"İçtihat Metni" Mahkemesi :Sulh Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kira kaybının tahsili istemiyle açılmış, davalı reddini savunmuş, mahkemenin davanın reddine dair kararı davacı vekilince temyiz edilmiştir. Taraflar arasında imzalanan resen düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın 24.08.2004 tarihinde anahtar teslimi tamamlanması ve teslimi kararlaştırılmıştır. Davacı aynı mahkemenin 2004/350 E.sayılı dosyasında açtığı davada eksik ve kusurlu işler bedeliyle kira kaybının ödenmesini istemiş, mahkemece 3.459.548.521 TL eksik iş bedeli 24.08.2004 ile 24.09.2004 dava tarihi arasındaki kira kaybına hükmedilmiş, karar temyiz edilmeden 23.06.2005 tarihinde kesinleşmiştir....
TL olduğu, sözleşmeye göre yüklenici çatıyı kapattığından karşı davalılar adına olan tapunun %... hissesini hakkettiği ancak sözleşmeye göre karşı davacı sözleşmedeki edimlerinin tamamını yerine getirmediğinden, eksikli ve ayıplı işler bedeli henüz ödenmediğinden sözleşmeye göre diğer %... hissenin devrini henüz hakketmediği gerekçesiyle asıl ve birleşen dava yönünden ıslah talebi de gözetilerek kabulü ile 231.743,00 TL kira bedelinden doğan alacak, 78.777,58 TL kira bedeli faizinden doğan alacak ve 394.039,... TL eksik ... ayıplı ... ve nefasetten doğan alacağın davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,kira faizinden doğan alacak haricindeki diğer alacaklara dava tarihinden itibaren reeskont faizi uygulanmasına,karşı davanın kısmen kabulü ile ... ... ilçesi . .......
Noterliği tarafından doğrudan düzenlenen 09.04.2004 tarih ve 40067 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dayanak alınarak açılan davada; gecikme tazminatı kapsamında 7.375,00 TL kira tazminatı ile 11.656,00 TL eksik ve ayıplı işler bedelinin davalıdan tahsili istenmiş; mahkemece, 6.875,00 TL kira alacağı ile 11.656,00 TL eksik ve ayıplı işler bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davalı, 7.750,00 TL tutarında sözleşme dışı iş yaptığını savunmuştur. Mahkemece, toplanan delillerin ve bilirkişi incelemesiyle sunulan bilirkişi raporunun değerlendirilmesi sonucu, davalı yüklenicinin sözleşme dışı yaptığı işlerin bedelinin 900,00 TL olduğu kabul edilmiştir....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. ...- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik olmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kaşan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. ...- Dava eksik ve ayıplı ... bedelinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir. Eksik ve ayıplı ... bedelinin, arsa sahibinin bağımsız bölümlerine isabet eden kısmının tamamının tazmini istenebilirken ortak alanlardaki eksik ve ayıplı ... bedelinin ise, sadece arsa sahibi hissesine düşen bedeli talep edilebilir....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında düzenlenen ....06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait bağımsız bölümlerin sözleşme tarihinden itibaren ... ay içinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini ve yapılan imalatın sözleşmede belirlenen şekilde olmadığını ileri sürerek, eksik ve ayıplı iş bedeli için ....000,00 TL ile geç teslim nedeniyle ....000,00TL kira alacağının faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla eksik ve ayıplı iş nedeniyle istenen alacağını ....880,00TL'sına yükseltmiştir. Davalı vekili, gecikmenin yetkili mercilerce yapılan imar işleminden kaynaklandığını, sözleşmede de mücbir nedenle kaynaklanan gecikmelerin sözleşme süresine ekleneceğinin öngörüldüğünü savunarak, davanın reddini istemiştir....
Zira ihtirazi kayıt dairede var olduğunu, iddia edilen eksik ve ayıplı işler bakımından önem arzetmekte olup, dairenin teslim alınmasından sonra kiraya verilememesi vesair nedenlerle kira kaybı talebinde bulunulamaz. Mahkemece, dairenin teslim edilmesi gereken tarih ile teslim alındığı 18.10.2009 tarihleri arasındaki kira bedeline hükmedilmesi gerekirken 25.2.2010 tarihine kadar olan kira bedeline hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir. 3-Davacı, dairede eksik ve ayıplı ... bedeli ile nefaset farkı talebinde de bulunmuştur. Ne varki dairedeki eksik ve ayıplı ... bedeli ile birlikte nesafet farkı istenmesi olanaklı değildir. Aksinin kabulü, eksik ve ayıplı ... bedelini alan davacının bu suretle dairenin ayıpsız ve eksiksiz halini temellük etmesine rağmen, bu eksik ve ayıplı ... bedelini almamış gibi haksız zenginleşmesine yol açarki, bunun kabulüde olanaklı değildir....
Yukarıda açıklanan nedenlerle, diğer yasal haklarımız saklı kalmak kaydı ile ---- gereği ---------- pafta, 3992 ada,4/5 parselde kain 17 nolu 100 m2 lik taşınmazın teknik şartnamede ve reklam kataloğunda belirtilen kalite ve nitelikte işbu ihtarın tebliğinden itibaren 7 gün içinde teslimi, eksikliklerin giderilmesi, taşınmazı teslim etmeyi taahhüt ettiğiniz tarihten teslim tarihine kadar olan kira bedellerini ve taşınmaz teslim edilmemesine rağmen keşideci tarafından ödenen aidat ve ortak giderler bedeli ile ayıpsız ya da vaad edilen durumdaki taşınmazın değeri ile ayıplı durumda taşıdığı değer arasındaki oranın satım parasına uygulanması ile bulunacak değere göre taşınmazdaki değer kaybının işbu ihtarın tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödenmesi aksi halde yasal hakların kullanılacağı ve tüm masrafların tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz." diyerek ihtarda bulunduğu, Davalının bu taşınmazı davalıya satarken taşınmaz kataloğu ve tanıtım CD sinde ve anılan projenin tanıtımına dair...
İlçesi 1235 pafta 2 parsele kayıtlı taşınmaz üzerine ev inşaatı yapılması ve davacıya teslimi konusunda haricen yapılan sözleşmelerin varlığı uyuşmazlık konusu değildir. Davada sözleşmeler uyarınca davalıların edimlerini süresinde ifa etmemeleri nedeniyle tapunun verilmesi, eksik işler ile kira kaybının tahsili istenmiştir. Sözleşme konusu tapu dava dışı ... adına kayıtlıdır. BK’nın 213., MK’nın 634 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca gayrimenkul nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça sonuç doğurmaz. Taraflar arasındaki sözleşme harici yapıldığından mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup taraflar sözleşmeye dayanarak istemde bulunamazlar. Ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerince aldıklarını iade ile yükümlüdür. Mahkemenin tapu isteminin reddine dair kararı isabetli ise de geçersiz sözleşmeye dayanarak eksik iş bedeli ile uğranılan zararın (kira kaybının) tahsiline karar verilmesinde isabet yoktur....
Bu maddeye göre eseri teslim alan iş sahibi muayene ve ayıpları ihbar yükümlülüğünü yerine getirmişse eserin düzeltilmesini isteme (ıslah ve tamir), sözleşmeden rücu (kabulden kaçınma) veya ücretin indirilmesi haklarından birisini kullanabilir. Aynı anda seçimlik haklardan ikisinin veya tamamının kullanılması mümkün değildir. Davada talep edilen kalemlerden eksik izolasyon ve eksik drenaj bedeli ıslah ve tamir seçeneği içinde, değer kaybı ise ücretin indirilmesi seçeneği içinde kalmaktadır. Mahkemece inşaattaki eksik ve ayıplar sözleşmeden rücu edilmesini gerektirmeyecek derecede önemsiz görüldüğüne ve bilirkişilerce saptanan eksik izolasyon bedeli ile eksik drenaj bedeli hüküm altına alındığına göre ayrıca değer kaybına hükmedilmesi mümkün değildir....
İlçesi, 4335 ada, 12 parselde bulunan A blok 1 numaralı bağımsız bölümün davacı tarafından davalıdan satın alınmasına rağmen süresi içerisinde inşaatın bitirilmemesi ve teslim edilmemesi nedeniyle eksik iş bedeli ve taahhüte aykırılık ile kira kaybının tahsili istemine ilişkindir. Davacı ile davalı arasındaki ilişki taşınmaz alım-satımı sözleşmesi kapsamında olup, dava 6098 sayılı TBK'nın 146. maddesi (eski BK'nın 125. maddesi) gereğince on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Zamanaşımı süresi de, alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak satıma konu dairenin dava tarihi itibariyle teslim edilmediği anlaşılmakla zamanaşımı süresi henüz işlemeye başlamayacağından, davacının alacağı zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemece işin esası hakkında inceleme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir....
