Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada "şey" olarak ifade edilen "eser"dir. Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, müvekkiline düşen 5, 6 ve 7 nolu dairelerin ruhsat alım tarihinden itibaren 15 ay içerisinde teslim edilmesi gerektiği halde halen eksiksiz olarak teslim edilmediğini, öte yandan binada ve dairelerde bir takım eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek, geç teslim nedeniyle oluşan kira kaybı için şimdilik 4.500,00 TL'nin, ayıp ve eksik işler bedeli olarak da şimdilik 4.500,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Diğer taraftan, mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre yerel mahkemece sonuca gidilmiş ise de, yapılan araştırma ve alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli bulunmamaktadır. Asıl dava ve birleşen dava, eksik ve ayıplı imalattan kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkin olduğuna göre, öncelikle eksik ve ayıplı imalatların ne kadarının bina ortak alanlarına ilişkin olduğu, ne kadarlık kısmının ise, davacıların bağımsız bölümlerine ait olduğu tespit edilmelidir. Ortak alanlara ilişkin eksik ve ayıplı imalatların bedellerini davacılar ancak sözleşmeye göre kendilerine düşecek bağımsız bölümlerin arsa payı oranında talep edebilirler. Davacıların arsa payı belirlenirken, taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyet durumu ve tüm bağımsız bölümler göz önünde bulundurularak davacıların sözleşmeye göre arsa payının belirlenmesi gerekmektedir....
Davacı arsa sahipleri kendi bağımsız bölümleri için belirlenen eksik ve ayıplı işler giderim bedelinin tamamını talep etme hakkına sahip iken, bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın ortak alanlarında her paydaşın payı bulunduğundan, davacı arsa sahibi, bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden kendi arsa payı oranında yahut sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabilir....
Davacı arsa sahipleri kendi bağımsız bölümleri için belirlenen eksik ve ayıplı işler giderim bedelinin tamamını talep etme hakkına sahip iken, bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın ortak alanlarında her paydaşın payı bulunduğundan, davacı arsa sahibi, bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden kendi arsa payı oranında yahut sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabilir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/110 E. sayılı davasında, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Birleşen 2010/110 E. sayılı dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, gecikme tazminatı istemi yönünden 250.000,00 TL, eksik ve ayıplı iş bedeli istemi yönünden 50.000,00 TL olmak üzere toplam 300.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiş, Dairemizin 12.01.2013 tarihli bozma ilamından sonra sunduğu 10.09.2014 havale tarihli ıslah dilekçesi ile, gecikme tazminatı istemini 519.086,48 TL'ye, eksik ve ayıplı iş bedeli istemini ise 77.803,93 TL'ye artırarak toplamda 596.890,41 TL'nin tahsilini istemiş, mahkemece birleşen davada ıslah edilen bu tutarın davalıdan tahsiline hükmedilmiştir....
Bir kısım davalılar vekili, açılan davanın yerinde olmadığını, davacı kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmediğini, cezai şart ile eksik ve ayıplı imalattan kaynaklı alacaklarının bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
Bu dava dosyası ile birleştirilen yine Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/798 sayılı dosyasında ise, arsa sahibi olan davacılar davalı yüklenicinin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yapması gereken bazı işleri yapmadığını, eserde eksik ve ayıplı ... kalemleri bulunduğunu, tesliminde sözleşmede kararlaştırılan sürede olmadığını ileri sürerek yükleniciden tazminat talep etmiştir. Asliye Hukuk Mahkemesince her iki dava dosyası yönünden de görevsizlik kararı verilerek dosya Tüketici Mahkemesine gönderilmiştir. Tüketici Mahkemesince, asıl dava kabul edilerek 287 ada 195 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan binanın 2.katındaki 2 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline, birleştirilen davanın da kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, birleşen davanın davacıları arsa sahipleri temyiz etmiştir. Görülüyor ki, 2001/297 esasında kayıtlı dava dosyasında yüklenicinin temliki işlemine dayanılarak konut niteliğindeki bağımsız bölümün tescili istenmiştir....
K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin davalılardan arsa sahibi ...Konut Yapı Kooperatifi'nin ortağı olduğunu, diğer davalı ile anılan kooperatif arasında 27.05.1994 tarihli kök, 04.08.1998 tarihli ek ve 07.10.2004 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bulunduğunu, en son yapılan ek sözleşme ile dairelerin 01.02.2006 tarihinde teslim edilmesinin, teslim edilmemesi halinde ise daire başına aylık 300,00 Euro gecikme tazminatı kararlaştırıldığını, müvekkiline isabet eden daire teslim edilmediği gibi, tapuda devri yapılan bağımsız bölümde eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek, 34.450,00 TL gecikme tazminatı ile 11.203,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin temerrüt faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalılar vekilleri, davanın husumet ve esastan reddini istemişlerdir.Yerel mahkemece davanın husumetten reddine dair verilen ilk hüküm Yargıtay 23....
Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun, yükleniciden bağımsız bölüm satın alması durumunda da aralarındaki satım ilişkisine dayalı olarak talepte bulunabileceğinin kabulü gerekir....
