat sebebiyle temyiz dilekçesinin REDDİNE, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 15/12/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Davalı tarafından pandeminin mücbir sebep olduğu ileri sürülmüş ise de, Covid-19 nedeniyle öngörülen sınırlamalar davalı kiracının kira ödeme yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği gibi, bu husus ancak kiranın uyarlanması davasının konusu olabilir, kaldı ki kiralanan taşınmaz mesken kirası olduğundan, kira ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz. Anılan durum karşısında, takibe dayanak kira sözleşmesinde belirtilen kira artış oranı esas alınarak, tarafların dayandığı belgeler üzerinde inceleme yapılmak suretiyle rapor düzenlenmesi yeterli olup, bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli ve denetime olanaklıdır. Davalı yasal süre içinde takip konusu borcu ödediğini İİK'nın 68/1 maddesindeki yazılı belgelerden biriyle kanıtlayamadığından, kararda herhangi bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak, kira alacağı ya kiraya veren ya da kiraya veren olmayan malik tarafından talep edilebilir....

Bu durumda, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın tespiti cihetine gidilecektir. Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın serbest şartlarda boş olarak getireceği kira parasının net 2.500 TL olduğu belirtilmiş, mahkeme tarafından da bu net miktardan indirim yapılarak aylık kiranın 2250 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadlarına göre, kira parasının bir bölümünün stopaj, fon kesintileri adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya taşınmazın kullanımından ... masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira tesbitinde bir unsur olarak dikkate alınmayacağından fon ve vergi stopajı düşülerek kira parası tesbit edilemez....

Davalı vekili ise kiranın 2013 yılı için 1.050,00-TL olarak ödendiğini, 15.10.2014 dönemi için ise sözleşmede belirlenen artış oranının uygulanacağını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece Ocak/2014 tarihi itibariyle kiranın davacı tarafça 1.050-TL olarak ödenmeye başlandığı gözetilerek yeni dönem kirasının 15.10.2013 tarihinden itibaren davalı tarafça kabul edilen 1.050-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Davacı dava dilekçesinde 14.02.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin tespitini istediği halde, Mahkemece talep dışına çıkılarak 15.10.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin tespitine karar verilmesi, doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

Mahkemece, itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalının 2012 yılı Ekim ayı kira bedeli istemine ilişkin temyiz itirazına gelince; Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Taraflar arasında sözlü kira ilişkisi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayıp, davalı aylık kira bedellerinin ödeme zamanı konusunda bir sözleşme olmadığını bildirmiştir. Aylık kiranın 250,00 TL olduğu ve ödeme zamanı konusunda yazılı bir kararlaştırma bulunmadığına göre Türk Borçlar Kanunu'nun 314. maddesi uyarınca aylık kiranın her ayın sonunda ödenmesi gerekir....

kira bedelleri karşısında çok düşük kaldığını, kiracıya kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacı ile Gönen 1....

kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (res’en emsal araştırması yapmak, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yer ile ayrı ayrı kararlaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde yıllık 20.000 Euro olan kiranın 10.000 Euro indirilerek uyarlanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 03.11.2011 günü oybirliğiyle karar verildi....

Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde kira parasının uyarlanması isteminde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, ekonomik şartlar enflasyon, bölgenin imar ve ticari gelişmelerdeki değişimlerin kiralama değerine etkisi, vergi ve amortisman giderlerindeki beklenmeyen artışlar ve emsale ilişkin değerlendirmeler yapılarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirecek düzeyde sözleşmenin kuruluş ve kiranın başlangıç tarihine göre değişiklik meydana gelmediği sonucuna varılarak uyarlama koşullarının oluşmadığı bildirilmiş, davacının dava konusu olayda talebi kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi olduğu, uyarlama şartlarının oluşmadığı anlaşılmakla, Mahkemenin dosyada toplanan delillere göre, vermiş olduğu kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacı tarafın istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1- b(1) maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur...

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu maddedeki düzenleme açık bir şekilde kiranın arttırılmasına yöneliktir. Maddenin 1.fıkrasında düzenlendiği üzere tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları yasal sınırları aşmamak kaydıyla geçerlidir ve bu anlaşma tarafları bağlar. Maddenin 2.fıkrasında yeni dönem kira bedeli hakkında taraflar arasında bir anlaşma bulunmaması halinde kiranın hakim tarafından belirleneceği düzenlenmiştir. Üçüncü fıkrada ise her 5 yılın sonunda kiranın rayice göre belirlenmesi düzenlenmiştir....