Hükme esas alınan bilirkişi raporunda sözleşmenin uygulanamasından dolayı davacı zararlarının karşılanması gerektiği, bu zararların yapılan taksit ödemeleri, evin yıkımı nedeniyle oluşan enkaz ve ağaç bedeli, sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan müspet zararı ile sözleşmede kararlaştırıldığı halde ödenmeyen kira bedeli olduğu rapor edilmiştir. Davalı temyiz dilekçesi ile birlikte kira ödemelerini içeren ... Büyükşehir Belediyesi Mali Hizmetler Başkanlığı'nın yazısını mahkemeye sunmuştur. Bilindiği gibi ödeme bir itiraz olup, yargılamanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür....

GEREKÇE: Davacı, davalı ile aralarında ... isimli ürünün Türkiye'de tek satıcı olarak pazarlanmak üzere düzenlenen 04/07/2013 yürürlük tarihli distribütörlük sözleşmesinin davalı tarafından haksız olarak feshedildiğini belirterek yatırım harcamaları ve kazanç kaybından kaynaklanan maddi zararının tazminini talep etmiştir.TBK'nın 112. maddesine göre; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse, borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Aynı kanunun 125. maddesi kapsamında ise; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde bir tarafın temerrüde düşmesi halinde, diğer taraf sözleşmeden dönebileceği gibi borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeden dönme halinde, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet (olumlu) zarar olabileceği gibi, menfi (olumsuz) zarar da olabilir....

Davacı sözleşmenin ifa imkansızlığı sebebiyle iptalini ve menfi zararını talep etmiştir. Bu zarar borçlar kanunu gereğince sözleşmeyi fesheden tarafa tanınmış bir haktır. Davacının kendi kusuru olmaksızın sözleşmenin ifa imkansızlığına sebep olan davalıların bu sözleşmenin gereği gibi ifa edilseydi daire satışlarından kazanacağı bedeli menfi zarardır. Davacı süresinde alamadığı daireler nedeniyle ilerde alabileceği gelirinden mahrum kalmıştır. Menfi zararın kapsamı sözleşmede yazılı davacının uhdesine düşen dairelerin toplam bedelinin dava tarihi itibariyle satışından elde edilecek gelirini kapsamaktadır.. Bu miktar raporda 589120,26 TL olarak hesaplanmıştır....

Menfi zarar uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden, sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıya ortaya çıkar (Tandoğan, Türk Mesuliye Hukuku. sh. 427). Bu husus, mülga 818 sayılı BK'nın 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklının, sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü, sözleşme feshedilerek hükümsüz olduktan sonra, tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan sözedilemez, istenilecek zarar menfi zarardır. Hukuk öğretisinde menfi-müsbet zarar ayırımının, adaletsizliklere yol açtığı ileri sürülerek, terk edilmesi önerilmektedir (Serozan, Sözleşmeden Dönme, sh. 630 vd.)....

Türk Borçlar Kanunu'nun 26.maddesi uyarınca taraflar sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilir. İstinası ise TBK'nun 27.maddesidir. Sözleşme özgürlüğü, tarafların hem sözleşme yapıp yapmamaktaki özgürlüğünü hem de sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleme özgürülüğünü içerir. Her iki tarafın tacir olduğu dikkate alındığında tarafların sözleşmenin içeriğini serbestçe ve özgürce ve tedbirli bir tacir gibi belirledikleri kural olarak benimsendiğinden, taraflar özgür iradeleriyle düzenledikleri sözleşme hükümleriyle bağlıdır. TBK'da borcun ifa zamanına ilişkin "diğer sürelerde vade" başlıklı 92.maddesine göre "Bir borcun veya taraflardan birine düşen herhangi bir yükümlülüğün sözleşmenin kurulmasından başlayarak belli bir sürenin sonunda ifası gerekiyorsa, ifa zamanı aşağıdaki biçimde belirlenir: 1. Gün olarak belirlenmiş süre, sözleşmenin kurulduğu gün sayılmaksızın, bu sürenin son günü dolmuş olur....

Mahkemece, taraf teşkilindeki eksiklik giderildikten sonra davacının mülkiyet aktarımına ilişkin talebinin bu doğrultuda değerlendirilmesi gerekecektir.Ancak; Davacı, ikinci kademede borcun ifa edilmemesinden dolayı tazminat isteminde de bulunmuştur. İfa, borcu sona erdiren nedenlerdendir. ”İfa”, borç ilişkisinde borçlunun yüklendiği “edim”i, kaynağındaki ve kanundaki esaslara uygun surette yerine getirmesidir. İfanın konusu borç ilişkisinin konusundan, yani edimden başka bir şey değildir. Kural olarak, alacaklı kendisine verilmesi (veya yapılması) gereken şeyden başka bir şey isteyemez, verilmek istenen başka şeyi de kabule zorlanamaz. Borcun ifa imkanı olduğu sürece borçlu borcunu yerine getirmekten kaçınıyorsa alacaklı onu ifaya zorlayabilir. Borcun ifa edilmemesi ise, borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder....

Sözleşmenin ifasından vazgeçerek bağımsız bölüm bedelinin talep edilebilmesi için tüm arsa sahiplerinin davada taraf olmaları gerekir. Davada bu zorunluluk yerine getirilmeden hüküm kurulması bu nedenle doğru olmamıştır. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmede imzası bulunan dava dışı tüm arsa sahiplerinin bu davaya muvafakatlarının sağlanması veya davaya dahil ettirilmesi suretiyle işin esasına girilerek sonucuna göre bir hüküm kurulmasından ibarettir. Öte yandan; sözleşme kooperatif ile yapıldığına göre sözleşmenin tarafı olan kooperatif yerine kooperatifin temsilcisi gerçek kişilerden tahsile karar verilmesi de kabul şekli yönünden isabetli görülmemiştir....

Bu sebeple satış sözleşmesinin zapta karşı -----, ticari işletmenin devrinde de tatbik edilebilir. ----- için, geçerli bir devir sözleşmesinin olması, sözleşmenin kurulduğu anda------- dayanarak ------- bulunması,---------- böyle bir--- devredeni durumdan haberdar ederek bildirim yükümlülüğünü yerine getirilmesi gerekir Dava yoluyla ileri sürüldüğü kabul edilen zapt girişimi bakımından, bu şart yerine getirilmese de, mülkiyeti devir borcunun tam olarak ifa edilmemesi hallerinde, borcun gereği gibi ifa edilmeme durumunun da ortaya çıktığı kabul edilmektedir. Bu sebepe------------- birlikte---- hakkına dayanarak,-------kullanılmasına engel olmasıyla da, davalının----- etmediği anlaşılmaktadır. Gereği gibi ifa ---- nazara alınarak, devralananın müspet zararlarını talep etmesi mümkündür. Davacı da müspet zararlarından olan yoksun kalınan karını talep etmiştir. Yoksun ---- ------- olduğu tespit edilmiştir....

Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi Normal ilişkiler uyarınca kurulu olan borç ilişkisinin sonraki safhalarında, borç, normal bir gelişme izlemek yerine, tarafların ve çevrenin tesiri ile sapmalar yapabilmektedir. Borçlar, ifa edilmek amacı ile kurulduğuna göre, bunların ifa edilmemesi, normal ilişkilerin bozulmasına, gelişmelerin kötüye gitmesine neden olur. Borç ilişkisi ile başlayan beklentilerin gerçekleşmemesi ve borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar, borçlunun kusursuz olduğunu ispatlayamadığı hâllerde, tazmin edilmektedir (TBK m. 112). Karşılıklı taahhütleri havi sözleşmelerde, TBK m.123-125 hükümleri çerçevesinde, borcunu ifa etmeyen borçluya karşı, borcunu ifa etmesi için, üçlü seçim hakkı kullanılmaktadır. Buna göre, karşılıklı taahhütleri havi sözleşmelerde borçlunun temerrüdünün sonuçları uygulanacaktır....

Borcun yerine getirilmesinin kusurla olanaksız hale gelmesinde, temerrüde düşen borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde, yahut borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde, müspet zararın giderimi söz konusu olur (Prof. Dr. H. Tandoğan Türk Mesuliyet Hukuku 1961 s. 426 vd.). Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur. Sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir." (Örnek: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.07.2006 tarihli, 2006/13- 499 Esas, 2006/507 Karar sayılı ilâmı)....