Mahkemece tüm dosya kapsamına göre, davanın kısmen kabulü ile, 142.585,50 TL kira kaybı alacağı ile, 23.000,00 TL eksik ve ayıplı işler bedelinin dava tarihinden, 16.231,45 TL eksik ve ayıplı işler bedelinin ise ıslah tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalı yüklenici şirket vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat .......ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanmış olup, eksik ve kusurlu iş bedeli, gecikme cezası, istirdat ve kullanılmayan malzeme bedelinin, birleşen dava; ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir. ......

kısmen kabulü ile dava konusu 1 ve 3 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 2.500,00 TL eksik iş bedeli ve 272,00 TL gecikme tazminatının davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine karar verilmiştir....

SAVUNMA : Davalı vekili, icra takibi esnasında ---- yıllık zaman aşımı dolmuş bulunduğundan zaman aşımı definde bulunduklarını, davanın bu sebeple reddi gerektiğini; kaldı ki, davanın da haksız olduğunu, yapılan iş bedelinin ziyadesiyle ödendiğini; davacının eksik işler bıraktığını bu nedenle takibin haksız olduğunu belirterek davanın reddine, davacıdan %20 oranında haksız takip tazminatının tahsiline karar verilmesini savunduğu anlaşılmıştır. İNCELEME VE GEREKÇE : Dava, İİK'nun 67. Maddesi gereğince açılan itirazın iptali davasıdır. Taraflar arasında yazılı eser sözleşmesi mevcut olup, sözleşmeye göre davacı yüklenici davalı iş verendir. İş bedeli--- olarak belirlenmiş olup, bunun ---- ödendiği hususları ihtilafsızdır. Taraflar arasındaki ihtilaf, bakiye iş bedelinin icra takibi esnasında zaman aşımına uğrayıp uğramadığı ve davacının hak ettiği takip anındaki iş bedeli alacağının bulunup bulunmadığı; ödenmeyen kısmın eksik iş bedeli sayılıp sayılmayacağı hususunda toplanmıştır....

KARŞI DAVA YÖNÜNDEN; karşı dava ile 18/03/2018 tarihli sözleşme kapsamı dışında harici işler yapıldığı ileri sürülerek 27.140,00 TL'nin davacı ve karşı davalıdan tahsili talep edilmiş ise de; alınan rapor ve ek rapor ile; ilave olarak yapıldığı bildirilen "Çatı çıkışına merdiven, merdiven kovası, merdiven sağanlığı, çatı katı için mermer döşemesi ve korkuluk yapılması" işlerinin taraflar arasında imzalanan 18/03/2018 tarihli sözleşme kapsamındaki işler olduğu, davalı ve karşı davacı firma tarafından yapılmış herhangi bir ilave iş olmadığının belirlendiği gibi davalı ve karşı davacının eksik işlerinin bulunduğu ve asıl davayla eksik işlerin incelendiği, buna göre davalı ve karşı davacının ilave iş yaptığı iddiasının dosya kapsamına göre kanıtlanamadığı anlaşıldığından reddine karar vermek gerektiği" gerekçesiyle; asıl davanın ıslah talebi dikkate alınarak kabulüne, 34.864,71 TL eksik ve ayıplı işten kaynaklanan zarar ve kira bedeli tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,...

Yüklenici tarafından imal edilen binalarda ferdi mülkiyete geçildikten sonra zamanaşımı süresi içinde binanın ortak alanlarında eksik ve ayıplı işler olduğunun anlaşılması halinde, bu eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili veya bina yönetimimin ortak alanlarda yaptığı bakım ve onarım giderlerinin tahsili amacıyla, bina/site yönetiminin dava ehliyeti bulunup bulunmadığı, bu tür davaların bina yönetimi veya site yönetimi tarafından açılıp açılamayacağı öğretide ve Yargıtay uygulamalarında tartışmalıdır....

Mahkemece verilen ilk kararda; inşaatın seviyesinin %87 olduğu ve bazı bağımsız bölümlerin iskan edildiği, davacının talep edebileceği eksik işler bedelinin 2.814,36 TL olarak depo ettirildiği belirtilerek, birlikte ifa kuralı gereğince; G Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 ve 12, F Blokta 1, 2, 3, 4, 5, 6 ile N Blokta bulunan 3,11 ve 4 no'lu bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline, N Blok 7 no'lu bağımsız bölüm bedeli 500,00 TL'nin davadan itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsiline, birleşen 1997/353 Esas no'lu dosyada akdin feshi talebi reddedilmiş ve kesinleşmiş olmakla fesih isteminin reddine, eksik işler talebi de diğer davada karara bağladığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına dair verilen kararın davalı arsa sahibi .... tarafından temyizi üzerine 15. Hukuk Dairesi'nin 09.02.1999 tarihli ilamıyla bozulmuş, sonrasında verilen diğer kararlar da iki kez daha bozulmuştur. Son olarak verilen karar yüklenicinin karar düzeltme istemi üzerine, 15....

Taraflarca iş bedelinin miktarı konusunda mutabakat bulunmamakla birlikte davacı yüklenici, dava dilekçesinin 2/c maddesindeki açıklamalarında, ilgili belediyeden verilen izinden sonra iş listesinde belirtilen işleri iki aylık sürede tamamladığı ve iki aylık mesaisi karşılığı günlük 150,00 TL'den 10.000,00 TL bedelini tahsil ettiğini kabul etmiştir. Davacı, aynı maddenin d bendinde tadilat işlerinden sonra iş sahibinin talebi ile işe devam ettiğini, iş sahibinin işlerini takip ettiğini, ancak bu çalışmalarının bedelinin ödenmediğini ileri sürerek ödenmeyen alacağının bu işlerden doğduğunu ve bu alacağı için takip yapıldığını beyan etmiştir. Sözleşme dışı iş, sözleşme kapsamındaki işin yapımı sırasında veya bitiminden sonra işin gereği olarak yüklenici tarafından kendiliğinden, ya da iş sahibinin talebi ile yapılan iş olarak tanımlanmakta olduğundan, davacının bu iddiaları sözleşme dışı iş yapıldığı şeklinde anlaşılmak gerekir....

Taraflar arasındaki ikinci uyuşmazlık yapılan işlerin eksik ve kusurlu olup olmadığı, eksik ve kusurların üçüncü kişilere tamamlatılması nedeniyle davacının ne miktar zarara uğradığı konusundadır. Davacı işin eksiksiz ve ayıpsız teslim edildiğini iddia ederken, davalı işin eksik ve ayıplı olduğunu, eksik ve ayıplı işlerin üçüncü kişilere tamamlatılması nedeniyle 50.000,00 TL + KDV, bozulan alçı sıva ve boya imalatının yeniden yaptırılması nedeniyle de 25.000,00 TL'nin davacı alacağından tenzil edilmesini istemiştir. Mahkemece işin eksik ve ayıplı olduğu kabul edilmiş, ancak giderilme bedeli belli olmadığından davacı alacağından bir indirim yapılmamıştır. Dosya kapsamından dava dışı asıl iş sahibi ...' nin müşaviri ...tarafından 07.04.2009 tarihli tutanakla bir kısım eksik ve ayıplı işlerin tespit edildiği, bu tespitten sonra davalının 14.04.2009 tarihli ihtarla sözleşmeyi feshettiği, fesihten sonra 27.04.2009 tarihinde davacı tarafından ......

İş sayılı dosyasında yapılan tespitte, davalı arsa sahibine isabet eden E ve F bloklardaki imalatın %65; G, H ve I bloklardaki imalatın ise %70 seviyesinde kaldığı, eksik bırakılan imalatların tamamlanması için gereken bedelin ise 166.000,00- TL olduğunun tespit edildiği, -17/03/2016 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda, sözleşme kapsamında davalıya isabet eden 5 bloktaki imalatın takribi %60 mertebesinde bitirilmiş olduğu eksik bina imalatların bedelinin 560.000,00- TL, havuzun eksik kalan imalat bedelinin 25.000,00- TL olduğu, -08/02/2017 havale tarihli bilirkişi raporunda dava tarihi itibariyle davalıya isabet eden bloklardaki eksik işler bedelinin 233.513,72- TL, parseldeki alt yapının çevre düzenlemesinin ve havuz imalat bedelinin ise 50.000,00- TL olmak üzere eksik işler bedelinin, toplam 283.513,72- TL olduğu, -20/03/2017 havale tarihli ek raporda ise, tespit tarihi olan 2012 tarihi itibariyle davalıya isabet eden bloklardaki eksik işler bedelinin 202.865,04- TL, parseldeki...