İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : İstinaf eden davacılar vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin davalı bankanın ihtarname ile kiralananı tahliye edeceğini bildirdiğini, davalı kiracıya yetki verildiğini gerekçe göstererek davanın reddine kararı verdiği, davalının kira sözleşmesini feshettiğini, belirtilen tarihte tahliye etmediğini, aylık kira paralarının her ayın en geç 5. günü mesai bitimine kadar peşin olarak yatırılacağı hususunda anlaştıklarını ancak Kasım 2019 ayına ait 15 günlük kira bedelini yatırmadıklarını ve kiralananı tahliye etmediklerini, davanın 5 yıl süre ile yenilenen kira sözleşmesine rağmen 5 yıllık süre bitmeden kiralananı tahliye ettiğinden Borçlar Kanununun 325. maddesi uyarınca kira mahrumiyetlerinin ödenmesine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyanla yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir....

Davalı kiralananı bir ay öncesinden haber vererek 11.01.2010 tarihinde tahliye ettiğini savunmuş ise de, tahliye ve teslim olgusu birer maddi vakıa olmakla birlikte sözleşmenin feshine yönelik hukuki sonuç doğurduğundan bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle belirlenmelidir. Somut olayda taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmelerindeki yıllık kira tutarı senetle ispat sınırının üzerinde olup davalı savunmasında belirttiği tarih itibariyle kiralananı tahliye ve davacı kiralayana teslim edildiğini usulüne uygun delillerle kanıtlayabilmiş değildir. Ne var ki davacı kiralananda 17.01.2011 tarihinde delil tespiti yaptırmıştır. Bu durumun bir sonucu olarak tespitin yaptırıldığı tarih itibariyle kiralananın fiili hakimiyeti davacıya geçmiş kabul edileceğinden, davacının 2011/Ocak ayı kira alacağının bu durum nazara alınarak hesaplanması gerekir....

Davacı alacaklılar, bu davada davalının 5.1.2009 tarihinde kiralananı haksız fesih ve tahliye etmesi nedeniyle uğranılan kira kaybı alacağının tahsilini de istemiştir. Her ne kadar mahkemece davacıların, erken fesih sebebiyle tazminat alacağı isteyebilmeleri için sözleşmenin davalı tarafça feshedilmiş olması gerektiği, oysa davacı tarafından davalının kiralanandan tahliyesinin istendiği, bu hususta dava açılmış olduğu, tahliye iradesinin davalı tarafa bildirilmiş olduğu, davalının da dava devam ederken 05.01.2009 tarihinde kiralananı tahliye ettiği gerekçesi ile tahliye tarihinden sonraki makul süre kira alacağının tahsili isteminin reddine karar verilmişse de davalı kiracı, kira bedellerinin zamanında ödememesi sebebiyle hakkında haciz ve tahliye talepli icra takibine sebep olmuş itirazında kabul ettiği aylar kirasını yasal sürede ödememek suretiyle temerrüte düşmüştür....

Bahsi geçen sözleşmelerin 16. maddelerinde "......, kiralanan yeri idareden izin almadan kullandıramaz veya yerin bir kısmını veya tamamını başkasına devredemez, hiç bir nedenle kiralananı kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez, iş ortağı veya kar ortağı alamaz." düzenlemesi mevcut olduğu halde davaya konu ......ların davalı şirket tarafından kullanıldığı davalı ......ların da kabulündedir. Akde aykırılık nedenine dayalı açılan kiralananın tahliyesi davalarında ihtarın yazılı yapılması yeterlidir. Davacı tarafından akde aykırılığın giderilmesi hususunda davalı ......lara gönderilen ihtarnamelerde, ihtarların tebliğinden itibaren 30 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi aksi halde dava açılacağının belirtilmiş olduğu, bu itibarla davacı tahliye davası açma hakkını kazandığı tartışmasızdır....

Kira bedelinin ödeme yükümlülüğü ise, sözleşmenin 10.1 maddesinde Alışveriş Merkezinin açılış tarihinde işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir. 818 sayılı B.K'nun 249. maddesi gereğince kiraya veren, mecuru sözleşmeye uygun kullanmaya elverişli bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddetince bu halde bulundurmak ile yükümlüdür. Kira sözleşmesinde kira ve ortak gider masraflarının Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden başlatılmasına ve sözleşmede kiracının da bu tarihe kadar iş yerini açılışa hazır hale getirmesi gerektiğinin üzerinde durulmasına, ayrıca bu süre içinde kiracının kusuru nedeniyle işyerinin açılmaması halinde kiracıya yükümlülükler getirilmesine göre, kira sözleşmesinin kira parasının başlayabilmesi yönünden işyerinin teslimi gerektiği şeklinde yorumlanması gerekmektedir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslime hazır olduğu halde, davalı kiracı tarafından teslim alınmadığını kanıtlamadıkça, kira parası ve ortak gider talep edemez....

Sözleşmede aylık kira bedelinin net 2.250 TL olduğu, 22.08.2012'den itibaren kira bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceği, kira parasının devam eden yıllarda TÜİK'nun ilgili kira artış ayında oniki aylık ortalamalarına göre yıllık açıklayacağı (TEFE-ÜFE/2) hesabıyla arttırılacağı, sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde "Kira süresinin 10 yıl olduğu, kiracının sözleşme süresi boyunca kira sözleşmesini tek taraflı olarak bir ay önceden haber vermek kaydıyla her zaman feshedebileceği" hükmüne yer verilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırılan bu koşullar geçerlidir. Davalı kiracı 13.09.2013 keşide 17.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini, kiralananı 30.09.2013 tarihinde tahliye edeceğini bildirmiştir. Kiralananın anahtarlarını 08.10.2013 tarihinde ..... Noterliğine teslim etmiştir....

Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptaline ilişkindir. Mahkemece istem reddedilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, dava dilekçesinde 02.04.2010 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile 2008 yılı Mart ayından 2010 yılı Mart ayına kadar olan 11.550 TL kira parasının tahsilini istediğini, takibe haksız bir şekilde itiraz edildiğinden itirazın iptalini istemiştir. Davalı itirazında ve yargılamada kiralananı 2004 yılı Temmuz ayında tahliye ettiğini davacının bu tarihten sonra kiralananı kardeşi ...’a kiraladığını bu nedenle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının savunması doğrultusunda davanın reddinde karar verilmiştir. Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 15.08.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın davalı tarafından tahliye edilip kardeşi ...’a devredilip devredilmediği noktasında toplanmaktadır....

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır....

Açıklanan nedenlerle, İLK DERECE MAHKEMESİNİN 11/06/2021 TARİHLİ EK KARARI KALDIRILARAK ESAS YÖNÜNDEN YAPILAN İNCELEMEDE; Davacı alacaklı tarafça davalı borçlu aleyhine, kira ilişkisine dayalı olarak, kira alacağının tahsili ve tahliye istemli olarak başlatılan ilamsız icra takibinde, davalı borçlunun süresinde itirazı üzerine takibin durdurulmasına karar verilmiştir. Davalı borçlunun kira akdine veya şartlarına açıkça itirazı bulunmayıp, borca yönelik itirazlarını ancak İİK'nun 269/c maddesindeki yazılı belgelerden biri ile ispatlayabileceği aşikardır. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir....

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Taşınmazın 22.12.2013 tarihinde kiraya verene teslim edildiğine ve kira bedellerinin nakden ödeneceğine ilişkin bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı icra takip dosyasında Aralık ayı kira bedeli olarak 3.000.-TL talep etmiş ise de davalının taşınmazı fiilen tahliye ettiği tarih esas alınarak kira bedeli hesaplanması gerekirken Aralık ayının tamamının hüküm altına alınması da doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir....