Tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin yerine getirilebilmesi kira sözleşmesinin hangi tarihte başladığının tesbiti gerekir. kira sözleşmesinde kiranın başlangıcı olarak " Yer tesliminden itibaren " olarak kabul edilmiş, ancak yerin hangi tarihte teslim edildiği veya edileceği gösterilmemiştir. Kaldı ki bu konuda uyuşmazlıkta bulunmamaktadır. Tarafların sözleşmeden doğan yükümlü- lüklerini yerine getirip getirmediği, buna bağlı olarak feshin haklı olup olmadığının tesbiti icin kiranın başlangıcının hangi tarih olduğunun tesbiti gerekir. Yapılan bu açıklamalar gözetildiğinde, davacının kira sözleşmesinin başlangıcını tesbitini istemekle hukuki yararının varlığının kabulü gerekir....
HUKUKİ SEBEP, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava; kira bedelinin uyarlanması talebine ilişkindir. HMK 355 maddesine göre, resen gözetilecek kamu düzenine aykırı haller dışında istinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır....
HUKUKİ SEBEP, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava; kira bedelinin uyarlanması talebine ilişkindir. HMK 355 maddesine göre, resen gözetilecek kamu düzenine aykırı haller dışında istinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır....
Davalı tarafından pandeminin mücbir sebep olduğu ileri sürülmüş ise de, Covid-19 nedeniyle öngörülen sınırlamalar davalı kiracının kira ödeme yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği gibi, bu husus ancak kiranın uyarlanması davasının konusu olabilir, kaldı ki kiralanan taşınmaz mesken kirası olduğundan, kira ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz. Anılan durum karşısında, takibe dayanak kira sözleşmesinde belirtilen kira artış oranı esas alınarak, tarafların dayandığı belgeler üzerinde inceleme yapılmak suretiyle rapor düzenlenmesi yeterli olup, bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli ve denetime olanaklıdır. Davalı yasal süre içinde takip konusu borcu ödediğini İİK'nın 68/1 maddesindeki yazılı belgelerden biriyle kanıtlayamadığından, kararda herhangi bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak, kira alacağı ya kiraya veren ya da kiraya veren olmayan malik tarafından talep edilebilir....
Bu durumda, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın tespiti cihetine gidilecektir. Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın serbest şartlarda boş olarak getireceği kira parasının net 2.500 TL olduğu belirtilmiş, mahkeme tarafından da bu net miktardan indirim yapılarak aylık kiranın 2250 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadlarına göre, kira parasının bir bölümünün stopaj, fon kesintileri adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya taşınmazın kullanımından ... masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira tesbitinde bir unsur olarak dikkate alınmayacağından fon ve vergi stopajı düşülerek kira parası tesbit edilemez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde yıllık 20.000 Euro olan kiranın 10.000 Euro indirilerek uyarlanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 03.11.2011 günü oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece, itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalının 2012 yılı Ekim ayı kira bedeli istemine ilişkin temyiz itirazına gelince; Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Taraflar arasında sözlü kira ilişkisi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayıp, davalı aylık kira bedellerinin ödeme zamanı konusunda bir sözleşme olmadığını bildirmiştir. Aylık kiranın 250,00 TL olduğu ve ödeme zamanı konusunda yazılı bir kararlaştırma bulunmadığına göre Türk Borçlar Kanunu'nun 314. maddesi uyarınca aylık kiranın her ayın sonunda ödenmesi gerekir....
Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde kira parasının uyarlanması isteminde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, ekonomik şartlar enflasyon, bölgenin imar ve ticari gelişmelerdeki değişimlerin kiralama değerine etkisi, vergi ve amortisman giderlerindeki beklenmeyen artışlar ve emsale ilişkin değerlendirmeler yapılarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirecek düzeyde sözleşmenin kuruluş ve kiranın başlangıç tarihine göre değişiklik meydana gelmediği sonucuna varılarak uyarlama koşullarının oluşmadığı bildirilmiş, davacının dava konusu olayda talebi kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi olduğu, uyarlama şartlarının oluşmadığı anlaşılmakla, Mahkemenin dosyada toplanan delillere göre, vermiş olduğu kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacı tarafın istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1- b(1) maddesi gereğince esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur...
kira bedelleri karşısında çok düşük kaldığını, kiracıya kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacı ile Gönen 1....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (res’en emsal araştırması yapmak, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yer ile ayrı ayrı kararlaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır....
