DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Asıl dava; iş sahibi tarafından eser sözleşmesi kapsamında eksik ve ayıplı imalat iddiasına dayalı tazminat, karşı dava sözleşme nedeniyle iş sahibi tarafından ödenmediği iddia edilen bakiye imalat , işçilik ve malzeme bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne karşı davanını reddine karar verilmiş, verilen karar karşı davacı vekili istinaf isteminde bulunmuştur. Davacı ile davalı arasında davacıya ait Erzincan Merkez Cumhuriyet Mah. 404. Sok. No:7 adresindeki taşınmazının inşaat işleri için sözleşme imzalandığı, davacının iddiası kapsamında sözleşme konusu işlerde eksik ve ayıplı imalat olduğundan dolayı eksik ve ayıplı iş bedeli ile zararlarının tazmine yönelik dava açtığı görülmüştür. Davacı tarafından Erzincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce 2016/84 D iş dosyası kapsamında eksik ve ayıplı iş bedelinin tespitine yönelik yaptırılan değişik iş dosyasında 9.836,84 TL bedel tespit etmiştir....

Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davacı- birleşen dava davalısı arsa sahibi, davalı- birleşen dava davacısı yüklenicidir. Asıl davada davacı arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaatın süresinde tamamlanmadığını, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu belirterek sözleşmede öngörülen gecikme cezası ile eksik ayıplı işler bedelini talep etmiş, birleşen davada, davacı yüklenici sözleşmede aşamalı devir öngörüldüğünü, inşaatın bitirilerek teslim edildiğini devri gereken bağımsız bölümlerin devredilmediğini belirterek sözleşme gereğince yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan ve devredilmeyen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini talep etmiş, mahkemece istinafa konu karar verilmiştir....

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/27 Değişik İş E. 2022/32 K. sayılı delil tespiti talep ettikleri dosyada mahkemeye sunulan 01.07.2022 tarihli bilirkişi raporunda işbu davaya konu olan taşınmazın ayıplı ve sözleşmeye aykırı hususların kalem kalem belirtildiğini, tespit edilen hususlarda yapılan imalatların eksik ve gizli ayıp niteliğinde olduğunu, davalının hile ile bu eksik ve ayıplı imalatları gizlediğini, müvekkillerinin bağımsız bölümleri teslim aldıkları tarihte bu eksik ve ayıplı imalatlardan haberdar olabilmelerinin mümkün olmayacağını, ayıpların zamanla ortaya çıktığını, davalı yüklenicinin işi gerektiği gibi ve özenli bir şeklide yapmadığının açık olduğunu, tespitle birlikte müvekkiller tarafından öğrenilen eksik/ ayıplı tüm imalatlar davalıya ihbar edilmiş olmasına rağmen davalının herhangi bir şekilde sorumluluk almadığını, bilirkişilerce de tespit edilen unsurlar nezdinde müteahhitin, dava konusu taşınmazı sözleşmeye, ruhsata ve imara aykırı bir şekilde imal ederek ayıplı olarak...

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davanın kısmen kabulüne dair verilen karar Dairemizin 17.12.2013 tarihli ilamıyla, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmadığı, davacıların aynı zamanda arsa sahibi veya kat maliki olup olmadığı, arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp almadığı hususlarının araştırılması yönünden bozulmuş olup mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı davalılar vekili temyiz etmiştir. Dava, eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili talebine ilişkindir. Mahkeme tarafından bozma kararına uyulmuş ise de bozmaya yanlış mana verilerek değişik bir sonuca gidilmiştir. Bozma ilamında, yöneticilerin arsa sahibi ya da yükleniciden bağımsız bölüm alan kişilerden olması halinde dava açabileceği belirtilmiştir. Ancak mahkemece kat maliklerinden alınan temlikler nazara alınarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....

Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belli edilmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, eser sözleşmesi niteliğinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik işler bedeline ilişkin alacak davasıdır. ... 3. Tüketici Mahkemesince, uyuşmazlığın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesi ise, dava eser sözleşmesinden kaynaklı eksik işlerin tespiti ve alacak davası olup davacının apartman yöneticisi olmasının davanın niteliğini değiştirmeyeceğinden; davanın niteliğinin belirlenmesinde taraflar arasındaki temelde var olan hukukî ilişkiye bakılması gerektiği, taraflar arasındaki uyuşmazlığın eser sözleşmesinden kaynaklandığının anlaşıldığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur....

"İçtihat Metni"Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedeli nedeniyle alacak ve değer kaybı nedeniyle tazminat tazminat alacağının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.Davacı taraflar arasında Düzenleme Şeklinde Yapılmış Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme uyarınca teslimi gereken 3. kattaki dubleks dairenin projeye aykırı ve eksik imal edildiğini, projede mevcut olan çatının yapılmaması nedeniyle sızan yağmur sularından dolayı dairenin zarar gördüğünü, iskân ruhsatı alınmaması nedeniyle dairenin emsallerine göre değer kaybına uğradığını ileri sürerek...

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yoksun kalınan kira bedeline ilişkin olup, yerel mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararı davalı vekilinin istinaf ettiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi olduğu, bu sözleşmeler kapsamında, davalı yüklenicinin devraldığı taşınmaz karşılığında, davacı arsa sahiplerine daire teslim etme yükümlülüğü altına girdiğinin kabulü gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, eser sözleşmesi ile birlikte satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir akit olup sözleşmeden dönülmediği sürece gecikme tazminatı veya cezai şart alacağının talep edilebileceği açıktır. Davacı taraf, daire teslim yükümlülüğüne yerine getirmeyen yüklenicinin temerrüde düştüğünü ileri sürerek, sözleşmenin 2. Maddesinde kararlaştırılan bürede teslim yapılmadığı için, rayiç kira bedelinin talep edildiği açıktır....

İş sayılı dosyasında delil tespiti yapılması için talepte bulunduklarını, hukuki yarar yokluğu sebebiyle taleplerinin reddedildiğini beyanla dairenin sözleşmeye aykırı olarak anahtar teslim olarak teslim edilmemesi sebebiyle gecikmeden kaynaklı müvekkilinin mahrum kaldığı kira bedelleri ve mağdur olduğu zararların giderilebilmesi adına fazlaya ilişkin hakları, davalı şirketler tarafından davaya esas sözleşme gereği yapılan yapılarla ilgili olarak eksik ve ayıplı işlere ilişkin hakları ve başkaca dava açma hakları saklı kalmak kaydıyla bilirkişi marifeti ile hesaplanacak mahrum kalınan kira bedellerinin ve gecikme tazminatının, yine eksik ve ayıplı teslimden dolayı yapılmayan ve sözleşmeye aykırı şekilde teknik şartnamedeki eksik kısımların aynen ifasına, aynen ifa mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsili ile sözleşmeye göre mahrum kalının rayiç kira gelirinin ve gecikme tazminatının tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL'nin eksik ve kusurlu işler sebebiyle 1.000 TL olmak üzere...

ruhsatının süresinin dolması nedeniyle inşaatın devamı için yeni ruhsat başvurusu yapıldığını, ilgili belediyeden taşınmazda hissedar olan yeni malik ile müvekkil kooperatif adına yasal zorunluluk gereği inşaat ruhsatı çıkarıldığını, davalı yüklenici adına kayıtlı olan kat irtifaklı tapulu bağımsız bölümleri devralan yeni malikin arsada inşaat yapmaya devam etmekte olduğunu, inşaat ruhsatının müvekkil kooperatif adına çıkması nedeniyle müvekkilinin inşaatta meydana gelecek iş kazası gibi bir durumda hukuki ve cezai sorumluluğu doğacağını, bu sebeple inşaatın dava tarihi itibariyle mevcut seviyesinin belirlenmesinin, taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici firmanın yapması gereken ancak eksik kalan imalatlar ve eksik imalatların tamamlatma bedelinin tespiti, taşınmazda imara aykırı imalat olup olmadığı ile mevcut hali ile yapı kullanma izni alıp alamayacağının tespiti, sözleşmede inşaatın teslimi için öngörülen 15.02.2016 tarihinden dava tarihine kadar...

Davacı, yapılan işlerin bedelinin tam olarak ödediğini ancak davalının bir kısım işleri eksik bıraktığını, bir kısım işleri de ayıplı yaptığını iddia ederek, eksik ve ayıplı işler nedeniyle fazla ödediğini ileri sürdüğü bedelin tahsilini istemiştir. Davacı iş sahibi, iş bedelinin tümünü ödediğini ancak işlerin eksik ve ayıplı yapıldığını bildirmiş olmakla esasen fazladan ödediği iş bedelinin geri verilmesini talep etmektedir. Eksik ve ayıplı işler nedeniyle yapılan fazla ödeme tutarı olup olmadığının tespit edilebilmesi içinse öncelikle taraflar arasında kararlaştırılan iş bedelinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu itibarla mahkemece tarafların bu konuda isticvap edilerek, üzerinde anlaşmaya vardıkları bir iş bedeli tutarının olup olmadığı araştırılmalı, böyle bir bedel varsa bu bedelin iş sahibince tümüyle ödenip ödenmediği denetlenmeli, iş bedelinin tümüyle ödendiğinin saptanması durumunda hesaplanan eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsiline hükmolunmalıdır....