"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Alacak Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenmiş 14.07.2005 başlangıç tarihli ve yirmi yıl süreli irtifak ( üst ) hakkı sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Taraflar arasında kira sözleşmesi olmayıp, Türk Medeni Kanunu'nun 779 ve devamı maddelerinde düzenlenen ve sınırlı ayni hak olan irtifak hakkı ilişkisi bulunmaktadır. Mahkemenin nitelendirmesi de bu yöndedir. Bu durumda hükmün temyiz incelemesi görevi Dairemize ait olmayıp, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'ne aittir. Ne var ki adı geçen Dairece de, Dairemiz görevli gösterilerek görevsizlik kararı verildiğinden görevli Dairenin belirlenmesi için dosyanın Yargıtay Birinci Başkanlığı'na gönderilmesine, 25.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Davacı vekili, dava konusu 139 ada 94 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine 04.01.2001 tarihinde 29 yıllığına üst hakkı kurularak tapuya tescil edildiğini, ancak davalının, ödemesi gereken 7, 8, 9 ve 10. yıl üst hakkı bedellerini ödemediğini, davalı şirkete ödenmeyen üst hakkı bedelini ödemesi, sözleşmenin 7. maddesinin açıkça ihlali nedeniyle son yıl üst hakkı bedeli tutarında tazminat bedeli ödemesi, üst hakkının rızaen terkin edilmesi ve taşınmazın üzerindeki yapı ve tesislerle sağlam ve işler durumda teslim edilmesi için ihtaratın tebliğ edildiğini, ancak üst hakkının tapudan terkin edilmesine ve ödenmeyen irtifak hakkı bedellerinin 6111 sayılı Kanun çerçevesinde yapılandırılmasına rağmen taşınmazın tahliye edilmediğini ve son yıl üst hakkı bedeli kadar tazminatın ödenmediğini belirterek son yıl üst hakkı bedeli tutarındaki 41.438,00 TL tazminatın faiziyle ödenmesi, taşınmazın üzerindeki yapılarla birlikte sağlam ve işler durumda teslim edilmesi ile sözleşme gereğince tahliye...
Mahallesi, B... mevkii 157 ada 7 parsel sayılı taşınmazda davacı O.Vedat'ın 3/10, dava dışı K.Selçuk'un 5/10, A.Muhlis'in 2/10 oranında olmak üzere 01.12.1994 yılında 34 yıl süreyle üst hakkı kurulduğu, 1996 yılında yapılan imar uygulaması sonucu 593 ada 1 ve 2 parsellere ayrıldığı, üst hakkının ise K... Belediyesinin 1472/1587 pay sahibi olduğu 593 ada 2 nolu parsel üzerine kaydırıldığı anlaşılmıştır. Üst hakkı paydaşlarından K.Selçuk'un 5/10 ve A.Muhlis'in 2/10 paylarına karşılık 30/80 payın Talat'a, 26/80 payın da M.Ayşe'ye 08.05.2003 tarihinde satıldığı görülmüştür. Davacı, bu satış nedeniyle onalım hakkına dayanarak 16.05.2003 tarihinde dava açmış bulunmaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz mal hükmünde bulunan üst hakkına konu payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer hak sahibinin bu satış nedeniyle onalım hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir....
HUKUKİ DEĞERLENDİRME: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun yukarıda metnine yer verilen hükümlerinden emlak vergisini taşınmazın sahibinin ödeyeceği, intifa hakkı tesis edilmesi halinde emlak vergisini malik yerine intifa hakkı sahibinin ödeyeceği,ancak taşınmaz malikinin ve intifa hakkı sahibinin bulunmaması halinde taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği sonucuna varılmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü; üst hakkı sahibinin inşa ettiği binalar yönünden Emlak Vergisi Kanunu'nun 3. maddesi kapsamında mükellef olarak nitelenip nitelenemeyeceğine bağlı bulunmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun üst hakkına ilişkin hükümleri değerlendirildiğinde, bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin, irtifak hakkı sahibine ait olduğu kuralına yer verilerek, üst hakkı sahibine inşa ettiği binalar yönünden malik olma yetkisi verilmiştir....
A.Ş ortak girişimi arasında 30 yıl süreli "Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Karşılığı Tesis Yapım ve İşletme İşi İhale Şartnamesi/Sözleşmesi" imzalanarak söz konusu durumun tapuda tescil edildiği, taşınmaza ilişkin emlak vergisi beyannamelerinin irtifak hakkı sahibi olan davacı şirket tarafından verildiği, davalı idare tarafından taşınmaza ilişkin olarak davacı adına tapuda üst hakkının tescil edildiği tarihten sonrası dönemlerine ilişkin bina vergisi ve ferilerinden oluşan ödeme emirlerinin gönderilmesi üzerine bakılmakta olan davanın açıldığının anlaşıldığı, mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkilerin kullanılmasına imkan veren irtifak hakkının çeşitlerinden olan intifa hakkı ile üst hakkının hüküm ve sonuçlarının birbirinden farklı olduğu, intifa hakkı ile üzerinde tesis edilen taşınmazdan tam bir yararlanma yetkisi elde edilmekte iken üst hakkı ile sadece inşaat yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi elde edildiği, dolayısıyla üst hakkı (inşaat hakkı) ile intifa hakkının sağladığı...
Şirketi lehine üst hakkı tesis edildiğini, daha sonra bu hakkın Maliye Bakanlığı ve Denizcilik Müsteşarlığının olurları ile kendilerine devrinin uygun görüldüğü, gerekli işlemlerin yapılması için Milli Emlak Genel Müdürlüğünün Tapu Sicil Müdürlüğüne yazı da yazdığını, ancak tapuda işlem yapılmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmaz üzerindeki üst hakkının adlarına tesis edilmesini ve davalıların üst hakkının dayanağı olan taahhüt senedine aykırı davrandıkları iddiası nedeniyle yarattığı muarazanın giderilmesini istemiştir. Davalılar davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalılar temyiz etmiştir. Bilindiği üzere, üst hakkı başkasının mülkiyetindeki taşınmazın üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde hak sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır....
Genel bir anlatımla irtifak hakkı, mülkiyet hakkına tanıdığı yetkilerin mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak malik tarafından taşınmazın başkasına tahsis edilmesidir. Bu şekilde malik tarafından başkalarına (irtifak hakkı sahibine) bir maldan faydalanma, yararlanma yetkisi veya malike mülkiyet hakkının sağladığı yetkiyi kullanmaktan çekinme borcu yüklenir. Somut olayda da; dava konusu 3450 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine inşaat hakkı tesis edilmiştir. Resmi senet içeriğine dahil edilen ve irtifak hakkının içeriğini ortaya koyan 07.12.1989 tarihli taahhüt senedine göre taşınmaz üzerine yat limanı ve yan üniteleri yapılarak işletmeye açılacaktır. Bu durumda tesis edilen irtifak hakkının Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde düzenlenen üst hakkı olduğu kuşkusuzdur. Üst hakkı Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde 726. maddede düzenlendiği gibi ayrıca irtifak hakları bölümünde de 826 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir....
Eğitim Vakfı lehine eğitim amaçlı irtifak(üst) hakkı kurulan taşınmazın, davacı şirketçe okul olarak işletildiğinden bahisle re'sen tarhedilen 2014 ila 2019 yıllarına ilişkin emlak(bina) vergisi ile kesilen vergi ziyaı cezalarının, davacı tarafça üst hakkı sahibinin kendileri olmadığı, üst hakkı sahibi vakıfla ayrı tüzel kişiliğe sahip oldukları iddialarıyla kaldırılması istemine ilişkindir....
şirket lehine TMK nun 826 ve devamı maddeleri uyarınca 49 yıl süreli bağımsız ve süreli nitelikli üst hakkı tesis edilmesinin Maliye Bakanlığı oluru ile uygun görüldüğünü, söz konusu taşınmazların ihalesinin yapıldığını, 97.000.000.000 TL teklif üzerine ihale edildiğini ve ihalenin kesinleştiğini, ilk yıl üst hakkı bedelinin davalı tarafından ödendiğini ve Kuşadası Tapu Müdürlüğünce üst hakkı tesis edildiğini, bu irtifak hakkının tapuya tescil amacıyla düzenlenen resmi senette ilk yıl irtifak hakkı bedelinin 97.000,00 TL olduğu ancak, taşınmazın üzerinde inşa edilecek tesisler için Kültür ve Turizm Bakanlığından turizm yatırım belgesi alınması halinde, anılan bakanlıkça tespit edilen birim fiyatlarına göre hesaplanan proje maliyet bedelinin % 5 i oranında belirlenecek olan bedelin ilk yıl bedelinden yüksek olması durumunda, aradaki farkın ayrıca tahsil edileceği ve tespit edilen bu bedelin ilk yıl üst hakkı bedeli olarak kabul edileceği ve ilk yıl irtifak hakkı bedelinin anılan Bakanlıkça...
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir." hükümlerine yer verilmiştir. TBK'nun 69.maddesinde intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumlu oldukları düzenlenmiştir. TBK 69.maddesi gereğince üst hakkı sahibinin sorumluluğu; "Maddede başkaca sınırlı ayni hak sahiplerinden söz edilmemişse de bir arsanın bütünleyici parçası niteliğindeki bir bina veya diğer bir yapıya arsa malikinden başka bir şahıs üst (inşaat) hakkı (MK.m.726) uyarınca hak sahibi olabilir....
