Ek 1 Nolu protokolde mülkiyet hakkı ile ilgili düzenlemeler getirilmiş olup AİHM'in yerleşik içtihatlarında da "alacak hakkı" mülkiyet hakkı olarak değerlendirilmektedir (Luca/İtalya, 24/09/2013 tarihli karar)....

A.Ş ortak girişimi arasında 30 yıl süreli "Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Karşılığı Tesis Yapım ve İşletme İşi İhale Şartnamesi/Sözleşmesi" imzalanarak söz konusu durumun tapuda tescil edildiği, taşınmaza ilişkin emlak vergisi beyannamelerinin irtifak hakkı sahibi olan davacı şirket tarafından verildiği, davalı idare tarafından taşınmaza ilişkin olarak davacı adına tapuda üst hakkının tescil edildiği tarihten sonrası dönemlerine ilişkin bina vergisi ve ferilerinden oluşan ödeme emirlerinin gönderilmesi üzerine bakılmakta olan davanın açıldığının anlaşıldığı, mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkilerin kullanılmasına imkan veren irtifak hakkının çeşitlerinden olan intifa hakkı ile üst hakkının hüküm ve sonuçlarının birbirinden farklı olduğu, intifa hakkı ile üzerinde tesis edilen taşınmazdan tam bir yararlanma yetkisi elde edilmekte iken üst hakkı ile sadece inşaat yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi elde edildiği, dolayısıyla üst hakkı (inşaat hakkı) ile intifa hakkının sağladığı...

Genel bir anlatımla irtifak hakkı, mülkiyet hakkına tanıdığı yetkilerin mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak malik tarafından taşınmazın başkasına tahsis edilmesidir. Bu şekilde malik tarafından başkalarına (irtifak hakkı sahibine) bir maldan faydalanma, yararlanma yetkisi veya malike mülkiyet hakkının sağladığı yetkiyi kullanmaktan çekinme borcu yüklenir. Somut olayda da; dava konusu 3450 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine inşaat hakkı tesis edilmiştir. Resmi senet içeriğine dahil edilen ve irtifak hakkının içeriğini ortaya koyan 07.12.1989 tarihli taahhüt senedine göre taşınmaz üzerine yat limanı ve yan üniteleri yapılarak işletmeye açılacaktır. Bu durumda tesis edilen irtifak hakkının Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde düzenlenen üst hakkı olduğu kuşkusuzdur. Üst hakkı Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde 726. maddede düzenlendiği gibi ayrıca irtifak hakları bölümünde de 826 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir....

Şirketi lehine üst hakkı tesis edildiğini, daha sonra bu hakkın Maliye Bakanlığı ve Denizcilik Müsteşarlığının olurları ile kendilerine devrinin uygun görüldüğü, gerekli işlemlerin yapılması için Milli Emlak Genel Müdürlüğünün Tapu Sicil Müdürlüğüne yazı da yazdığını, ancak tapuda işlem yapılmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmaz üzerindeki üst hakkının adlarına tesis edilmesini ve davalıların üst hakkının dayanağı olan taahhüt senedine aykırı davrandıkları iddiası nedeniyle yarattığı muarazanın giderilmesini istemiştir. Davalılar davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalılar temyiz etmiştir. Bilindiği üzere, üst hakkı başkasının mülkiyetindeki taşınmazın üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde hak sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır....

Eğitim Vakfı lehine eğitim amaçlı irtifak(üst) hakkı kurulan taşınmazın, davacı şirketçe okul olarak işletildiğinden bahisle re'sen tarhedilen 2014 ila 2019 yıllarına ilişkin emlak(bina) vergisi ile kesilen vergi ziyaı cezalarının, davacı tarafça üst hakkı sahibinin kendileri olmadığı, üst hakkı sahibi vakıfla ayrı tüzel kişiliğe sahip oldukları iddialarıyla kaldırılması istemine ilişkindir....

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir." hükümlerine yer verilmiştir. TBK'nun 69.maddesinde intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumlu oldukları düzenlenmiştir. TBK 69.maddesi gereğince üst hakkı sahibinin sorumluluğu; "Maddede başkaca sınırlı ayni hak sahiplerinden söz edilmemişse de bir arsanın bütünleyici parçası niteliğindeki bir bina veya diğer bir yapıya arsa malikinden başka bir şahıs üst (inşaat) hakkı (MK.m.726) uyarınca hak sahibi olabilir....

şirket lehine TMK nun 826 ve devamı maddeleri uyarınca 49 yıl süreli bağımsız ve süreli nitelikli üst hakkı tesis edilmesinin Maliye Bakanlığı oluru ile uygun görüldüğünü, söz konusu taşınmazların ihalesinin yapıldığını, 97.000.000.000 TL teklif üzerine ihale edildiğini ve ihalenin kesinleştiğini, ilk yıl üst hakkı bedelinin davalı tarafından ödendiğini ve Kuşadası Tapu Müdürlüğünce üst hakkı tesis edildiğini, bu irtifak hakkının tapuya tescil amacıyla düzenlenen resmi senette ilk yıl irtifak hakkı bedelinin 97.000,00 TL olduğu ancak, taşınmazın üzerinde inşa edilecek tesisler için Kültür ve Turizm Bakanlığından turizm yatırım belgesi alınması halinde, anılan bakanlıkça tespit edilen birim fiyatlarına göre hesaplanan proje maliyet bedelinin % 5 i oranında belirlenecek olan bedelin ilk yıl bedelinden yüksek olması durumunda, aradaki farkın ayrıca tahsil edileceği ve tespit edilen bu bedelin ilk yıl üst hakkı bedeli olarak kabul edileceği ve ilk yıl irtifak hakkı bedelinin anılan Bakanlıkça...

Ticaret A.Ş.’ye devri ve devir prosedürü konusunda anlaşıldığını, 20.03.2015 tarihli “Satışa Hazırlık ve Ödeme Planına İlişkin Sözleşme''nin 10. maddesi, “ Madde 10 : BANKA, işbu Satışa Hazırlık ve Ödeme Planına ilişkin Sözleşmenin imza tarihine kadar doğmuş her türlü harç, vergi, katkı payları, üst hakkı bedelleri, hasılat payı ve geçmiş tarihe yönelik BANKA'nın sorumluluğundaki ödemelerden, ALICI FİRMA ise, Satışa Hazırlık ve Ödeme Planına ilişkin Sözleşmenin imza tarihinden sonra doğacak her türlü harç, vergi, katkı payları, üst hakkı bedelleri, hasılat payı vs. Ödemelerden sorumlu olacaktır....

HUKUKİ DEĞERLENDİRME: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun yukarıda metnine yer verilen hükümlerinden emlak vergisini taşınmazın sahibinin ödeyeceği, intifa hakkı tesis edilmesi halinde emlak vergisini malik yerine intifa hakkı sahibinin ödeyeceği,ancak taşınmaz malikinin ve intifa hakkı sahibinin bulunmaması halinde taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği sonucuna varılmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü; üst hakkı sahibinin inşa ettiği binalar yönünden Emlak Vergisi Kanunu'nun 3. maddesi kapsamında mükellef olarak nitelenip nitelenemeyeceğine bağlı bulunmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun üst hakkına ilişkin hükümleri değerlendirildiğinde, bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olduğu kuralına yer verilerek, üst hakkı sahibine inşa ettiği binalar yönünden malik olma yetkisi verilmiştir....

Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerinde davalı lehine 01.05.2005 başlangıç tarihli ve 01.05.2035 bitiş tarihli olmak üzere toplamda 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğunu, bu sözleşme ile taraflar arasında daha önce mevcut olan kira ilişkisi sonlandırılarak 24.07.2007 tarihli sözleşme ile bağımsız ve daimi üst hakkı sözleşmesi düzenlendiğini, üst hakkı sözleşmesi ile artık ortada bir kira bedeli kalmadığını, işletme süresi boyunca davalının ödemesi gereken bedelin irtifak hakkı bedeline dönüştüğünü, davalı tarafından yapılması gereken ve projede yer alan ticari yapılar ve kongre merkezinin inşası için yeterli emsal inşaat alanı bulunmaması sebebiyle müvekkili ile davalı arasında emsal ilave inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin akdedildiğini, bu sözleşmenin üst hakkı kurma sözleşmesinin eki niteliğinde olduğunu, bu sözleşmede 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında davalının yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceği, bu...