Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda; dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalılar vekili, sözleşmelerin yapıldığı tarihe göre zamanaşımı sürelerinin dolduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Gayrimenkul satış vaadine dayalı Tapu iptali ve Tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı–karşı davalı ..., satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil, davalı-karşı davacı ... Turizm İthalat ve İhracat Tic. Ltd. Şti. Vekili ise, davacı-karşı davalının şirketin eski ortağı olup hissesini devrettiğini, satış vaadi sözleşmesinin de gerçekte taşınmaz mülkiyetinin ileride devredilmesi amacı ile değil davacı-karşı davalının şirketteki hisse alacağının teminatı olarak düzenlendiğini belirterek, tapu iptali ve tescil isteminin reddini, satış vaadi sözleşmesinin de iptalini istemiştir. Asli müdahil ..., satış vaadine konu taşınmazın davacı-karşı davalı tarafından dava dışı ... adlı bir kişiye harici satış sözleşmesi ile devredildiğini, ...'un da bu hakkını kendisine temlik ettiğini, kalan ödemeleri ...'a yaptığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde ise tazminat isteminde bulunmuştur. Mahkemece, 17.03.2011 tarihli celsede ...'...
Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Davacının dayandığı 08.10.1959 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin konusu davalılar miras bırakanın Kanuni sani 1936 tarih ve 31 numaralı tapudaki payıdır....
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; asıl dava satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava ise satış vaadi sözleşmesinin iptali, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir. Davalı-birleştirilen davacılar satış vaadi sözleşmesinin vekilleri Mehmet Karabacak tarafından muvazaalı olarak davacı-birleştirilen davacıların murisi ... ile el ve işbirliği içinde bulunularak yapıldığını ileri sürmüştür. Bu durumda mahkemece, yukarıda değinilen ilkelere göre vekilin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığının araştırılması, tarafların delillerinin toplanması, vekalet görevinin kötüye kullanıldığının saptanması halinde sözleşmenin iptal edilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir....
Dava; taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz hissesinin 3. kişiye satışı ile sözleşmenin ifa olanağının kalmadığından bahisle satış vaadine konu hissenin dava günü itibariyle değerinin saptanması ve belirlenen değerin davalılardan tahsili istemine ilişkin tazminat talebidir.Mahkemece; davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davalıların murisi ...'in, ...32. Noterliği'nin 29.07 1993 tarihli 7863 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ..., ... Mahallesi mevkiinde bulunan 442 parsel numaralı taşınmazda, ileride murisinden kendisine intikal edecek miras hak ve hissesinin tamamını 10.000,00 TL karşılığında davacı ...'a satmayı vaat ettiği, bedelini peşin aldığı ancak tapuda devir işlemi yapılmadan 16.11.1995 tarihinde öldüğü, davaya konu taşınmazda 2/6 hissesi bulunan ... oğlu ...'...
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olaya gelince; Dava, 3 parsel sayılı taşınmazın satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tesciline ilişkindir. Dosyanın incelenmesinden, taraflar arasında 19.03.1999 tarih ve 1865 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı ve mahkemece yapılan keşif, alınan bilirkişi raporları ve davalı beyanı ile davacının satış vaadine konu taşınmazda ev yaptırdığı ve ifraz sonrası söz konusu evin bulunduğu yerin başka bir parsel numarasına gittiği anlaşılmaktadır. Her ne kadar yargılama aşamasında davacıya ait evin 4 parsel sayılı taşınmazda kaldığı saptanmışsa da; 4 parsel sayılı taşınmazda davalının hissesi mevcut değildir....
Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirakçi paydaşlardan) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ancak bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Somut uyuşmazlıkta, elbirliği maliklerinden birinin yaptığı satış vaadine dayanarak tereke dışındaki kişinin mülkiyet aktarımı isteminde bulunması mümkün olmadığından davanın bu sebeple reddi gerekir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi sonucu itibari ile doğru olduğundan hüküm gerekçesinin HUMK 438/VII maddesi gereğince DÜZELTİLEREK ONANMASINA 10.12.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Mahkemece, satış vaadi sözleşmelerine konu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Davalı vekilinin temyizi üzerine hükmün, Dairemizin 24.05.2016 gün ve 2016/897 Esas, 2016/6220 Karar sayılı ilamı ile " ...1902 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz üzerine bina yapıldığı da bilirkişi raporuyla sabittir. Bu gibi taşınmazlar tapuda "tarla" niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler. Davalı, davacıya 11.12.2003 tarihli sözleşmeler ile 1902 parsel tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil davalının inşa ettirdiği binanın birinci bodrum katı, zemin katı ve birinci katında bulunduğu belirtilen dükkanların ve bu dükkanların arsa payına tekabül eden hak ve hissesini satmayı vaat etmiş, satış vaadine konu bağımsız bölümler için arsa payı özgülememiştir....
Davalı satış vaadi sözleşmesinin davacıdan aldığı borcun teminatı olarak tanzim edildiğini, gerçek amacın taşınmaz satışı olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir....
