- K A R A R - Şikayetçi vekili, sıra cetvelinde 2. sırada yer alan davalı alacaklının taşınmaz satış talebinin 2 yıllık satış süresinin dolmasına 2 gün kala dosyaya eksik satış masrafı yatırmak suretiyle usulsüz yapıldığını ileri sürerek sıra cetvelinde müvekkilinin 3. sıraya, 2. sıradaki davalı alacaklının ise 4. sıraya alınmasını talep ve dava etmiştir. Şikayet olunan vekili, yasal haciz süresi içerisinde usulüne uygun satış talebinde bulunduklarını ve gerekli satış masraflarının yatırıldığını savunarak şikayetin reddini talep etmiştir....

Uslu'nun Karşı Oy Yazısı: İİK'nun 114. maddesine göre menkul ihalesinde, satış ilanının borçluya tebliği zorunlu değildir. Ancak icra müdürlüğünce bu hususta karar verildiği takdirde tebliğ işleminin geçerli olup olmadığı araştırılmalıdır. Somut olayda icra müdürlüğü satış kararının 4.bendinde “Yeteri kadar satış ilanının hazırlanarak ilgililere bilgi mahiyetinde tebliğine “ şeklinde karar verilmesine rağmen satış ilanın borçluya usulsüz olarak tebliğ edildiği, mahkeme tarafından da usulsüz tebligata dayanarak ihalenin feshine karar verildiği anlaşılmıştır. İcra müdürünün menkul ihalelerinde zorunlu olmamasına rağmen satış ilanının tebliğine karar vermesi halinde artık şikayetçi borçluya satış ilanının tebliğ edilmesi ihalenin geçerlilik şartıdır. Tebligatın bir amacı da bilgilendirmedir, bu nedenle karardaki “bilgi mahiyetinde” ifadesi tebligatın yapılıp yapılmamasının ihaleye etkisi bulunmadığı şeklinde yorumlanamaz....

Satış vaadi sözleşmesi gereğince satış bedeli ödendiğine ve taşınmazın davacıya zilyetliği de devredildiğine göre, mahkemece satış vaadinde bulunan...’ın dava konusu taşınmazdaki miras payları veraset belgesiyle belirlenerek davacı adına tesciline karar vermek gerekirken, usulüne uygun biçimde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle yapılan satış vaadinin gerçek bir satış olmadığı, şahsi hak doğurmayacağından bahisle davanın reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 19.03.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi....

Bu nedenle icra müdürlüğünce satış avansı ile ilgili bir süre verilmemiş ve alacaklı satış talebinden sonra satış avansı yatırmış ise, satış talep tarihi olarak satış avansının yatırıldığı tarihin kabulü zorunludur. Hemen belirtmek gerekir ki, yukarıda değinilen maddelerde yer alan satış isteme süreleri hak düşürücü nitelikte olup, mahkeme, satış talebinin öngörülen süreler içinde yapılıp yapılmadığını re'sen gözetmelidir. Satış isteme sürelerinin geçmesine karşın şeklen varlığını sürdüren haciz İcra İflas Kanunu'nun emredici nitelikteki anılan maddelerine aykırı bir durum yaratır. Ayrıca bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, gözetilmesi yasa ile hakime yükletilmiş bir görevdir. Somut olayda ihale konusu menkullerin, 09/04/2012 günü haczedildiği, alacaklının 18/09/2012 tarihinde satış talebinde bulunduğu, satış avansının ise 16/09/2013 tarihinde yatırıldığı görülmektedir....

Dava dilekçesinde davacının, satış ilanında 2 no'lu taşınmaz şeklinde açıklanan taşınmaz için elektronik satış ilanı verilmediğini, satış ilanında sanki 2 ayrı taşınmaz varmış gibi ilan yapıldığını ve iki ayrı saatte satış gerçekleştirildiğini, taşınmazın bir tane olduğunu, taşınmazın müvekkiline miras yoluyla intikal ettiğini, taşınmazdaki hissesinin tek bir satışta ihale edilmesi gerektiğini, satış isteyen alacaklının varlık yönetim şirketi olup, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu'nun 143/5. maddesi hükmünce KDV ve damga vergisinden istisna olmakla bu hususun satış ilanında belirtilmemiş olmasının ihalenin feshi sebebi olduğunu, taşınmazın ihalesinden KDV alınacağı kabul edilse dahi satış ilanında KDV oranının yanlış ve fazla olarak gösterilmesinin talebi ve talibi azaltacağını, satışın süresinde talep edilmediği gibi satış avanslarının da ödenmediğini, müvekkiline yapılan satış ilanı tebliğinin usulsüz olduğunu, icra müdürlüğünce saat 15.00'te yapılacak satış için ihale katılımcıları listesine...

satış bedelinden karşılanacağı belirtilmediğini, satış ilanında ihaleye konu taşınmazın ayırt edici özeliklerine yer verilmediğini, satış yapılırken tellal tarafından üç kez bağırılmayıp ihaleye katılım engellendiğini, fesat karıştırıldığını, ihaleye konu taşınmazın satış masrafları ile birlikte ne kadara ihaleye çıkarıldığı belirtilmeyip tutanaklara yazılmadığını belirterek, Edremit İcra Müdürlüğünün 2019/1962 E sayılı dosyasından yapılan 29.08.2019 tarihli ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir....

satış faturaları incelendiğinde idarece belirlenen ocak başı satış fiyatının, davacının fiilen satış yaptığı tüvenan fiyatından daha düşük olduğu anlaşıldığından hukuka uygun olarak tespit edilen ocak başı satış fiyatının iptali istemiyle açılan davanın reddi gerektiği düşünülmektedir....

İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, şikayete konu somut uyuşmazlığın icra emrinin tebliğinden sonraki yasal 1 yıllık süresinde satış istenip istenmediği hususunun değil, daha evvelce yasal süresinde satış talep ederek, satış isteme süresinin kesilmesinden sonraki işleyen süreçte 1 yıl içerisinde yeniden satış talep edilmemiş olması olduğunu, satış isteme süresinin alacaklı vekilinin 21/08/2017 tarihli satış talebi ile kesilmiş olup işbu satış talebi ile satış isteme süresinin kesilmesinden sonra yeni satış isteme süresinin başladığını, şikayete konu takip dosyasında yasal düzenleme gereğince süresinde tekrardan satış talep edilmemiş olduğundan tatbik edilen İİK 150/c şerhinin hukuki niteliğini yitirdiğini ve takibin düştüğünü, yine icra mahkemesince satışın düşürülmesine karar verilmiş olmakla 24/11/2016 tarihli satışın düşürülmesine dair karar tarihinden sonraki süreçte kalan satış isteme süresinde yeniden satış...

dolduğunu, haczedilen taşınmazlar için icra müdürlüğü tarafından satış ilanı yapılıp ihale günlerinin taraflarına tebliğ edilmiş olduğundan, tebliğ tarihi itibariyle devam etmekte olan hacizleri bakımından taraflarınca yeni bir satış talebinde bulunulmasında hukuki yarar görülmediğini, satış ilanının yapıldığını, ihale günlerinin belirlendiğini, taraflarına tebliğ edilmiş iken ve bu tarih itibariyle hacizleri devam etmekte iken, bu tarihten ihale gününe kadar satış talebi yapılmadığını, satış avansının yatırılmamış olması sebebiyle hacizlerinin düştüğünün kabulünün hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, taşınmazlarla ilgili ihale günlerinin belirlendiğini, mevcut satış ilanı var iken yeniden satış talebinde bulunulmasında veya satış avansı yatırılmasında hukuki yarar bulunmadığını, aksi halin kabulünün müvekkilinin sıra cetvelindeki yerinin icra müdürlüğünün belirleyeceği ihale tarihine göre değişeceğini, alacak hakkını elde etmesinin belirlenecek ihale gününe göre ortadan kalkabileceği...

Gerçekten, dayanağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasında amaç bir taşınmazın satış işlemini yapmak değil, satış işlemi ileride yapılmak üzere ön akit düzenlemektir. İlerde yapılması kararlaştırılan sözleşme ise taşınmaz satışıdır. Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz mülkiyetinin iradi olarak vaad alacaklısına geçirilmemesi halinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesinden yararlanacak olan vaad alacaklısı mülkiyetin hükmen geçirilmesini mahkemeden talep edebilir. Mahkemenin kuracağı hüküm, aynı zamanda vaad borçlusunun satış iradesi yerine de geçecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde bulunması gereken asgari objektif unsurlar arasında sözleşme konusunun belirli olması da aranır. Zira, az yukarıda sözü edildiği üzere satış vaadi sözleşmeleri ileride bir taşınmaz satımı için yapılacak asıl sözleşmenin ön sözleşmesidir....