"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (İcra Hukuk) Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü : Alacaklı tarafından başlatılan takipte, borçlu şirket yetkilisinin borçluya yapılan satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olduğunu ileri sürerek ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece, vekile yapılan satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olduğu gerekçesiyle ihalenin feshine karar verildiği anlaşılmaktadır. İİK'nun 127. maddesi gereğince satış ilanının bir suretinin borçluya (varsa vekiline) tebliği zorunludur. Tebliğ işleminin yapılmamış ya da usulsüz yapılmış olması başlı başına ihalenin feshi nedenidir....
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun mahcuz malların muhafazası hakkındaki 88. maddesi uyarınca, taşınır mallar, masrafı peşinen alacaklıdan alınarak muhafaza altına alınır. Aynı Kanun'un 59. maddesi uyarınca ise, takip masrafları borçluya ait olup, alacaklı ilk ödenen paradan yaptığı masrafları alır. Paranın paylaştırılmasına ilişkin İİK'nun 138/2. maddesine göre de; haciz, paraya çevirme ve paylaştırma gibi bütün alacaklıları alakadar eden masraflar, önce satış tutarından alınır ve artan para, takip masrafları ve işlemiş faizler dahil olduğu halde alacakları nispetinde paylaştırılır. Yediemin ücretinin ise, satış talep tarihine kadar olanı takip masrafı, bu tarihten satış tarihine kadar olanı ise satış masrafı olup, satış masrafı olan yedieminlik ücretinin satış tutarından öncelikle ödenmesi gerekir....
Öte yandan, ödeme emri tebliğ işleminin usulsüzlüğü, ancak muhatabı tarafından İİK'nın 16. maddesi uyarınca süresinde şikayet konusu yapılarak tebliğ tarihinin öğrenme tarihi olarak düzeltilmesi talep edilebilir. Borçluya ikinci kez ödeme emri tebliğ edilmesi, ona yeniden itiraz hakkı verir ise de, satış isteme süresinin, ikinci kez çıkarılan icra veya ödeme emri tebliğinden başlatılmak sureti ile alacaklının satış isteme süresinin uzatılması sonucunu doğurmaz. Aksi halde, satış isteme süresini kaçıran alacaklının, borçluya yeniden ödeme veya icra emri tebliğ ettirmek sureti ile yeniden satış talebinde bulunma hakkı kazanmasına neden olur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2017/5397 Esas, 2017/13051 Karar)....
Bu durumda, yukarıda açıklanan maddeler gereğince, satış ilanının, vekile tebliği gerekir. Mahkeme dosyasına ayrıca vekaletname sunulmamış olması, söz konusu mahkeme kararının dosyaya ibraz edilmiş olması karşısında, artık borçlunun takipte vekille temsil edildiği gerçeğini ortadan kaldırmaz. Emredici nitelikteki bu düzenlemelerden kaynaklanan yasal zorunluluğa aykırı olarak, vekili varken asile gönderilen satış ilanı tebligatı yok hükmünde olup sonuç doğurmaz. Şu hale göre, vekil ile takip edilen işlerde vekile tebligat zorunlu olduğundan, asile yapılan tebligatın usulüne uygun olup olmaması da sonuca etkili değildir. İİK'nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya (varsa vekiline) tebliğ edilmelidir....
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ: Mahkemece; davacıya kıymet takdir raporunun 04/04/2019 tarihinde davacının mernis adresine TK'nın 21/2 maddesine göre tebliğ edildiği, tebliğ yapılan söz konusu tarihte bu adresin davacının geçerli mernis olduğu, davacıya satış ilanının 08/07/2019 tarihinde tebliğ edildiği, davacıya yapılan satış ilanı tebliğ şerhinde muhatabın nerede olduğu tevsik edilmeden Tebligat Kanunu'nun 16. maddesine göre tebliğ edildiği, tebliğ memurunca, anılan mevzuat gereği, satış ilanının muhatap borçlunun adreste bulunup bulunmadığı tevsik edilmeden davacıya satış ilanı tebliğinin usulsüz olduğu, İİK'nın 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneğinin borçluya tebliğ edilmesi gerektiği, borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesinin başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğu gerekçesiyle Kocaeli İli Gebze İlçesi Osmanyılmaz Mahallesi 442 ada 507 parselde bulunan mesken vasıflı 12 nolu bağımsız bölüm için yapılan...
Maddesi uyarınca iptale tabi olduğunu, dava konusu satış işlemi, borcun doğumundan sonra yapılmış olup, taşınmazlar gerçek değerinin oldukça altında bir fiyatla satıldığını, taşınmazın rayiç piyasa koşullarında kabul edilemeyecek kadar düşük bir bedel ile satışının yapılmış olması hayatın olağan akışına aykırı olup devrin muvazaalı olduğu ve iptali gerektiği sabit olmasına karşın yerel mahkemece dinlenilen tanık beyanları uyarınca satış bedelinin 56.000,00 TL olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmesi hatalı olduğunu, taraflarca satış bedeli tapu resmi satış senedi ile 15.000,00 TL olarak belirlenmiş olup tapuda belirtilen resmi satış bedelinin üzerinde bir paranın ödendiğini ispat külfeti davalılar üzerinde olduğunu, davalı bu iddiasını da senede karşı senetle ispat kuralı gereğince ancak ve ancak senetle eşdeğer banka dekontu, makbuz vb....
Somut olayda, satış ilanı tebligatı, “Gösterilen adreste işyerinin daimi çalışanı olduğunu beyan eden imzaya ehil ... imzasına tebliğ edildi” şerhiyle 23.01.2015 tarihinde tebliğ edilmişse de, tebliğ işlemi yukarıda açıklanan TK'nun 12 ve 13. maddeleri ile Tebligat Kanunu'nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 21. maddesinde düzenlenen tüzelkişilere tebligat usulüne aykırı olarak borçlu şirketin yetkilisinin bulunup bulunmadığı tespit edilmeksizin daimi çalışana tebliğ gerçekleştirildiğinden yapılan tebligat usulsüzdür. İİK'nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya tebliğ edilmelidir. Borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi başlı başına ihalenin feshi sebebidir....
ın icra dosyasında vekilinin bulunmadığı ve bu borçluya satış ilanının tebliğ edilmediği gerekçesi ile ihalenin bu borçlu yönünden feshine, borçlu ... yönünden şikayetin reddine ve %10 oranında para cezasına hükmedildiği görülmüştür. İİK'nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya tebliğ edilmelidir. Borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi, Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebi olup, borçlu vekiline satış ilanının tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi de aynı hukuki sonuçları doğurur. Somut olayda; borçlulardan ...'ın icra dosyasında bir vekil ile temsil edilmediği ve satış ilanının borçlu asile satıştan makul süre önce 31.12.2020 tarihinde bizzat tebliğ edildiği anlaşılmaktadır....
(muvazaa gereğince tapu iptaline gerek olmaksızın İİK 283/1 maddesi kıyasen uygulanarak), taşınmazın haciz ve satışı noktasında cebri icra yetkisi tanınmasına karar verilmesini talep etmiştir....
Öte yandan, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi ve Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi ile tanınan ileride satın alma hakkının tapu siciline şerhi olanaklıdır. 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/6 maddesinde de “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde asıl satış akti yapılmazsa bu şerhi tapu müdürlüğünün re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. Bu terkin Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4 maddesi gereği ancak taşınmaz malikinin istemi ile yapılabilir. Tarafların satış vaadi sözleşmesini iradi olarak feshetmeleri mümkündür. Fesih halinde, fesihname müdürlüğe ibraz edilirse, satış vaadi sözleşmesi şerhi terkin edilir. Satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshi halinde de aynı uygulama yapılır....
