vekili tarafından sözleşmenin feshi talebinin kabul görmemesi halinde kira bedeli tazminatı talebinde bulunulmuş ise de sözleşmenin feshi ile birlikte olumlu (müspet) zarar niteliğinde bulunan kira bedeli tazminatı talep edilemeyeceği gibi dava dilekçesinde kira bedeli tazminatının talep edilmediği, dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla dahi davaya ithaline ve dava konusu edilmesine yasal açıdan olanak bulunmadığı gerekçesiyle, davacının sözleşmenin feshi ve menfi zarar talebinin reddine, davacının kira bedeli tazminatı talebi yönünden usulüne uygun harçlandırılmış dilekçe ile dava açılmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, davacının ayrı dava açmakta muhtariyetine karar verilmiştir....

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25/01/1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106- 108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır....

Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır....

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ: Davacılar vekili istinaf dilekçelerinde özetle; işbu davanın mahiyeti KKİS'nin/sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil ve ferileri (cezai şart, gecikme tazminatı, faiz vs) olduğundan, taşınmazın dava içi yargılama devam ederken sürekli el değiştirip bu minvalde sürekli yeni davalar ikame edilerek eldeki dava ile birleştirilmesi talebi gerekeceğinden ve böylece usul ekonomisi ilkesine aykırı bir şekilde eldeki dava süreci sürüncemede kalıp akamete uğrayabileceğinden ve çokça masrafa sebebiyet vereceğinden; aynı zamanda davalıların taşınmazları ile sorumlu oldukları açık olup taşınmazın dava dışı 3. kişilere devri olabileceğinden eldeki dava sonucu müvekkil alacağının tahsili sürüncemede bırakılıp akamete uğrayabileceğinden ihtiyati tedbir konulması talebinde müvekkilinin hukuki yararı bulunduğunu, müvekkillerinin öncelikli talebinin sözleşmenin geriye etkili feshi olup, akabinde aksi halde ileriye etkili feshinin talep edildiğini, bu minvalde mahkemece...

İkincisi ise; "ileriye etkili fesih" olup sözleşme fesih tarihine kadar hüküm ifade eder. Bu durumda; arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme gereği paylaşılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin inşaatın tamamlanma oranına göre paylaşım planının yeniden düzenlenmesi gerekir ki, bu da sözleşmenin tasfiyesi ile gerçekleşir. İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için -kural olarak- inşaatın sözleşme gereği verilen süre içinde %90 (bu oran dahil) ve bunun üzerinde bir oranda tamamlanmış olması gereklidir. Somut olayda; her ne kadar delil tespiti raporu ile "inşaatın %70,55 oranında tamamlandığı" belirlenmiş ise de, bu tespitin yapıldığı 06/11/2020 tarihinden bu yana 2 yıldan fazla bir zaman geçmiş olup, bu süre içerisinde söz konusu oranın artması olasılığı mevcuttur....

Somut olayda davacı yanın talebinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve yüklenicinin imalat bedeli alacağı istemine ilişkin olduğu ve mahkemenin gerekçesinde inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini kabul ettiği anlaşılmakta ise de, hüküm kısmının 1-a bendinde "....geçersizliğinin/feshinin tespitine," sözcüklerinin yazılarak; diğer yandan hüküm kısımının 1-b bendinde ise "... geçersizliği/feshi tespit olunmakla" sözcüklerinin yazılarak sözleşmenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olarak feshedildiği, yada geçersizliğinin tespitiyle mi yetinildiği hususunda hükmün infazında tereddüt oluşturulması doğru olmamış, mahkeme kararının bu nedenle davalılar yararına bozulması gerekmiş ise de, dosya kapsamı ve gerekçe kısmı nazara alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği anlaşılmış olup, yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılamaya gereksinim göstermediğinden, HUMK'nın 438/7. madde uyarınca kararın, aşağıda yazılı olduğu şekilde...

Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih, ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır....

Davacıların ihtarname ile sözleşmeyi feshetmesi mümkün bulunmadığından açılan davanın sözleşmenin feshi olarak mahkeme tarafından yorumlanması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi üzerindeki değer üzerinden nispi harç alınarak davaya devam edilmesi gerekir. Mahkemece davanın tespit davası mahiyetinde görülüp maktu harç ile davaya devam etmesi uygun görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istendiğine göre bu durumda müspet zarar kapsamında olan taleplerin kabul edilmesinin mümkün olmadığı gibi yasal süre içerisinde açılmış bir karşı dava bulunmadığından usulüne uygun açılmış bir dava varmış gibi davanın da esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında ....04.1997 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait dairelerin sözleşme tarihinden itibaren ... yıl içinde teslimi gerekirken teslim edilmediğin, ruhsatsız ve kaçak yapılan binanın yasal hale getirilme olanağı bulunmadığını, diğer davalıların yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve davalıların müdahalelerinin men'ine, sözleşmeyle belirlenen ....000 TL gecikme kirasının davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı yüklenici dışındaki davalıların vekilleri ayrı ayrı, müvekkillerinin dairelerin yükleniciden değil, arsa malikinden bedelini ödeyerek satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir....

Yine, iş sahibinin ödemiş olduğu iş bedelini geri istemesi, açıkca sözleşmenin feshedildiği belirtilmemiş olsa dahi fesih iradesinin açıklanması olarak yorumlanmaktadır. Ancak, burada önemli olan husus; iradesini açıklayan tarafın sözleşmenin feshi konusunda açık bir irade beyanında bulunmamış olması gerekir. Bu durumda iradesinin ne olduğunu anlamak için irade açıklamasında bulunan tarafın, içinde bulunduğu davranış şekli önem taşımaktadır. Yani, talep etmiş olduğu şeylere bakılarak amacının ve iradesinin ne olduğu belirlenmektedir. Açık bir irade açıklamasında bulunan tarafın açıklamış olduğu iradesinin önem taşıması gerekir. İradesini açık bir şekilde belirten tarafın, bu açıklamasıyla neleri talep edebilecekse ona göre dava sonuçlandırılmalıdır. Açık bir şekilde sözleşmeyi feshetmediğini açıklayan taraf, sözleşmenin feshi halinde istenebilecek bir talepte bulunmuş ise, bu talebin ancak sözleşmenin feshi halinde istenebilecek olması nedeniyle talep reddedilmelidir....