Mahkemece; davanın kısmen kabulüne kısmen reddine, davacı ve davalı arasında akdedilen 08/04/2019 tarihli ve 15/06/2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesine konu kiralanan toplam 6 farklı bağımsız bölümün toplam kira bedelinin; 15/12/2020- 15/06/2021 dönem aralığında aylık kira bedelinin KDV hariç net 18.480,00 TL olarak uyarlanmasına, davacı tarafın 01/12/2020 tarihinden itibaren uyarlama talebinin ve kira zammının uyarlanacak bedel üzerinden belirlenmesine yönelik talebinin ve fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir....
Tedbir kararı verilmemesi durumunda; kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : İstinaf eden davacı vekili dilekçesiyle; işlem temelinin çöktüğünü, uyarlama koşullarının oluştuğunu, pandeminin tüm dünyada etkili olduğunu, müvekkilinin pandemide sadece paket servise açık olduğunu, TBK 138 uyarınca kira bedelinin uyarlanması gerektiğini ileri sürerek yerel mahkemece verilen hükmün kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLER : HMK, TBK ve tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, kira bedelinin uyarlanması ve fazla ödenen kira bedellerinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece; kira bedelinin uyarlanması koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine verilmiştir. Taraflar arasında imzalanan 20/01/2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığına ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile taşınmaz "döner satış mağazası" olarak aylık net 13.000 TL bedel ile davacıya kiralanmıştır....
Otel adlı işletme için aylık %10 kira gecikme faizinin ifayı aşırı ölçüde güçleştireceği ve borçlu aleyhine bir durum oluşturduğu, uyarlama şartlarının somut olayda mevcut olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile kira gecikme faizinin yıllık yasal faiz oranına göre uyarlanmasına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B....
Davalı; 5 yılın sonunda kira bedelinin yeniden belirleneceğine ilişkin iddianın doğru olmadığını, sözleşmenin 9 yıllık süreli olup, sözleşmede; sözleşme süresi sona ermeden kira bedelinin tespiti ve uyarlama davası açılamayacağının düzenlendiğini her yıl ÜFE ve TÜFE oranına göre artış yapıldığını ve talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir....
Talep tarihine ve kiracı üzerindeki etkilerin devam ettiği aylara göre bu sürenin 17 aydan daha az olması ya da bir kira dönemini kapsamayıp, bir kaç ay devam etmesi dahi mümkündür. O halde, mahkemece kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark kabul edilen dava değeri olarak benimsenmeli, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmelidir. SOMUT DAVA : Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan somut davada uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmiştir. Davacının 01.07.2014 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralanan için 24.08.2020 tarihinde açmış olduğu bu davada kiranın uyarlanması talep ettiği görülmektedir....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
Talep tarihine ve kiracı üzerindeki etkilerin devam ettiği aylara göre bu sürenin 17 aydan daha az olması ya da bir kira dönemini kapsamayıp, bir kaç ay devam etmesi dahi mümkündür. O halde, mahkemece kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark kabul edilen dava değeri olarak benimsenmeli, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmelidir. SOMUT DAVA : Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan somut davada uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmiştir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 01.05.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli olduğu görülmektedir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında kira sözleşmesinde ciro kirası belirlendiğinden davacının bu talebinin kira bedelinin tespiti değil, uyarlama davası olduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin ciro kirası olarak ödenmesine karar verildiğini, davacı tarafından ciro kirasından vazgeçilerek aylık sabit kira bedelinin talep edilmesinin kira tespiti davası değil uyarlama talebi olduğunu, davanın belirlenen sürede açılmadığını, 2020 yılında başlayan yeni kira dönemi için kira tespit talebinde bulunulamayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Samsun 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 24/05/2022 tarih 2020/1075 Esas, 2022/1334 Karar sayılı ilamıyla davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....
Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. ................Somut olayda; önceki malik Vedat Saygılı ile davalılardan Mutia Saygılı arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....
