Somut olayda davacı emlak şirketi vekili, davalı ile müvekkili arasında kiralık bir dairenin gösterilmesi hususunda “gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi” imzalandığını, müvekkilinin kiraya veren ile pazarlık görüşmelerini sürdürmekte iken, davalının müvekkilini saf dışı bırakarak evi kiraladığını, bu nedenle müvekkilinin hizmet bedelini almaya hak kazandığını, hizmet bedelinin davalıdan tahsili amacıyla başlattıkları takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek davalının itirazının iptalini talep etmektedir. Buna göre taraflar arasında 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 520. vd maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesinin akdedildiği anlaşılmaktadır. Simsarlık sözleşmesi 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nda düzenlenmediği gibi, 4. maddede sayılan istisnalardan da değildir. Bu şekilde uyuşmazlığın Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümleneceği anlaşılmakla davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir....

Simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar için, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 147. maddesinin 5 nolu bendi ile 5 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m.149/1). Kanunun 154.maddesinde zamanaşımını kesen durumlar açıklanmıştır. Hükme göre, borçlunun borcunu ikrar etmesi, faiz ödemesi, kısmi ifada bulunması, rehin vermesi veya kefil göstermesi, alacaklının dava veya defi yoluyla hakeme veya mahkemeye başvurması, icra takibinde bulunması ve iflas masasına başvurması hallerinde zamanaşımı kesilir. Zamanaşımının kesilmesiyle, yeni bir süre başlar (TBK m.156/1). Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 14.01.2013 tarihli "Gayrimenkul Alım-satım Komisyon Sözleşmesi"nin 4. maddesinde taşınmaz satış bedeli olan 90.000 TL üzerinden %3 + KDV simsarlık ücretinin sözleşmenin imzalanması ile ödeneceği öngörülmüştür. Buna göre simsarlık ücret alacağı sözleşmenin imzalandığı anda muaccel hale gelmiştir....

ödemekten kaçınılamayacağı, söz konusu ihtardan sonra davalı ile davacı arasında yeniden görüşme sağlandığı, 22.02.2021 tarihinde davacıya ait iş yerinde davalının babası ve alıcının bir araya geldiği, taraflar arasında yapılan görüşmede alıcı Hacı Karataş'ın alım konusunda niyetini belli etmesine rağmen sözleşmede satım bedeli 835.000,00 TL yazılı olsa da 900.000,00 TL bedelin talep edildiği, sözleşmede satım bedelinin artırılamayacağının kararlaştırıldığı, davalının sözleşmenin bu hükmünü ihlal ettiği, yaşanan bu olayın tutanak altına alındığı, davalının satım hususunu engellediği sabit olduğundan davalıya ihtarname gönderildiği, bu ihtarnamede de satımın engellendiği ve hizmet bedeli ile hizmet bedeli kadar olan cezai şart bedelinin tekrar talep edildiği, davacının, gerçekleştirmiş olduğu aracılık hizmetine ilişkin hak ve alacaklarının tahsili amacıyla işbu davayı açtığı, 07.02.2022 tarihli bilirkişi raporunda taraflar arasında 29/01/2021 tarihli “Emlak Alım Satım Sözleşmesi” sinden...

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.  1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacı, simsarlık sözleşmesinden doğan komisyon bedeli ve cezai şartın tahsili için başlattığı takibe vaki itirazın iptali istemi ile eldeki davayı açmıştır. Davacı emlakçı ile davalı arasında imzalanan sözleşmeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520. maddesindeki (Eski BK md 404.) şartlara uygun geçerli bir simsarlık sözleşmesidir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Öyle olunca davalı, şartların gerçekleşmesi halinde, davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, Simsarlık sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil, olmadığında simsarlık ücreti alacağının tahsili talebine ilişkindir. İstinaf incelemesi HMK 355. madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmıştır. Simsarlık Sözleşmesi 6098 sayılı TBK'nın 520. vd... maddelerinde düzenlenmiştir. TBK 521/1 maddesi gereğince simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır....

Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi vekalet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2 maddesine (BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır....

No:36/11 Bostancı/İstanbul'' adresinde bulunan taşınmazın özellikleri ve bedeli hakkında bilgi alıp ilgili konutun kiralanması için anlaşmaya varıldığını, bu kapsamda davacının davalıya 4.160,00 TL'yi ödediğini, davacının annesinin tekerlekli sandalye kullandığını, yaşlı ve hasta olduğunu, annesinin bu durumuna uygun bir konut bulunmasının davalıdan talep edildiğini, davacının, davalının bulduğu bu konuta taşındıktan sonra taşınmazda bir takım eksiklikler olduğunu fark ettiğini, bu eksikliklerin giderilmesi için bir takım işlemler yapıldığını, bu sırada davacının eşyalarının da zarar görüp kullanılmaz hale geldiğini, bu nedenle taşınmazı davacının konutu kiralamaktan vazgeçtiğini, konutun ayıplı olduğunu ve belirlenen özellikleri taşımadığını, davalıya ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme kapsamında iadesi gerektiğini, davalının bu bedeli iade etmediğini, taraflar arasında geçerli ve yazılı bir sözleşme bulunmadığını, simsarlık sözleşmesinde aracının ücret alacağına hak kazanabilmesi...

GEREKÇE : Dava, simsarlık (tellallık) sözleşmesi kapsamında gayrimenkul alım satımına aracılık etmekten kaynaklı ücret alacağının tahsili talebini içerir eda davasıdır. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; ve bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.TBK'nın 520/3. maddesinde sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği açıklanmış olup yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK'nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şart olup bu şartın gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Ancak, imzalı bu belgenin simsarlık sözleşmesi sayılabilmesi için simsarlık sözleşmesinin asli unsurlarını da içermesi gerekir....

GEREKÇE : Dava, simsarlık (tellallık) sözleşmesi kapsamında gayrimenkul alım satımına aracılık etmekten kaynaklı ücret alacağının tahsili talebini içerir eda davasıdır. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; ve bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.TBK'nın 520/3. maddesinde sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği açıklanmış olup yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK'nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şart olup bu şartın gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Ancak, imzalı bu belgenin simsarlık sözleşmesi sayılabilmesi için simsarlık sözleşmesinin asli unsurlarını da içermesi gerekir....

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 14/11/2017 tarih 2017/1157 Esas 2017/1180 sayılı kararında; "Dava, simsarlık sözleşmesine dayalı alacağın takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Taraflar arasında 19.11.2014 tarihli gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesinin düzenlenerek imzalandığı, adresi belirtilen taşınmazın kiralanması halinde yıllık kira bedelinin % 12 + KDV' sine isabet eden bedelin davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı, gayrimenkulün 08.12.2014 başlangıç tarihli ve 480.000 yıllık kira bedeli karşılığında davalının ortağı olduğu şirkete kiralandığının ihtilafsız olduğu, Bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada, 480.000 TL' nin yıllık kira bedelinin % 12 + KDV' sine isabet eden bedelin 67.968,00 TL olduğunun tespit edildiği, TBK' nın 520 maddesine uygun olarak düzenlenen sözleşme neticesinde bilirkişi tarafından tespit edilen simsarlık bedeli yönünen takibinin yerinde olduğu..."...