c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı TBK’nın 520/3. maddesi taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK’nın 520/2. maddesinde "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir....

O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz"....

Davalı, davacının satın almaktan vazgeçmesi nedeni ile zarara uğradığını ödenen tutarın bu zarar bedeli olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, mahkemenin görevsizliğine, görevli mahkemenin İstanbul tüketici mahkemesi olduğuna karar verilmiş, hüküm, davacı ve davalı tarafça temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. Maddesinde, Simsarlık sözleşmesi; simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme olarak tanımlanmış ve taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. Davacı iddiası ve davalı savunması gözetildiğinde, taraflar arasında taşınmaz alım satımına ilişkin bir sözleşmenin bulunduğu, simsarlık sözleşmesinin kurulduğuna ilişkin dosyada bir bilgi ve belgenin bulunmadığı anlaşılmaktadır....

Bu işlem sırasında da taraflarla simsarlık sözleşmesi imzalamakta olduğunu, taraflar arasında akdedilen 04/01/2023 tarihli simsarlık sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazın davalı tarafından müvekkillerin aracılığıyla kiralanması sonucu sözleşme uyarınca, bir aylık kira bedeli + KDV tutarında olan hizmet bedelinin fazlaya ilişkin haklarımızın saklı kalması kaydıyla temerrüt tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte şimdilik 10.000 TL'sının davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: Davanın görevsiz mahkemede açıldığı, öncelikle usulden aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. İNCELEME ve GEREKÇE: HMK’nun 115/1.maddesi uyarınca dava şartlarının bulunup bulunmadığı davanın her aşamasında resen araştırılır....

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Mahkemece yapılan açık yargılama sonucunda; ''...Davacı tarafça dava dilekçesinde özetle, müvekkilinin taşınmaz satın almak için davalı ile iletişime geçtiğini, davalıya satın alınmasına karar verilen taşınmaz bedeli için 50.000TL avans gönderildiğini, akabinde taşınmazın bedelinin tamamı ödenmesine rağmen 50.000Tl avansın davalı tarafından ödenmediğini ve akabinde 46.020TL değerinde fatura kesildiğini, davalı ile müvekkili arasında simsarlık sözleşmesinin imzalanmadığını, ücret alınamayacağını, ayrıca belirlenecek simsarlık ücretine KDV'nin dahil olduğunu ayrıca kdv alınamayacağını beyan ederek davalıya ödenen bedelden bakiye 46020TL'nin davalıdan alınarak faizi ile birlikte müvekkiline verilmesini talep etmiştir....

İlk derece mahkemesince, taraflar arasında 19/11/2014 tarihli gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesinin düzenlenerek imzalandığı, adresi belirtilen taşınmazın kiralanması halinde yıllık kira bedelinin % 12 + KDV'sine isabet eden bedelin davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı, gayrimenkulün 08/12/2014 başlangıç tarihli ve 480.000 yıllık kira bedeli karşılığında davalının ortağı olduğu şirkete kiralandığının ihtilafsız olduğu, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada, 480.000 TL yıllık kira bedelinin % 12 + KDV'sine isabet eden bedelin 67.968 TL olduğunun tespit edildiği, TBK'nın 520. maddesine uygun olarak düzenlenen sözleşme neticesinde bilirkişi tarafından tespit edilen simsarlık bedeli yönünden takibin yerinde olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur....

Davalılar vekili, savunmasında özetle; davanın görevsiz ve yetkisiz mahkemede açıldığını, davacı tarafından kendilerine verilmiş bir simsarlık hizmet bulunmadığını, davacının beyan ettiğini gibi devre dışı bırakılmasının söz konusu olmadığını, kendisi tarafından sözleşmesinin sonlandırıldığını, davacı taraf sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmediğini, dolayısıyla taahhütlerini yerine getirmeyen davacının hizmet bedeli talebinde bulunmasının hukuki dayanağı olmadığını, davacının dayanağı olduğu hukuki ilişki simsarlık sözleşmesi olup, davacının simsarlık faaliyetinde bulunmadığından herhangi bir ücret talep edemeyeceğini, davacının sözleşmedeki yükümlülüklerine yerine getiremediği için sözleşmeyi kendisinin feshettiğini, sözleşmede belirtilen taşınmazların malikinin kendilerinin olmadığını, müvekkilinin taşınmazın maliki olmaması sebebiyle simsarlık sözleşmesinin geçersiz sayılacağını, o tarihlerde taşınmazların BGM şirketinin üzerinde olduğunu beyan ederek, davanın reddine...

şeklinde yeniden tanımlanmıştır. 6502 sayılı Kanuna göre, davalı tüketici taraflar arasında yapılan simsarlık (tellallık) sözleşmesi ise, kanunun tanımladığı anlamda tüketici işlemidir. 6502 sayılı Kanunun, tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamaların tüketici mahkemelerinde çözümünü öngören 73. maddesi hükmü ile, “Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu işlemler ile diğer kanunlarda düzenleme olması bu işlemin tüketici işlemi sayılmasını ve bu Kanunun göreve ilişkin hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceğini” düzenleyen 83/2. maddesinin açık hükmü nedeniyle somut uyuşmazlığa bakma görevi tüketici mahkemelerinin görev alanına girmiştir. Dosya kapsamından; davacı vekilinin, taraflar arasında, bir arsanın satın alınması amacıyla, davacı tarafından arsanın peşinat ve simsarlık (tellallık) bedeli olarak davalıya muhtelif tarihlerde 40.000.-TL, 25.000.-TL ve 75.000.-TL olarak toplamda 140.000....

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir....

Her ne kadar mahkemece, tapulu taşınmazların harici sözleşme ile satışının geçersiz olduğu, bu geçersiz sözleşmeye dayalı olarak ve ayrıca alıcı ve satıcı arasında daha sonradan tapudan devir işlemi yapılmadığından davacının komisyon ücretine hak kazanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; Davaya konu 25.04.2013 tarihli sözleşme davacı komisyoncu ile davalı satıcı ve dava dışı alıcı arasında düzenlenmiş simsarlık sözleşmesidir. Taşınmaz bedeli 101.000.00.TL olarak kararlaştırıldıktan sonra yine aynı sözleşmenin 5. maddesinde alıcı ve satıcının bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren ayrı ayrı gerçek satış bedeli üzerinden %3 ücret komisyonu ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği yazılıdır....