KARAR Davacı emlakçı, davalı ile aralarında gayrimenkul komisyonculuk sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre davalının %3 komisyon bedeli ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, satış gerçekleşmiş olmasına rağmen komisyon ücretini ödemediğini, alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine haksız itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı davasında, emlakçı olduğunu, verdiği simsarlık hizmetince davalı ve dava dışı taşınmaz malikini bir araya getirerek simsarlık görevini yerine getirdiğini, davalının taşınmazı satın almasına rağmen komisyon bedelini ödemediğini ileri sürerek talepte bulunmuş, davalı ise taşınmazı kendisinin satın almadığını savunmuştur....
Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim ----------- kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.Hemen belirtmek gerekir ki simsarlık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olmak zorunluluğu yoktur. Sözleşmenin geçerlilik şartı yazılı olarak yapılmış olmasıdır. Davacılar vekilinin alacağa dayanak olarak gösterdiği 05/10/2021 tarihli sözleşmenin incelemesinde; sözleşmenin------ olduğu, sözleşmenin davalılardan------- arasında imzalandığı, taşınmaz satış bedeli olarak 27.000.000,00 TL bedel belirlendiği, hizmet bedelinin satış bedelinin %3 + ------olarak belirlendiği, anlaşılmıştır....
Taraflar arasında ilk dört partiyi oluşturan sevkiyatın tamamlandığı ve davalı şirketin bu sevkiyatlara ilişkin simsarlık ücretini aldığı konusunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 1-30 Haziran 2021 ile 1-31 Temmuz 2021 tarihleri de yapılacak olan son iki sevkiyata ilişkin simsarlık ücretinin ödenmediğini iddia etmiş, davalı da son iki sevkiyata ilişkin satışın gerçekleşmediği, dava dışı şirketten herhangi bir ücret alınmadığını, bu sebeple davacı şirketin de herhangi bir alacağı doğmadığını savunmuştur. Taraflar arasında yazılı şekilde düzenlenmiş bulunan bir simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır. Taşınır malların simsarlığına ilişkin sözleşmelerin geçerliliği yazılı şarta bağlanmamış olduğundan sözlü olarak da simsarlık sözleşmesi kurulabilir. TBK.nun 521.maddesi uyarınca simsarlık ücreti alacağının doğabilmesi için kural olarak asıl sözleşmenin kurulması şarttır....
Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan ve dosyaya delil olarak sunulan 14.05.2015 tarihli, 0349 Sıra no'lu Satılık/Kiralık Yer Gösterme Ve Hizmet Bedeli Formu başlıklı belge ile davalıya ... parsel, ... ada, ... parselde kayıtlı, 4242,09 m2 arsa üzerinde 6823,70 m2 bina olan taşınmazın satışı için gösterildiğini, satış bedelinin 3.800.000 USD olduğunu, sözleşmenin davacı ve davalı tarafından imzalandığını, buna göre taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunduğunu, ancak davacının taşınmazı kendisini devreden çıkararak ortağı olduğu şirket adına satın alındığını ileri sürerek, sözleşme uyarınca 50.000 USD + KDV= 59.000 USD simsarlık ücretine hak kazandığını ileri sürmüştür. Simsarlık ücret alacağının doğması için öncelikle geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü, TBK'nın 520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik şartıdır....
Takas edilen diğer taşınmaza ilişkin simsarlık ücret sözleşmesine ilişkin itirazın iptali davası ise, mahkememizin 2016/1391 Esas 2018/832 Karar sayılı dosyasında dava konusu yapılmıştır. Bu dosyaya konu davacı T1 ile davalı T3 arasında imzalanan 17/02/2016 tarihli yazılı simsarlık sözleşmesinde de, cayan tarafın her iki tarafın emlak komisyon ücretini satış bedeli üzerinden %2 oranında simsara ödemeyi kabul ettiği düzenlenmiştir. Bundan başka sözleşmenin 7. maddesi gereği cayan tarafın her iki tarafın emlak komisyon ücretini satış bedeli üzerinden %2 oranında simsara ödemeyi kabul ettiği düzenlendiğinden, bu hususun da davacı tarafından ispat edilmesi gerekmektedir....
Davalı vekili müvekkilinin 12.500 TL simsarlık ücretine hak kazandığını belirtmiş, ancak aracılık yapılan sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle bu alacağın davacıdan talep edilmediğini savunmuştur. Eldeki davada simsarlık ücretine ilişkin bir talep ve mahsup savunması bulunmadığı değerlendirilerek, tüm ödemenin harici satım bedeline ilişkin olduğu değerlendirilmiştir. Davacı tarafından sunulan makbuzlardan, satım bedeli olarak 278.650 TL ödendiği açıktır. Satıcı ile alıcı arasında düzenlenen sulh protokolünde, satış bedeli olan 420.000 TL'den, 213.400 TL peşinat ödendiği, %10 kaparo bedeli olan 16.800 TL'nin mahsubu sonrası bakiye miktarın davacıya ödeneceği belirlenmiştir. Davalı, kaparo olarak alınan bedellerin cari hesaptaki mahsuplaşma ve benzeri yollarla satıcıya aktarıldığını savunmasına rağmen, satıcı bu miktarları aldığını kabul etmemiş ve 213.400 TL tahsil edilmiş gibi işlem yapmıştır....
Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. 520/3. madde taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için geçerlilik şekli düzenlemiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir....
Simsar kanunda yazılı simsarlık sözleşmesi şartlarını taşıyan sözleşmeye göre gösterilip tanıtılacak taşınmazın satış bedeli üzerinden tellaliye ücretinin ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde emlak komisyoncusunun devre dışı bırakılarak taşınmazın satın alınması halinde komisyoncu sözleşmede belirtilen ücreti isteyebilir. Davacılar dava konusu olayda; davacılara gösterilen taşınmaz için düzenlenen komisyon(simsarlık) sözleşmesi gereği cayma bedeline ilişkin olarak verildiği iddia olunan senetin, sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle ve yine sözleşme gereğince iptali gerektiğinden borçlu bulunmadığının tespitini talep etmektedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi - K A R A R - Uyuşmazlığın mahkemenin de kabulünde olduğu üzere komisyon bedeli (simsarlık) alacağından kaynaklanmasına göre, kararın temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek 13. Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderilmesine, 18.09.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Noterliği'nin 22.07.2020 tarihli ihtarnamesine rağmen ödenmediğinden bahisle dava konusu taşınmazın satış bedeli olan 13.125.000,00 TL üzerinden %2 + KDV olarak hesaplanan 309.750,00 TL simsarlık bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
