Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin (8 Aralık 2021) 8/1- a maddesi gereğince tarım arazilerinde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi taleplerinde ilçe tarım ve orman müdürlüklerinin görüşü alınarak işlem yapılması gerekmektedir. Somut olayda; Davacı TMK m.644 hükmü uyarınca İzmir ili, Menderes ilçesi, Develi Mah, 116 ada, 16 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep etmiştir. Muris Emin Bayrakdar'ın ölüm yılı 2017'dir. Mahkemece celp edilen tapu kaydında dava konusu taşınmazın niteliği bağdır. Mahkemece, Menderes İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden dava konusu taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine yasal engel olup olmadığı sorulmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.09.2012 gününde verilen dilekçe ile paylı mülkiyette paydaş tarafından diğer paydaşa açılan müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin miktar itibariyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir....
Kısaca 647 sayılı parsel, paylı mülkiyet rejimine tabidir. Türk Medeni Kanununun 688.maddesinde paylı mülkiyet “birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre, paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için; birden fazla kişinin bir mala paylı malik olması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir. Paylı mülkiyette, mülkiyet hakkına sahip birden fazla kişi olmasına rağmen, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcuttur. Eşya üzerindeki bu tek mülkiyet hakkı, malikler arasında bir paylı mülkiyet birliği meydana getirir. Her paydaş, mülkiyet hakkının belli bir payına sahip olur. Her pay, diğerinden bağımsız ayrıca tasarrufi işlemlere konu olabileceği için kanun, bazı istisnalar dışında payları taşınmaz hükmüne tabi tutmuştur. Dolayısıyla paylı mülkiyette, bir taşınmaz üzerindeki payın üçüncü bir kişiye satışı olanaklıdır....
Türk Medeni Kanununun 688 maddesinde paylı mülkiyet “birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için; birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri asında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir. Paylı mülkiyette, mülkiyet hakkına sahip birden ziyade kişi olmasına rağmen, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcut bulunur. Yasanın 688. maddesinin öngördüğü kurala göre de, paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan o şeyin tamamına belli paylarda malik olur. Türk Medeni Kanununun 718. maddesi hükkmüne göre arazi mülkiyeti kapsamına üzerindeki yapılarda girer. Somut olaya gelince; 880 parsel sayılı 3255 m2 bağ cinsli taşınmazda davalı dışında başkaca kişiler de paylı maliktir....
Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde paylı mülkiyet "birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları" şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için; birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir. Paylı mülkiyette, mülkiyet hakkına sahip birden ziyade kişi olmasına rağmen, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcut bulunur. Yasanın 688. maddesinin öngördüğü kurala göre de, paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan o şeyin tamamına belli paylarda malik olur. Türk Medeni Kanununun 718. maddesi hükmüne göre arazi mülkiyeti kapsamına üzerindeki yapılar da girer. Somut olaya gelince; 3210 parsel sayılı 284 m2 tarla cinsli taşınmazda davalı dışında başka kişi de paylı maliktir. 31.9.2009 tarihli Mimar ......
TMK'nun 688. maddesine göre, paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Türk Medeni Kanunu, yerleşik uygulamalar ve öğretide paylı mülkiyette paydaşların taşınmazı nasıl kullanacakları belirtilmiştir. TMK 'nun 689. maddesine göre, paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla, paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz....
TMK'nin 698. maddesinde; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”, Hükmüne yer verilmiştir. Bu maddenin son fıkrasında yer alan "uygun olmayan zaman" TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralına göre, her paydaşın çıkarları gözetilerek mahkemece belirlenir....
HMK'nın 4 üncü maddesinde münhasıran Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına giren TMK'nın 696 ncı maddesine dayanan paylı mülkiyette paydaşın paydaşlıktan çıkarılması isteğine ilişkin olan ve temyizi kabul olmayan kesin karara ilişkin davacılar vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. KARAR Açıklanan sebeple; Davacılar vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.03.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi....
Paylı mülkiyette maliklerin maddi anlamda bölünmüş herhangi bir payları söz konusu olmayıp bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları hükmen düzenlenmiştir. Yani taşınmaz üzerinde sahip oldukları yer maddi olarak belirlenmemiş olup hakları taşınmazın tamamına yaygındır. Ancak her pay birbirinden hukuken bağımsız olup, ayrı ayrı dava konusu yapılmaları mümkündür. Her ne kadar paylı mülkiyette paydaşların kendi payları üzerinde tasarruf yetkilerini kısıtlayan yasal bir düzenleme yok ise de, bir paydaşın diğeri adına tasarrufta bulunması da mümkün değildir....
Mahkemece bu husus gözetilmeden, hükmün meni müdahale talebi yönünden kesinleşmiş olduğundan bahisle "men'i müdahale talebi hususunda karar verilmesine yer olmadığına" şeklinde hüküm kurulması doğru değildir. 2- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 691/1. maddesinde; “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir....” hükmü ile paylı mülkiyette taşınmazın ne şekilde kiraya verileceği hususu düzenlenmiştir. 06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Buna göre paylı mülkiyette taşınmaz pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla kiraya verilebilir....
