Kira sözleşmesinde kiralananın kira süresinin bitiminden önce tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle feshedilebileceğinin kararlaştırılması halinde, bu bildirimin sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun olarak yapılması zorunludur. Kiracının bu ihbar şartına uymadan taşınmazı 01.06.2013 tarihinde tahliye ettiği anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Taraflar sözleşmenin özel 8. maddesinde makul süreyi “bir ay” olarak kararlaştırmışlardır....
Somut olayda; kiracı ve kiraya veren arasındaki 10/03/2021 başlangıç tarihli kira sözleşmesi iş yeri kirasına ilişkin olup, sözleşme süresinin 5 yıl olduğu, kira bedelinin her ayın 15.günü mesai bitimine kadar aylık peşin olacağı, sözleşmenin yenilenmesi halinde ikinci yıl kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalaması oranında zam yapılmak suretiyle yeni dönem kira bedelinin belirleneceği konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Elbistan 1. Noterliği’nin 05/01/2022 tarih 16 yevmiye numaralı ihtarname ile kiracı tarafından kira akdinin feshedildiğini, anahtarın teslim edileceğinin bildirilmiş ise de, anahtarın takip tarihine kadar teslim edilmediği, takip tarihine kadar işleyecek kira ve faiz parasından kiracının sorumlu olduğu bu durumda taleple bağlı kalınarak takip tarihine kadar hesap edilecek kira bedelinin ödenmesi gerekir....
Asıl davadaki takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 05.06.2019 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık 16.000,00 TL kira bedelinin ayın 5’ine kadar ödeneceği, kira bedelinin tefe-tüfe ortalaması oranında arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Asıl davacı alacaklı bu kira sözleşmesine dayanarak asıl davalı hakkında 16.06.2020 tarihinde başlattığı tahliye talepli icra takibinde, 2020 Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin 49.918,30 TL kira bedeli ile 498,35 TL işlemiş faizin tahsilini istemiştir....
Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder....
Mahkemece kiralayanın, kiralananı akitteki gayeye uygun olarak teslim etmek ve kira süresince aynı halde bulundurmak mecburiyeti olduğu (B.K.md.249)davalı tarafın malik olarak taşınmazın su havzası alanında kaldığını ve yapılaşmaya izin verilmediğini bilmesi, taşınmazı kiraya vermesi halinde durumu kiralayana bildirmesi gerektiği, taşınmazın kira sözleşmesinde belirtilen yapılanmaya uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, 10.02.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Sözleşmede kiracının kiralanana yaptığı masrafları talep edemeyeceğine dair hüküm bulunması halinde kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde kiralananı tahliye ettiği takdirde kiralanana yaptığı masraflar için alacak talebinde bulunamayacaktır. Fakat böyle bir hükme rağmen sözleşme süresi sona ermeksizin erken tahliye söz konusu ise kiracı, kalan kira süresi ile orantılı olarak masraf alacağı talebinde bulunabilecektir. Somut olayda, kiralanın sözleşme süresi dolmadan tahliye edildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda sözleşmede kiracının masraf talebinde bulunamayacağı düzenlemiş ise de; kiralananın erken tahliye edilmesine dayalı olarak kiracı, tahliye tarihi ile kira süresinin sonra erme tarihi arasındaki dönem bakımından kalan kira süresine ilişkin olarak masraf alacağı talebinde bulunabilecektir....
Ayrıca, dükkanın girişine hem mimari projeye hem de kira sözleşmesine aykırı olarak profil camekanlı markiz yapılmış olmasının, bu konuda usulüne uygun süreli bir ihtarname bulunmadığından eldeki davada tartışılmasına yasal olanak bulunmadığından davacı vekilinin bu yöndeki istinaf istemi de yerinde görülmemiştir. Sonuç olarak, davalı kiracı tarafından, dayanak kira sözleşmesinde tadilat yasağı bulunmasına rağmen kiralayandan izin alınmaksızın kiralanan dükkan içerisindeki tuvaletin kapısının yönünün değiştirilmesi şeklindeki eyleminin hem tahliyeyi gerektirecek önemde bir aykırılık olarak kabulünün hem de kira akdinin uzama dönemlerinden sonra ileri sürülmesinin TMK'nun iyiniyet kuralları kapsamında korunmasına olanak bulunmadığı değerlendirildiğinden davacı vekilinin istinaf talebinin reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmesi gerekmiştir....
Kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiracı ve kiralayanın hak ve mükellefiyetleri Borçlar kanununda düzenlenmiştir. BK. 249/1 maddesi hükmü gereği, kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya ... bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddetince de bu halde bulundurmakla mükelleftir. BK. 251/1 maddesi hükmü gereği, kiralanan, kira müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu, takdirde; kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla bu tamiratın icrasına müsaade etmeye mecburdur. Borçlar Kanununun bu hükümlerine göre kiralayan kira süresi içinde taşınmazı kiracının istifadesine hazır bulunduracak, davalıda kiralananda, kiralananın bakım, onarım ve korunması için zaruri olan tamirat ve çalışmalara izin verecektir. Kiralananın bulunduğu binanın bakım onarım, korunması için gerekli ve zaruri çalışmalara ihtiyaç olduğu davalıca savunulduğuna göre, bu hususun araştırılarak aydınlığa kavuşturulması gerekir....
Dava, kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece fesih belgesinde itirazi kayıt bulunmadığından fesih ile kiralananın tahliye edildiği de kanıtlanamadığından davanın fesih sonrasına ait 15.02.2010-30.03.2010 dönem kirası yönünden kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 01.06.2009 başlangıç ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin 15.02.2010 tarihinde feshedilmesine rağmen davalının kiralananı boşaltmadığını ileri sürerek, 01.12.2009-15.02.2010 tarihli döneme ait toplam 5.000.00 TL kira bedeli ile 15.02.2010-30.03.2010 tarihli döneme ait toplam 3.000.00 TL tazminatının tahsili için davalı hakkında Kadıköy 7. İcra Müdürlüğü'nün 2010/8298 Esas sayılı dosyası üzerinden yapılan icra takibine davalının haksız itirazının iptaline ve % 40 icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir....
Davacı vekili, borçlu hakkında kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli icra takibi yapıldığını, itiraz üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptali, tahliye ve %40 icra inkar tazminatı isteminde bulunmuştur. Davalı kiralananın tahliye edildiğini, davacının tahliye konusunda onayının bulunduğunu, tahliyeye ilişkin ellerinde yazılı belge olmadığını, ancak davacıya yemin teklifinde bulunduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davacı, davalının yemin teklifini kabul ederek kiralananın tahliyesi konusunda izin ve onayının olmadığına, davalı ile bu konuda anlaşmadıklarına dair yemin etmiş, mahkemece tahliye davası konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, kira alacağı yönünden ise davalının sadece Aralık 2008 kira bedeli aidat giderinden sorumlu olduğu, sözleşmenin karşılıklı olarak yenilenmemesi sebebiyle 2009 yılı kira bedellerinden sorumlu olmadığı gerekçesiyle 1.243.-TL üzerinden itirazın iptaline karar verilmiştir....
